El Gobierno de Isabel Díaz Ayuso prometió en febrero una medida para convertir oficinas en hogares con alquileres baratos. La herramienta, en forma de ley, se aprobó a principios de verano. Permite cambiar el uso de un edificio o parcela por la vía rápida, mediante una licencia y no a través de la figura del plan especial.

El objetivo: liberar suelo residencial y acortar tiempos. La Comunidad dio cuatro meses de plazo a los ayuntamientos para que decidieran si aplicaban la nueva norma o no. El Consistorio de José Luis Martínez-Almeida la defiende y la elevará al Pleno de Cibeles en octubre, después de haber alegado en su día en el 81,25 % del articulado.

El Ejecutivo autonómico estimó hace unos meses que la ley liberará 1,8 millones de metros cuadrados de locales para transformarlos en hasta 20.000 nuevos pisos. La medida, que es temporal, autoriza el cambio de uso de suelo calificado como terciario (destinado a oficinas) a uso residencial.

En estos espacios se podrá implantar viviendas sujetas a alguna protección pública (VPP) en régimen de alquiler. Tampoco hará falta un plan especial para 'montar' hogares sociales en las parcelas supramunicipales calificadas como equipamientos. Cada residencia tendrá derecho a una plaza de aparcamiento. 

La ley entró en vigor a principios de julio con su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM). A partir de entonces, comenzó a correr el reloj para los ayuntamientos, que deberán decidir en sus plenos si aplican la normativa en sus términos municipales.

También pueden establecer condiciones adicionales o definir los ámbitos territoriales para su implantación. Respecto a los interesados en cambiar el uso de un edificio, tendrán dos años para solicitar la licencia y tres años como máximo para terminar las obras. 

Las alegaciones de Cibeles

La normativa se tramitó de manera urgente. Los ayuntamientos y otros organismos pudieron alegar al anteproyecto en mayo durante una semana. Nadie presentó tantas consideraciones como el Gobierno de Martínez-Almeida.

El Consistorio de la capital española alegó en el 81,25 % del articulado. Y Ejecutivo regional estimó total o parcialmente las observaciones que Cibeles hizo en el 43,75 % del texto.

Es decir, de los 16 puntos que conformaban el anteproyecto, el Ayuntamiento puso alegaciones en 13 y el Gobierno de Ayuso tuvo en cuenta las que afectaban a siete de ellos. 

Así se concluye al leer la 'memoria extendida del análisis de impacto normativo' del anteproyecto, un documento que está disponible en el Portal de Transparencia de la Comunidad de Madrid.

La nueva regulación la forman dos artículos. El primero modifica aspectos de la Ley del Suelo de la Comunidad para agilizar la burocracia. El segundo desarrolla el régimen especial para que se puedan construir casas protegidas de alquiler en suelos de oficinas. Además, cuenta con tres disposiciones (transitoria única, derogatoria única y final única), que también fueron objeto de las alegaciones de Cibeles. 

"Alegaciones bien hechas"

Pese a que el delegado del Área de Urbanismo, Borja Carabante, ha confirmado que la nueva ley se elevará al Pleno de Cibeles de octubre, ya ha empezado a debatirse dentro del Consistorio madrileño.

El lunes de la semana pasada, el portavoz del Grupo Municipal Socialista en la Comisión de Urbanismo, Antonio Giraldo, preguntó por ello al delegado. "Hacen unas alegaciones muy bien hechas, de unos técnicos que se las han trabajado, al 93% de la ley [dato que difiere al del 81,25% calculado por este periódico]. Con esto ya reconocen que lo que les ha presentado la Comunidad es una chapuza", argumentó el edil del PSOE. 

Carabante agradeció, primero, que Giraldo apreciase que las "alegaciones eran acertadas", y que Sol las tuviera en cuenta: "Estoy agradecido a la Comunidad de Madrid de que los puntos más importantes que alegábamos han sido aceptados y, por tanto, ha surgido un texto mejor".

Después, el responsable de Urbanismo defendió la utilidad de la nueva normativa regional: "Lo que tenga que ver con una flexibilización de usos, con la agilización de trámites burocráticos y con generar una mayor oferta de suelo para mitigar ese eventual incremento de los precios es bueno para la ciudad y, en este caso, esta ley así lo hace". 

Además, explicó que los servicios técnicos municipales están trabajando para establecer un criterio del Ayuntamiento respecto a la norma, que se elevará al Pleno del próximo mes. 

El PSOE pedirá no aplicar la ley

Sin embargo, el Grupo Socialista, a través de Antonio Giraldo, no esperará y propondrá este martes en el Pleno de septiembre que la capital no aplique la ley de la Comunidad porque "compromete" los "intereses y competencias" del Ayuntamiento. Según estima este concejal, en el municipio de Madrid sólo hay un "0,78 %" del suelo terciario al que se refiere la nueva herramienta. 

En su proposición al Pleno, el PSOE argumenta que el nuevo marco legal "puede también repercutir negativamente en los servicios públicos al permitir viviendas en zonas donde quizás no existan equipamientos adecuados".

También sostiene que la ley introduce "graves perjuicios" a la ciudadanía porque "altera aspectos básicos regulados en la legislación estatal" y "renuncia a que la administración reciba las plusvalías que generan estos cambios de uso". 

"Además, la ley no introduce obligación alguna a los promotores, pues deja en la iniciativa privada la capacidad decisional de la promoción de algo tan importante como la vivienda protegida, más aún en un contexto de escasez y alza de los precios", recoge la iniciativa que presentará Giraldo. 

Hasta 20.000 viviendas

Fuentes del Gobierno de Díaz Ayuso recalcan que la Comunidad de Madrid "deja libertad de elección tanto a ayuntamientos como a propietarios, y está diseñada para activar un nicho de oferta, "agilizando trámites". "La Ley está planteada para los 179 municipios de la Comunidad de Madrid, no solo para la capital", recuerdan. 

"Es una medida que permite sacar al mercado, sin necesidad previa de transformación, la bolsa de suelo vacante, además de los edificios ya construidos que actualmente están vacíos de oficinas para que puedan ser objeto de transformación, sin modificaciones de planeamiento", agregan. 

En febrero, tras el anuncio de la presidenta regional, este diario publicó un artículo recogiendo valoraciones de expertos inmobiliarios sobre el mercado de las oficinas en la Comunidad de Madrid.

Según el informe 'The Office Property Telescope' publicado en agosto de 2023 y elaborado por EY, Madrid y Barcelona cuentan con 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían transformarse en viviendas en los próximos 20 años.

Según esta consultora, en la Comunidad de Madrid podría haber un parque de 20.000 viviendas más si se convirtiesen en residencial alternativo los 1,8 millones de metros cuadrados disponibles de superficie edificada en oficinas.

En invierno, durante la presentación de la medida, algunos expertos inmobiliarios apuntaron que el mecanismo afectaría principalmente a bloques de oficinas vacíos fuera de la M-30. Rivas Vaciamadrid, San Sebastián de los Reyes o Tres Cantos estarían entre los municipios más beneficiados, indicó Savills a este diario.