Burbuja inmobiliaria global

Cualquiera que viva en Madrid y viaje cada año a grandes ciudades del mundo tendrá probablemente la sensación de que el precio de los inmuebles se ha ido un poco de madre. Sin embargo, el índice actualizado de burbujas inmobiliarias del banco suizo UBS considera que nuestra capital sólo tiene un riesgo moderado de burbuja. Y es que todo en la vida depende de con qué se compare.

Los desequilibrios han disminuido en Europa, se han mantenido estables en Asia-Pacífico y han aumentado en Estados Unidos. Si bien Miami encabeza la clasificación de riesgo de burbuja este año, Dubái ha registrado el mayor aumento de riesgo desde mediados de 2023.

Hay escasez de viviendas: los permisos de construcción han ido disminuyendo en la mayoría de las urbes en medio del deterioro de las condiciones de financiación. Los alquileres reales se han acelerado en la mayoría de las metrópolis y han aumentado más del 5% de media en los dos últimos años.

En los lugares donde se acumularon grandes desequilibrios, los precios reales de la vivienda han caído un 20% desde mediados de 2021. Esto se compara con una corrección del 2% de media en todas las demás ciudades del estudio.

Con unos costes de financiación que se van a volver más atractivos, la demanda de vivienda está tocando fondo y los precios deberían acelerarse. El crecimiento económico será crucial para determinar la dinámica de los precios.

Los precios reales medios de la vivienda aumentaron un 2% en comparación con el verano pasado. Sin embargo, los cambios fueron desiguales: mientras que en París y Hong Kong los precios reales cayeron un 10%, en Varsovia y Dubái se registraron aumentos de dos dígitos.

Los compradores pueden permitirse un 40% menos de espacio habitable que en 2021, antes de que subieran los tipos de interés. Como resultado, se están comprando menos propiedades, lo que se refleja en un crecimiento marcadamente menor de los volúmenes de hipotecas.

Riesgo de burbuja en 2024.

Sólo Miami, Tokio y Zúrich se encuentran en situación de alto riesgo de burbuja inmobiliaria. Las siguientes ciudades, en territorio de riesgo elevado, son Los Ángeles, Toronto y Ginebra. Madrid se sitúa holgadamente en la clasificación sólo con riesgo moderado según la entidad financiera helvética:

Índice global de riesgo de burbujas de UBS.

En algunas ciudades con una escasez pronunciada de viviendas, como Vancouver, Sídney y Madrid, los precios reales aumentaron más del 5% en comparación con el año pasado.

En estas poblaciones y algunas de EEUU, un deterioro significativo de la asequibilidad no necesariamente causa una fuerte corrección de los precios: los propietarios son reacios a vender con pérdidas y el incentivo para quedarse aumenta aún más si la vivienda ha sido financiada favorablemente.

Con la disminución de los volúmenes de transacciones, los precios pueden seguir aumentando, incluso si la demanda subyacente disminuye significativamente.

El riesgo de burbuja en el mercado inmobiliario de Madrid ha aumentado en comparación con el año pasado, pero es moderado.

Aunque los precios reales todavía están un 25% por debajo de su máximo histórico de 2007, el mercado inmobiliario de la capital española se ha desvinculado del resto del país en los últimos años.

La fuerte formación de hogares y la demanda de inversión intensificaron la escasez de viviendas. Los alquileres reales aumentaron un 15% en los últimos cuatro trimestres. Por lo tanto, los precios de la vivienda aumentaron un 5% entre mediados de 2023 y mediados de 2024, a pesar de las desfavorables condiciones de financiación:

Evolución histórica de los índices.

En la mayoría de las ciudades del mundo, la compra de un apartamento de 60 m² supera el presupuesto de quienes perciben una renta anual media en el sector de servicios especializados.

Los precios de las viviendas siguen estando desvinculados de los ingresos locales en Tokio, París, Londres y Tel Aviv, donde se requieren más de 10 sueldos anuales para comprar un apartamento de 60 m².

La vivienda inasequible suele ser señal de una fuerte inversión extranjera, una zonificación estricta y unas estrictas regulaciones del mercado de alquiler.

En cambio, se requieren relativamente pocos ingresos anuales para comprar un apartamento en San Francisco, Miami, Madrid y Estocolmo, lo que hace que el nivel de precios sea más sostenible en esas ciudades.

Dados los ingresos relativamente altos, la compra de un apartamento de 60 m² también parece relativamente factible para los residentes de Boston, Dubái, Frankfurt, Los Ángeles, Ginebra o Zúrich:

Tiempo que necesitan los trabajadores para comprarse una casa de 60 metros cerca del centro de la ciudad.

Madrid experimenta un ascenso imparable como una de las ciudades más atractivas para el capital inmobiliario y obtiene la medalla de plata en el ranking de los destinos europeos más interesantes para PwC y Urban Land Institute.

Nuestra capital se considera una urbe vibrante debido a su crecimiento económico, población estable y acogida de estudiantes, turistas e inmigrantes. Desde 2020, ha pasado de la octava a la segunda posición y se coloca sólo por detrás de Londres, primera del listado, desbancando a París, que es tercera.

Una preocupación regulatoria es el control de los alquileres de los activos residenciales, especialmente dado el creciente interés de los inversores en el sector. Barcelona sale mal parada en este aspecto en comparación con Madrid:

Perspectivas generales de la ciudad.

La última actualización trimestral del índice de ciudades prime del mundo de Knight Frank obtiene estas conclusiones:

 - Crecimiento anual promedio del 2,9% en el último año en los precios de las 44 urbes monitorizadas.

 - Crecimiento anual medio del 4,6% en los últimos 10 años en los precios de dichas urbes.

 - 29 metrópolis vieron subidas de precios en los últimos 12 meses.

 - El incremento anual en Dubái ha sido del 16,9%.

Knight Frank index

Feliz semana y recordemos para cerrar la columna de hoy la célebre frase de Benjamin Franklin: “No cambies la salud por la riqueza, ni la libertad por el poder”.