La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, ha presentado este miércoles el plan de choque regional para revitalizar el mercado inmobiliario los próximos dos años. Un decálogo de medidas y deducciones fiscales, entre la que destaca la idea de convertir locales de oficinas o terrenos con ese uso en viviendas.
La medida se adapta a la 'moda' que ya lleva algunos años siendo una realidad y trata de solventar uno de los principales problemas de la capital: la falta de casas en alquiler.
El objetivo de Ayuso es dar la posibilidad temporal de cambio de uso por dos anualidades de edificios o parcelas destinadas a oficinas para que pasen a ser hogares y son muchas las ciudades de la región que pueden verse beneficiadas por la medida ya que podría significar la salida al mercado de hasta 20.000 pisos.
Esta transformación sería mediante "licencia sin necesidad de planeamiento" y tiene una duración de dos años porque el plan presentado por Ayuso tiene esa vigencia. Es decir, que puede que se prolongue la medida en el tiempo si el Gobierno regional así lo decide de nuevo.
El cambio de uso que propone Ayuso sólo tiene un condicionante: estos locales comerciales deben de ser destinados a vivienda para alquiler asequible.
El proyecto revitalizaría zonas de oficinas prácticamente 'abandonadas' o que están vacías. El teletrabajo y otros modelos de presencialidad han modificado los hábitos laborales y, con ese cambio, las oficinas físicas han ido disminuyendo dejando grandes espacios vacíos.
Según datos recogidos en agosto de 2023, la contratación bruta de superficie alquilada de Madrid disminuyó un 9%, con más de 1,5 millones de metros cuadrados desocupados.
Los datos aparecen en la última edición del informe The Office Property Telescope elaborado por el equipo de Real Estate del área de Estrategia y Transacciones de EY. En él, se analiza la posibilidad de convertir edificios de oficinas en viviendas, con un gran 'beneficio' para la capital, entre otros lugares.
20.000 viviendas
En el documento, publicado en agosto de 2023, la consultora afirma que Madrid y Barcelona cuentan con 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían transformarse en viviendas en los próximos 20 años.
En el estudio también se pueden ver aquellas zonas en las que el parque de viviendas podría ampliarse gracias a la reconversión de oficinas. Según la consultora, en Madrid podría haber un parque de 20.000 viviendas más si se convirtiesen en residencial alternativo los 1,8 millones de metros cuadrados disponibles de superficie edificada en oficinas.
Imagen de la distribución de las oficinas que podrían ser viviendas según el estudio
Según su estudio, solo en la capital la mayoría de los edificios del casco urbano, fuera de la Castellana, Azca o Cuatro Torres Business Área, son "susceptibles de reconversión a residencial alternativo".
Chamartín, Salamanca, Chamberí, Retiro o Manoteras son algunos de los distritos que señala la constructora. A su juicio, sólo con eliminar el 13% de inventario de oficinas, se conseguirían las viviendas.
Durante el acto de presentación del programa de la Comunidad de Madrid, varios inversores ya señalaban otras zonas también 'plausibles' para convertir oficinas en viviendas, como Las Rozas, Pozuelo de Alarcón, Aravaca, Arroyo de la Vega o Alcobendas.
El proyecto que proponen desde la consultora es, además, centralizar la reubicación de todas esas oficinas (que estén vacías o puedan estarlo) hacia Madrid Distrito Norte para crear una gran 'City' al estilo de Londres y liberar otras áreas.
Rivas-Vaciamadrid
Por otro lado, la consultora Savills ha publicado recientemente un estudio sobre el mercado de alquiler de oficinas en Madrid que deja claras las diferencias entre las oficinas ocupadas dentro de la M-30 y las que se encuentran en la periferia.
Así, y tal y como indicaban algunos expertos inmobiliarios durante la presentación del Plan de Choque, esta novedosa medida afectaría principalmente a bloques de oficinas vacíos fuera de la M-30.
Susana Rodríguez, chief Commercial Officer, Head of Living de Savills España, explica a Madrid Total que este proyecto puede ser muy bueno, principalmente, para "Rivas Vaciamadrid, San Sebastián de los Reyes o Tres Cantos", entre otros.
Según los datos facilitados por Savills a este diario, la tasa de disponibilidad del mercado de oficinas de Madrid es del 9,87%. Dentro de la M-30 la cifra de espacios se reduce hasta el 4,3% y fuera de la M-30 asciende hasta el 13,34%.
Si se divide la disponibilidad por autovías, la que más capacidad de oficinas vacías tiene es la A-3 con un 36% de su parque disponible, seguida por la A-2 con un 22,24%. Ya por debajo se encuentra el entorno de la A-1, con un 12,82% y la A-6 con un 11,51%.
Rodríguez, que ha estado presente durante el acto, cree que es importante ver cómo se materializa el proyecto de la Comunidad de Madrid, aunque lo considera "muy positivo" puesto que aporta flexibilidad a planteamientos que, años después de levantarse, ya no son "válidos".
La presidenta de la Comunidad de Madrid y su equipo este miércoles.
Según la portavoz de temas de vivienda de Savills, este mercado de oficinas vacío se va a localizar, principalmente, fuera de Madrid. En ciudades como "Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Rivas-Vaciamadrid". "Mercados que en su momento tuvieron un sentido" y que, ahora, necesitan otros usos.
Eso sí, la experta señala un problema: la comunicación y los servicios. Rodríguez plantea la posibilidad de que si esas áreas de oficinas en su momento dejaron de funcionar fue porque no estaban bien comunicadas o no tenían servicios, por lo que poner viviendas tampoco sería fructífero. "Habría que hacer un estudio en detalle para esas zonas".
A juicio de la CCO y directora ejecutiva de Living en Savills, lo más apropiado sería aprovechar el anuncio de la presidenta para hacer espacios mixtos donde las oficinas y los apartamentos de alquiler convivan. Es una idea que ya se ha planteado en grandes ciudades como Londres o París con grandes resultados.
En Madrid, de hecho, hay un ejemplo reciente. Rodríguez explica que tras la apertura de la zona comercial de las Cuatro Torres, el alquiler de oficinas se ha revitalizado. "Hay que darle vida", finaliza la experta.