Elija un portal inmobiliario, un Idealista o un Fotocasa, y eche un vistazo a los precios de los alquileres en Madrid. Llegará a dos conclusiones. La primera de ellas es un clásico en el mercado madrileño: si quiere vivir en la capital, mejor que busque fuera de la M-30. Los distritos del Sur y del Este son, históricamente, los más baratos. Lo segundo que sacará en claro es que este 'cinturón asequible' ya no lo es tanto. Sus anuncios son más competitivos, sí, pero la escalada de precios en toda España también ha hecho mella en los barrios más alejados de la 'almendra central'. 

A la hora de hablar de alquileres, portales como Idealista, Fotocasa o Habitaclia utilizan una medida como referencia: el precio por metro cuadrado.

En Idealista, por ejemplo, un alquiler medio en la capital costó en agosto 17,4 euros el m2. O lo que es lo mismo: 1.218 euros al mes por un piso de 70 metros. Nunca antes había sido tan caro en la ciudad hacer frente a las mensualidades. Al menos, desde que el famoso portal comenzó a registrar estos datos en agosto de 2007. 

Los distritos más baratos

Madrid Total ha revisado los últimos datos publicados por los tres portales citados para localizar los distritos de Madrid más baratos, pese al incremento general de los precios respecto a 2022. Centrándonos primero en Idealista, las zonas con alquileres más asequibles según la plataforma se encuentran en Vicálvaro (11,9 €/m2), Villaverde (12,5 €/m2) y Moratalaz (12,6 €/m2).

En Fotocasa el distrito más competitivo es Villa de Vallecas, donde el m2 se situó en agosto en 13,5 euros. Le siguieron el distrito de San Blas-Canillejas (14,08 euros) y Puente de Vallecas (14,45 euros). Todos ellos se han encarecido de un año a otro, aunque en los distritos vallecanos cayeron levemente los precios respecto al mes de julio. Fotocasa, sin embargo, no ofrece dato alguno de Vicálvaro, Moratalaz o Barajas porque en agosto no registraron oferta suficiente como para coger una muestra representativa. 

El 'ranking' de Habitaclia lo lidera Moratalaz con sus 11,07 euros por metro cuadrado, seguido de San Blas (12,85 €/m2) y de Usera (13,01 €/m2).

Sólo dos distritos bajan de 1.000€

Este mismo ejercicio es el que ha realizado Fragua, una plataforma de análisis de datos inmobiliarios. La firma, sin embargo, no sólo tiene en cuenta los portales más importantes, sino que se basan información de "todos los portales inmobiliarios disponibles". Gracias a su tecnología y a petición de este diario, ofrecen un listado del precio medio mensual que marcaron los alquileres en agosto en la capital. 

Edificios en una calle de Lavapiés, Madrid. JJFarquitectos iStock

Y de nuevo, sin sorpresas. Villa de Vallecas (979 €) y Puente de Vallecas (926 €) se encumbraron como las zonas más asequibles de la ciudad. Fueron las únicas con alquileres que bajaron del millar de euros. En Villaverde (1.038 €) y en Usera (1.076 €) el esfuerzo que tiene que hacer un inquilino es algo mayor. En el lado opuesto se situaron el distrito de Chamberí (3.552 €) y el barrio de Salamanca (2.744 €). 

¿Moderación en los precios?

Si miramos las cifras de Idealista, 16 de 21 distritos marcaron en agosto sus precios más altos de la historia. Esta espiral de récord tras récord ha sido la dinámica habitual en el último año y medio.

Históricamente, los ciudadanos que buscaban alquileres baratos se dirigían a los barrios de los distritos que se situán tras el anillo de la M-30. Carabanchel, Puente de Vallecas, Arganzuela, Villaverde o Ciudad Lineal eran las zonas que daban cobijo a quien no podía permitirse los pisos del centro.

Cuando la crisis económica de hace 15 años convirtió el alquiler en una gran alternativa para la mayoría de los ciudadanos, los precios empezaron a subir. La escalada continuó hasta 2019 y cayó durante la pandemia, pero en 2022 se recuperó todo lo perdido hasta alcanzar máximos históricos.

¿En qué momento nos encontramos ahora? Según María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, el precio del alquiler a nivel nacional "sigue mostrando una leve tendencia hacia la moderación tras haber mostrado las variaciones más significativas de su historia en los pasados meses".

Aunque la experta puntualiza: "La demanda está ralentizándose en las zonas donde habitualmente es menos intensa, pero sigue dinámica y fuerte en las ciudades que atraen cada vez a más población, lo que ocasiona incrementos de dos dígitos en el arrendamiento". 

[El pueblo de Madrid donde más ha crecido la demanda de pisos de alquiler: a solo 23 km del centro]

Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, no se aventura a hacer un pronóstico a medio plazo del alquiler. A su juicio, a día de hoy sigue habiendo un "desequilibrio muy importante entre la oferta y la demanda". Por un lado, explica Font, faltan viviendas en el mercado del alquiler. Por otro, a la demanda natural hay que sumarle la de los extranjeros y la de todos los ciudadanos que no pueden permitirse comprarse una casa. 

"Hablamos, en definitiva, de una demanda que cada vez es más grande y que quiere acceder a un producto que cada vez es más reducido. El resultado es que se están disparando los precios, llegando a registrarse valores por encima del 20% en las grandes capitales de provincia", concluye el experto, que cree que las administraciones públicas deben invertir para aumentar el parque de vivienda y devolver así el equilibrio al mercado.