Pisos en construcción
España se enfrenta a un serio desafío en materia de vivienda asequible. Las dificultades para acceder a una residencia, ya sea en propiedad o en alquiler, han generado un creciente descontento social. Recientemente, incluso, se han visto protestas y movilizaciones sociales que reflejan un problema que debemos tratar de resolver.
Madrid y Barcelona, las dos ciudades que más crecen de Europa, están en el centro de este descontento. La población española se concentra de manera desmesurada en pocas provincias, lo que ejerce una presión al alza sobre los precios y agrava la dificultad en el acceso a una vivienda asequible en esos lugares.
Mientras tanto, distintos actores, desde las administraciones a los medios o las asociaciones, proponen medidas y soluciones dispares, pero siempre parecen lejanas y de lenta implementación.
Desde Medan, como inversores y operadores de activos residenciales, creemos que existen otras alternativas más rápidas, inteligentes y eficaces para abaratar el coste de la vivienda. Nuestra propuesta se basa en una simple premisa: reducir los costes financieros asociados a la promoción inmobiliaria.
Recordemos que, para los promotores e inversores inmobiliarios, los costes de promover un activo se dividen en tres grandes bloques: el coste del suelo, el coste de la construcción y los costes indirectos (que son en su mayoría costes financieros). Para reducir los costes del primer bloque, el suelo, hacen falta generar más stock, lo que implica, entre otros, reformas legales y acuerdo político, lo que sin duda es un proceso especialmente lento. Los costes de construcción dependen de una serie de factores macroeconómicos, de las presiones inflacionarias, de los tipos de interés, etcétera; es decir, estos costes no son fácilmente controlables por los propios actores del sector.
Los costes de construcción dependen de una serie de factores macroeconómicos, de las presiones inflacionarias, de los tipos de interés, etcétera
Esto nos deja con el foco puesto en el tercer gran bloque: los costes indirectos, de los cuales, como hemos dicho, son en su mayoría financieros. Y es precisamente en este bloque donde sí que hay una gran capacidad para actuar de forma rápida y eficaz y verdaderamente generar un impacto en el mercado de la vivienda asequible.
Pero lo mejor de todo es que no tenemos que reinventar la rueda: podemos aprender de otros países que ya han encontrado respuestas viables para abaratar este tipo de costes. El Reino Unido es un ejemplo perfecto de un país que ha implementado con éxito soluciones efectivas. En el Reino Unido, las administraciones públicas han introducido un esquema de colaboración público-privada para que los promotores inmobiliarios puedan acceder a financiación mucho más barata.
El objetivo principal de este esquema es permitir que los promotores de viviendas puedan beneficiarse de la credibilidad financiera de las administraciones públicas – mediante una estructura de garantías, como detallaremos más adelante - para abaratar su coste financiero a la hora de construir o rehabilitar viviendas asequibles, contribuyendo de esta forma a ampliar la oferta.
Mediante este esquema público-privado, en lugar de que los promotores e inversores tengan que recurrir a financiación alternativa con intereses que rondan el 9% o el 10%—como ocurre en España—, estos pueden acceder a financiación con tipos de interés similares a los que se financia la administración pública, de entre el 3,5% y el 4%. Esto supone una reducción del 60% en los costes financieros, lo que hace que la construcción de viviendas asequibles sea mucho más viable y rentable.
En este tipo de estructuras, el papel clave recae en un actor que ejerce una función de financiador. En Reino Unido, este rol es desempeñado por una gestora elegida por concurso, con experiencia tanto en los mercados de capitales como inmobiliaria, y que tiene la tarea de llevar a cabo dos cometidos principales: por un lado, seleccionar las operaciones y promotores a los que prestar financiación; y, por otro lado, levantar el capital necesario para poder otorgar dichas financiaciones.
En el Reino Unido, las administraciones públicas han introducido un esquema de colaboración público-privada para que los promotores inmobiliarios puedan acceder a financiación mucho más barata
Y es en este segundo cometido donde el papel de la gestora y la eficiencia de este esquema de colaboración público-privada se vuelve más relevante: aprovechando el conocimiento de los mercados de capitales, esta gestora emite un programa de bonos –que son adquiridos por inversores privados– respaldados por una doble garantía: la hipoteca de los activos objeto de promoción inmobiliaria y, más importante, la garantía de la administración pública correspondiente, que responderá del 100% de las obligaciones de dichos bonos.
El resultado es una reducción del precio de emisión de los bonos a prácticamente el coste de la deuda pública de la administración que otorga las garantías. Es decir, Reino Unido ha conseguido que una entidad privada se financie a tipos de interés propios de la administración pública, la cual traslade ese menor coste a los promotores de vivienda, que ven como sus costes financieros se reducen en casi ese 60% antes mencionado.
Los resultados de este modelo están a la vista. En el Reino Unido, esta medida ha dinamizado la inversión en el sector inmobiliario, habiendo conseguido canalizar más de 7.000 millones de euros en pocos años.
Algunos críticos con este sistema apuntan a que, en última instancia, al contar con una garantía pública, el riesgo recae finalmente en las administraciones. Pues bien, resulta que, en el Reino Unido, bajo este sistema no ha habido ni un solo impago de esa deuda, ni una sola instancia en la que las administraciones hayan tenido que asumir ningún coste. Es decir, el sistema funciona y el riesgo es ciertamente limitado.
Adoptar un esquema similar en España permitiría a los promotores lanzar muchos más proyectos de vivienda asequible en alquiler, y no solo eso, también podrían invertir en la rehabilitación de viviendas ya existentes, ampliando aún más la oferta existente. Además, estas políticas tendrían un impacto positivo en la economía, dinamizando sectores clave como la construcción y respondiendo de forma efectiva a una de las principales demandas sociales: la falta de vivienda asequible.
Esta solución no es teórica, sino probada y efectiva, como ha demostrado el Reino Unido. No requiere reformas lentas como la liberación de suelo; reducir los costes financieros puede aplicarse de inmediato si hay voluntad política. Si España quiere resolver la crisis de la vivienda, debe centrarse en lo que puede cambiar hoy. Parte de la solución está a nuestro alcance, y depende únicamente de la decisión de adoptarla.
*** Por Medan Asset Management – Jaime Morán, Mario Andrés, Iñigo Zataraín.