Un grave problema de las nuevas familias españolas es la vivienda. Su falta y carestía retrasa la emancipación de los jóvenes, la fecha de matrimonio y la edad a la que tienen hijos. Parte importante de sus ingresos los tienen que dedicar a la vivienda, en compra o alquiler.
Se dice que las nuevas generaciones van a vivir peor que las anteriores. En relación a la vivienda parece una afirmación acertada.
No hay oferta razonable de viviendas, ni para compra, ni para alquiler. Por eso los precios suben. En el primer trimestre de este año, el alquiler subió un 6% (el 7% interanual), según Fotocasa. Mientras el BBVA augura un crecimiento del precio de venta para 2024.
Cómo los jóvenes tienen la mayor tasa de paro y sus salarios son bajos, el porcentaje de su renta dedicada a la vivienda es alto. El salario bruto medio en España de los de 25 a 30 años es de 18.700 euros/año y de los 30 a los 35, 22.000 euros/año y, de ello, gastan entre el 30 y el 33%, o más, en vivienda. Mientras que el salario entre los 50 a 55 años es de 28.000 euros y ya tienen parte de sus gastos en vivienda amortizados.
La causa de esta carestía es la falta de oferta. Según los análisis del propio ministerio en España se debían construir unas 120.000 viviendas/año. Pero se hacen menos de 80.000 con un déficit claro en vivienda social para compra o alquiler.
En vivienda España no es país para jovenes.
No siempre fue así. Durante la última mitad del siglo XX España se convirtió en un país de propietarios. En parte por la existencia de oferta y también porque leyes absurdas, como la de “las rentas antiguas”, que no dejaban subir el alquiler, redujo a mínimos esa modalidad.
Por tanto se puede aumentar el parque de viviendas, porque ya se hizo otras veces. Pero para ello hay que tomar varias medidas:
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Liberalizar suelo. Evitar que la restricción urbanística acabe siendo un cuello de botella. Algo que, además de ir contra la especulación, evita mucha corrupción.
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Agilizar la concesión de licencias. Flexibilizar la administración. Mantener las exigencias de calidad sin la rigidez que retrase las nuevas construcciones.
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Facilitar la financiación. Apoyar a los profesionales del sector inmobiliario. Recuperar la actividad que hicieron las cajas de ahorro, sin caer en sus excesos.
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Mantener un equilibrio razonable entre la necesidad de vivienda y el entorno ecológico. La vivienda es parte de la ecología humana.
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Establecer incentivos fiscales para los diferentes actores del proceso (promotores, financiadores, inmobiliarios, compradores, … ). La política fiscal también es un instrumento para orientar la producción.
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Mejorar la “seguridad jurídica”, para los distintos participes del proceso: propietarios, inquilinos, vendedores, intermediarios, … En especial la estabilidad de las leyes y la protección de los derechos de cada uno.
La receta es simple. La ministra de Vivienda, Isabel Rodriguez, se ha reunido con promotores, inmobiliarios y constructores. Les ha instado a aumentar el parque de viviendas. Se ha comprometido a mejorar las condiciones del suelo, la financiación a través del ICO y sus avales, y el plan de recuperación y resiliencia.
Pero se ha olvidado una de las claves fundamentales. La defensa de los derechos de los propietarios, la libertad de comercio, la seguridad jurídica. Sin ello todo lo demás es inútil.
La ministra también ha apelado a los pequeños propietarios (90% del parque en alquiler) para que alquilen a precios razonables, olvidando que es la Ley de Vivienda de este gobierno la que, en muchos casos, los deja sin cobertura jurídica como propietarios. Por eso no hay más oferta de alquiler; al contrario, disminuye.
Dentro de su coalición gubernamental, Sumar, quiere exactamente lo contrario de lo que hay que hacer en seguridad jurídica. Su ideología les impide ver la realidad. Cataluña ha limitado algunos precios del alquiler con el apoyo de ”los Comunes”. La consecuencia: la oferta se ha reducido, y los nuevos alquileres son más caros, si los hay.
Mientras la realidad no se imponga a la demagogia, en materia de vivienda, España no será un país para jóvenes.
** J. R. Pin Arboledas es profesor del IESE.
