La brecha en los precios del alquiler en San Blas y sus contrastes reflejan la complejidad del mercado inmobiliario en Madrid. Canillejas y Rejas, dos de sus barrios separados por poca distancia y una autopista, la M-40, representan extremos opuestos en la escalada de precios de 2024, según los datos recogidos hasta noviembre, el último mes registrado, por el portal Idealista.
En Canillejas, el precio del alquiler ha registrado un aumento histórico del 28,8 %, situándose en 16,3 euros por metro cuadrado. Esta subida lo coloca como el barrio con mayor incremento de toda la capital. En contraste, Rejas ha experimentado un modesto aumento del 1,1 %, alcanzando los 13,3 euros por metro cuadrado, lo que lo convierte en el barrio con el menor crecimiento en toda la ciudad.
Por poner en contexto, el resto de los barrios que conforman San Blas también han mostrado variaciones significativas. En Rosas, el precio del alquiler ha crecido un 6,3 %, situándose en 13,4 euros por metro cuadrado; mientras que Simancas registra una subida del 12 %, con el precio estabilizado también en 16,3 euros por metro cuadrado. En conjunto, el distrito de San Blas ha experimentado un incremento del 12,8 %, con un precio promedio de 15,2 euros por metro cuadrado, apenas por encima del aumento general del 12,7 % observado en Madrid capital.
A nivel de la Comunidad de Madrid, el precio del alquiler ha registrado un aumento interanual del 20,4 %, situándose en 4.891 euros por metro cuadrado. Este incremento va en consonancia con la creciente tensión en el acceso a la vivienda tanto en la capital como en los municipios limítrofes.
Volviendo a la capital, el mercado del alquiler en Madrid ha vivido un año marcado por aumentos en todos los barrios. La subida ha sido, eso sí, dispar, de acuerdo a las particularidades de cada barrio y distrito.
Los que más suben
Encabezando los aumentos tras Canillejas se sitúa Lucero (Latina), con un 24,7 % y un precio de 17,1 euros/m². En el distrito de Retiro, Pacífico ha destacado con una subida del 24,1 %, alcanzando los 21,0 euros/m².
En otras zonas con incrementos destacados, encontramos Mirasierra (Fuencarral-El Pardo), que ha subido un 23,5 %, situándose en 17,2 euros/m². El distrito de Usera refleja también la presión inmobiliaria, con Moscardó (+23,2 %, 17,1 euros/m²) y Pradolongo (+21,8 %, 17,9 euros/m²) entre los más afectados.
En Puente de Vallecas, San Diego registra un aumento del 21,3 %, con precios alcanzando los 18,2 euros/m², mientras que Ciudad Universitaria (Moncloa-Aravaca) ha subido un 20,9 %, situándose en los 19,4 euros/m². Finalmente, Los Ángeles (Villaverde) cierra esta lista de grandes incrementos con una subida del 20,3 %, hasta los 13,9 euros/m².
Por su parte, Carabanchel confirma su dinamismo con subidas importantes en Pau de Carabanchel (+20,4 %, 15,1 euros/m²) y Puerta Bonita (+20,6 %, 17,0 euros/m²). Ambos barrios resaltan como puntos inmobiliarios a considerar dentro del distrito.
Los que menos suben
En contraste, los barrios con incrementos más moderados ofrecen una perspectiva de mayor estabilidad en el mercado. En Chamartín, zonas como Castilla (+7,0 %, 18,6 euros/m²), Ciudad Jardín (+7,7 %, 21,3 euros/m²) y El Viso (+9,3 %, 22,2 euros/m²) han registrado subidas moderadas, lo que contrasta con sus altos precios históricos. Ciudad Lineal presenta patrones similares, con San Pascual (+8,9 %, 17,0 euros/m²), Ventas (+9,6 %, 17,3 euros/m²) y Concepción (+9,1 %, 17,5 euros/m²).
En Hortaleza, las subidas en barrios como Conde Orgaz-Piovera (+8,0 %, 16,6 euros/m²), Sanchinarro (+6,8 %, 15,8 euros/m²) y Virgen del Cortijo - Manoteras (+9,8 %, 16,6 euros/m²) reflejan un ritmo más pausado en las zonas periféricas del norte.
Por su parte, Montecarmelo (Fuencarral-El Pardo) con un aumento del 5,5 % hasta los 15,1 euros/m², y Casco Histórico de Barajas (Barajas), con +4,7 % alcanzando 17,0 euros/m², corroboran que estas áreas todavía mantienen cierta contención.
Finalmente, el distrito de Retiro presenta una de las subidas más bajas en Jerónimos (+1,4 %, 21,6 euros/m²), que se mantiene como uno de los barrios más caros de Madrid. Incluso en Chamberí, Trafalgar (+7,6 %, 25,6 euros/m²) muestra que las áreas céntricas pueden contener el impacto inmobiliario pese a ser zonas altamente demandadas.
Rejas y el transporte
El distrito de San Blas evidencia las profundas diferencias que coexisten dentro de un mismo territorio, ejemplificadas claramente en los casos de Rejas y Canillejas. Rejas se presenta como un ejemplo de expansión urbanística que ha crecido al margen de una adecuada planificación de infraestructuras.
Originalmente concebido en torno a la Ciudad Pegaso, un enclave residencial para los trabajadores de la fábrica de ENASA en los años 50, ha evolucionado con la construcción de urbanizaciones modernas y la apertura de grandes superficies como el Centro Comercial Plenilunio.
Este último ha multiplicado las visitas al barrio, consolidándolo como un núcleo de actividad comercial. Sin embargo, la falta de inversiones en transporte público pesa gravemente: apenas cuenta con una línea de autobús y carece de metro o tren, lo que dificulta tanto el día a día de los vecinos como el acceso en eventos concurridos, como los partidos del Estadio Metropolitano.
Aunque el crecimiento demográfico y económico de Rejas es evidente, sigue arrastrando problemas históricos de movilidad y desconexión. Los vecinos, afectados por colapsos frecuentes, reclaman urgentemente mejoras que permitan integrar al barrio con el resto de la ciudad, algo que podría tener un impacto significativo en el mercado del alquiler.
Canillejas, historia y urbanismo
Por su parte, Canillejas destaca no solo por registrar la mayor subida de alquiler del año en la capital, sino también por la riqueza de su historia e identidad. Fundado en el siglo XIII y caracterizado por su tradición agrícola y vínculos comerciales con rutas clave como la antigua carretera de Aragón, el barrio mantuvo su autonomía hasta 1949, cuando se integró en Madrid.
Desde entonces, ha evolucionado para combinar su legado histórico con un marcado dinamismo urbano. Entre sus hitos culturales se encuentran la parroquia mudéjar de Santa María la Blanca y la recuperación oficial de su nombre en 2012 dentro del distrito de San Blas-Canillejas.
Canillejas continúa atrayendo tanto a vecinos de siempre como a nuevos residentes interesados en su mezcla de tradición y modernidad, un equilibrio que contribuye a explicar el auge de su demanda inmobiliaria.
Si Rejas sufre las consecuencias de un crecimiento sin planificación suficiente, Canillejas refleja cómo la valorización de una identidad histórica y mejoras en la percepción del barrio pueden convertirlo en un destino cada vez más deseado.