España necesita 3,5 millones de viviendas a precios asequibles para reducir "de manera drástica y prácticamente total el problema de la tasa de esfuerzo". Madrid, en su caso, tendría que sumar 864.000 casas 'baratas' a su parque inmobiliario. Así se desprende del informe Affordable Living 2024 elaborado por Atlas Real Estate Analytics. La consultora ha obtenido estas cifras tomando como referencia la nueva Ley de Vivienda, que considera que el esfuerzo financiero por un hogar (hipoteca o alquiler y gastos básicos) no debe superar el 30% de los ingresos.
El estudio aborda la "crisis de acceso a la vivienda" a nivel nacional y saca conclusiones tanto para el mercado de la compraventa como en el del alquiler. "Los precios de la vivienda siguen alejándose de una parte importante de la población, las tasas de esfuerzo crecen, y los jóvenes, que deberían ser los mentores del mercado inmobiliario, ven cada vez más lejana la posibilidad de emanciparse", afirma Alejandro Bermúdez, CEO de la firma.
Antes de llegar a la conclusión de que España necesita 3,5 millones de viviendas asequibles para no superar el 30% de tasa de esfuerzo de las familias, el informe analiza las causas y las consecuencias de la situación actual.
¿Cómo hemos llegado hasta aquí?
El principal obstáculo para acceder a la vivienda en nuestro país es que la oferta es "limitada". Todo ello, según Atlas, como "resultado de un déficit en la producción" de residencias durante los últimos 15 años. Además, hay que añadir una "rápida expansión demográfica" y una "escasez" de suelo urbanizable.
En cuanto al ahorro de los hogares españoles, se ha mantenido "relativamente estable" pese al encarecimiento de la vivienda. Pero ahora, eso sí, tardan más en reunir el dinero para cubrir el pago inicial por un inmueble.
Desde 2022, agrega la consultora, los precios unitarios de la vivienda, tanto en alquiler como en venta, han registrado un crecimiento superior al de las rentas netas por hogar.
La inflación postpandemia también ha tenido un impacto directo en el mercado inmobiliario. La subida de precios generó un aumento de los tipos de interés, lo que encareció las hipotecas. Por otro lado, al aumentar el coste de la compra residencial, los dueños trasladan esa presión a los inquilinos subiéndoles el alquiler.
La "escasa" construcción de viviendas de protección oficial es otra de las causas que han complicado el acceso al hogar. "La tasa de construcción de VPOs (viviendas en venta a precio regulado por las administraciones públicas) a día de hoy supone apenas un 10% de su máximo en 1997, cuando se calificaron 85.028 viviendas de protección oficial en España (incluyendo planes estatales y regionales)", indica el estudio.
Frente a aquel modelo "prácticamente en desuso", ahora se utilizan nuevas fórmulas público-privadas que "no alcanzan el volumen necesario para tener un impacto significativo en la sociedad".
Independizarse a los 30
Con todo, la "primera consecuencia de la dificultad de acceso a la vivienda y el aumento de los precios es el incremento de las tasas de esfuerzo, tanto en la compra como en el alquiler".
En el caso del alquiler, Atlas subraya que la tasa de esfuerzo actual en España se sitúa en el 35% de la renta media por hogar. En el caso de la compraventa, hace falta ahorrar durante seis años para pagar una vivienda. Hay que tener en cuenta que todos estos valores "se intensifican" en las zonas urbanas más pobladas.
Así, nos encontramos en un país donde los jóvenes se independizan con 30,4 años de media y compran su primera casa a los 41.
Otra de las consecuencias es que cada vez más personas se lanzan a vivir en alquiler, si bien la propiedad sigue siendo el régimen mayoritario.
864.000 casas asequibles
En su análisis, Atlas ha calculado el número de viviendas asequibles que son necesarias para resolver el "problema" de la tasa de esfuerzo casi por completo en España.
"Nos hemos centrado en calcular cuántas viviendas asequibles en venta y en alquiler son necesarias para cumplir los criterios de tasa de esfuerzo máxima establecidos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda con el objetivo de que, supuestamente, toda la población viva sometida a una tasa de esfuerzo inferior al máximo recomendable [30%]", detalla.
Su conclusión es que España necesita 3.505.179 viviendas asequibles más para que la tasa de esfuerzo de las familias no supere el 30%. Madrid, con 864.000 casas necesarias, lidera el ranking por regiones. Le siguen Barcelona (716.000) y Alicante (306.000). Si el límite de la tasa fuera del 40% en vez del 30%, en Madrid debería contar con 554.000 inmuebles en su parque.