El derecho al acceso a una vivienda digna consagrado en nuestra Constitución, además de ser un elemento clave para garantizar justicia social que agudiza la desigualdades, tiene importantes repercusiones económicas.
La escasez de oferta de viviendas amenaza con lastrar la movilidad laboral, restar fuelle a la competitividad y convertirse en un cuello de botella para el crecimiento económico.
La escasez de oferta de viviendas es más acusada en áreas urbanas donde existe una mayor demanda y donde se está produciendo también desvío de viviendas hacia el alquiler turístico y de temporada.
Por otra parte, las viviendas sociales representan tan sólo el 2,5% del parque de viviendas en España, mientras que en la UE representan el 9,3%, destacando los elevados niveles de Países Bajos (con un 30%), Viena (más de un 50%), Francia (un 20%) y Alemania (un 20%).
Al propio tiempo, se produce un exceso de demanda de viviendas. Tanto porque se ha acentuado su carácter de activo de inversión -las compras de no residentes representan ya un 10% del total-, como por el crecimiento de los hogares que se constituyen cada año -hemos pasado de 14,2 millones de hogares en 2001 a 19,4 millones en 2024-.
Porque la población ha crecido, sobre todo gracias a la inmigración, que explica el 91,5 % del aumento de la población. De los 49 millones de habitantes en nuestro país, casi 7 millones son extranjeros. Y las proyecciones del INE apuntan a que en dos años seremos 50 millones de personas.
Existe un desfase entre la demanda y la oferta de viviendas. De ahí el auge en los precios. Entre 2013 y 2024, en España, los alquileres han crecido un 85% y los precios de las viviendas, un 59%. El aumento de los salarios en el mismo periodo ha sido del 24%. Lo que implica que amplias capas sociales de nuestro país, con rentas medias y bajas, tengan que hacer un esfuerzo desmedido para poder acceder a una vivienda digna.
Entre 2013 y 2024, en España, los alquileres han crecido un 85% y los precios de las viviendas, un 59%
Al mismo tiempo, existe, en relación con los países de nuestro entorno, un muy reducido porcentaje de hogares que viven en viviendas en alquiler (apenas un 16%, cuando en Alemania representan el 47%, en Austria el 43% o en Francia el 38%). Además, son principalmente jóvenes menores de 30 años -representan el 60% del total de inquilinos-.
Ante el problema de déficit de vivienda en España, que según el Banco de España en 2025 será de 600.000 viviendas, se hace necesario un papel más activo del Estado que ha de intervenir en el mercado aumentando la oferta.
La iniciativa de contar con los recursos actualmente existentes en la Administración Central para resolver ese déficit de viviendas, en una empresa pública estatal de vivienda va por el buen camino.
Se cuenta con la actual Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES) que además de promover suelo industrial, deberá ampliar su objeto a la promoción de suelo para viviendas. Con el objetivo de constituir un parque público de viviendas sociales, fundamentalmente destinadas al alquiler, que no debería poderse vender como ha venido ocurriendo en España en los últimos años.
El SEPES deberá ampliar su objeto a la promoción de viviendas y contar con los recursos de la SAREB
En Viena optaron hace muchos años por lo público como solución. El ayuntamiento vienés es actualmente el mayor propietario de viviendas de Europa, cuenta con un parque público de 220.000 viviendas que alquila al 60% de los residentes en la ciudad. El objetivo de la política de vivienda de Viena es ofrecer espacios asequibles y para ello la ciudad invierte 600 millones de euros anuales.
Para esa finalidad será importante disponer del suelo y del patrimonio inmobiliario propiedad de la Administración General del Estado (AGE), tanto de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), como del Ministerio de Defensa, de la Dirección General de Patrimonio del Estado, de Adif, etc.
El pasado mes de julio la Sareb aprobó un ambicioso plan, el “Proyecto Viena”, para construir sobre suelos de su propiedad 10.600 viviendas, que podrían ampliarse hasta 15.000, que serán ofrecidas en alquiler asequible a los ciudadanos.
Por el momento, en una primera fase del proyecto con una inversión de más de 460 millones de euros, se ha iniciado la construcción en 50 suelos de hasta 3.770 viviendas distribuidas en 39 municipios, 23 provincias y 12 comunidades autónomas. La nueva empresa estatal de vivienda debe integrar este proyecto, y sumar otras iniciativas en el resto de suelo y patrimonio inmobiliario de la AGE.
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La empresa pública de vivienda necesitará, además, disponer de tres elementos clave para lograr su objetivo, este es, aumentar la oferta de viviendas que permitan satisfacer el crecimiento de la demanda:
1.- Financiación para la construcción de las viviendas de alquiler social, tanto pública como privada. Los Presupuestos Generales del Estado deberían incorporar una partida destinada a este fin. A la vez, incentivar financiación privada para este fin, avalada por el Estado a través de líneas del Instituto de Crédito Oficial.
2.- Fomentar la colaboración público-privada, tanto para la construcción de viviendas, como para la promoción del alquiler, para aprovechar la capacidad y experiencia de las empresas del sector.
3.- Articular una eficaz y efectiva cooperación entre las Administraciones Públicas implicadas -Central, Autonómica y Local- con competencias diferentes y complementarias, para la creación de un parque público de viviendas sociales en alquiler. Mediante convenios, las administraciones autonómicas y locales deberían participar de este objetivo, contando con la financiación de la Administración General del Estado.
Solo así será posible dar respuesta al problema del encarecimiento de la vivienda. Tener una empresa estatal que de manera ágil aúne todas las políticas puede ser buena idea. Sabiendo que su eficacia habrá que evaluarla en el medio plazo, por los plazos de construcción de viviendas, pero que a través de un plan de choque global que aborde conjuntamente todas las alternativas, podrá empezar a ir dando frutos a lo largo del próximo año.