Más de siete años después de que el Tribunal Supremo tumbase el Plan de Ordenación Territorial (POT) de la Costa del Sol Occidental, ambicioso instrumento con el que se pretendía ordenar el crecimiento de este espacio, la Junta de Andalucía avanza en la tramitación de una nueva versión que respete, en esencia, el objetivo original.
El documento, elaborado por Manuel González Fustegueras y sometido ya al trámite de audiencia pública, entrará en vigor, en caso de hacerlo, cuando el desarrollo inmobiliario de esa franja del litoral de Málaga es más que patente y cuando las reservas de suelo a desarrollar en estos municipios son ciertamente ambiciosas.
El propio análisis realizado por el equipo de urbanistas responsable de este estudio pone el foco en cómo un territorio que nació con la vocación de ser referente turístico a nivel nacional, ha acabado transformado en un territorio afectado de manera clara por la "residencialización".
"El territorio de la Costa del Sol es un ejemplo paradigmático de lo que, en los discursos y ensayos de política económica, se denomina 'máquina de crecimiento', expresión territorial de un modelo económico centrado en el sector inmobiliario, que identifica crecimiento con empleo y bienestar, creando una línea cultural de favorecimiento generalizado de esta orientación política", se destaca.
Zona urbanizada de Marbella.
Un modelo que, según los redactores, se reveló hegemónico en España entre los años 1997-2007, y en el que se otorga especial "preponderancia" al valor de cambio de los activos inmobiliarios sobre su valor de uso.
"El boom inmobiliario ha representado una oportunidad inmejorable para movilizar suelo, toda vez que la disposición de suelo urbanizable se ha convertido en la principal fuente de recursos de los ayuntamientos, favoreciendo la confluencia de intereses entre municipios preocupados por aumentar la oferta de suelo, personas propietarias interesadas en recalificar su suelo, empresas promotoras ávidas de desarrollar nuevas áreas residenciales y constructores ocupados en la urbanización y en las obras públicas asociadas a todo crecimiento", se insiste.
"En un país donde el 80% de la población es propietaria de una vivienda y donde el 80% del patrimonio de las familias está constituido por bienes inmobiliarios, el crecimiento espectacular de los precios de la vivienda se ha presentado como un maná democráticamente repartido"
Todo ello ha acabado por generar "un estado de ánimo colectivo eufórico", en el que se ha identificado esta forma de crecimiento económico "con prosperidad social". "En un país donde el 80% de la población es propietaria de una vivienda y donde el 80% del patrimonio de las familias está constituido por bienes inmobiliarios, el crecimiento espectacular de los precios de la vivienda se ha presentado como un maná democráticamente repartido, una posibilidad de enriquecimiento generalizado", apuntan los redactores.
Y en este escenario, la Costa del Sol "no solamente no ha sido ajena, sino que, más bien, lo ha abanderado". La apuesta en este territorio por el crecimiento como forma de generación de riqueza se ha traducido en una explosión demográfica, pero también en una explosión territorial.
Los urbanistas destacan que tras unos primeros años en los que el destino de la Costa del Sol estuvo asociado al alojamiento reglado, "el interés turístico de base hotelera va, progresivamente, siendo sustituido por la promoción inmobiliaria". "El negocio deja de ser vender servicios a los turistas para vender viviendas en diversos formatos y modalidades", subrayan.
Así, son miles las familias que compran casas en la Costa del Sol. Unas para segunda residencia y otras para alquilar a turistas "recurrentes u ocasionales". Se genera un binomio, turismo-construcción, que "alimenta" un conglomerado económico en el que prosperan una gran diversidad de empresas y que atrae a miles de personas trabajadoras.
Cifras elocuentes
Para constatar esta tendencia, números. El documento ya abierto a consulta recoge que las viviendas principales han crecido un 140% entre 1991 y 2011, por el contrario, la población residente sólo lo hizo un 76%. En este mismo periodo, la población extranjera creció un 290%. Por el contrario, la oferta de plazas hoteleras subió un 72% y las segundas residencias un 50%.
Uno de los muchos campos de golf en la Costa del Sol Occidental.
Y todo ello genera una "extraordinaria desproporción entre la capacidad alojativa en vivienda secundaria (estimable en 2011 en 450.000-500.000 plazas en 137.000 viviendas) y la correspondiente a establecimientos reglados (inventariada en 122.322 plazas)".
"La historia de la Costa del Sol Occidental pone de manifiesto que el espacio turístico que, originalmente, fue promovido, planificado e impulsado para el aprovechamiento productivo del turismo reglado (...) ha sido finalmente apropiado por la promoción inmobiliaria y los servicios de menor intensidad a usuarios de viviendas no principales y residentes climáticos", sentencia.
Un proceso que hace que la situación bascule hacia la "residencialización", revelando "una profunda problemática territorial, económica y social" y evidenciando "la insostenibilidad del modelo auspiciado por la planificación urbanística de última generación".
Cambio de modelo
En este escenario, los autores del planeamiento son claros al reclamar un "nuevo modelo" basado en la rehabilitación "frente a la expansión" y que permita "romper la dinámica de crecimiento turístico, apostando por el desarrollo turístico sostenible".
Con este objetivo, se defiende la rehabilitación del espacio y los servicios turísticos consolidados, frente a la expansión turística, de manera que la inversión se oriente a la rehabilitación del "vasto patrimonio turístico existente" en el litoral, que presenta "altas cotas de devaluación".
Esta apuesta por un cambio de paradigma obliga a "una transformación de la actividad del sector de la construcción". "No estamos hablando de una paralización, ni de una pérdida de beneficios, sino de un cambio de negocio: del residencial a la rehabilitación y la mejora de las infraestructuras públicas", insisten.
"Se trata de frenar la actuación sobre el suelo y de reorientar la actividad constructora hacia su mayor complementariedad con la actividad turística", destacan, razonando que ello permitiría incorporar una dinámica de ralentización del crecimiento, garantizando una buena gestión y adaptando sus ritmos a la demanda y los espacios.
"El territorio no puede seguir asumiendo los costes derivados de la dinámica actual, con el inevitable proceso de degradación del territorio de la Costa del Sol"
En este punto, los redactores son concluyentes: "El territorio no puede seguir asumiendo los costes derivados de la dinámica actual, con el inevitable proceso de degradación del territorio de la Costa del Sol". Sostienen que ello genera una reducción de miles de millones de euros de la rentabilidad y del precio de mercado.
Pero sabedores de la dificultad de avanzar en esta línea de pensamiento, remarcan la necesidad de que antes haya medidas de "anclajes público-sociales". "No habrá cambio real del modelo territorial sin un gran pacto institucional y empresarial por el turismo, en el que concurran la Administración autónoma, la provincial y las locales; y sustentado en un convencimiento y respaldo activo por parte de los principales actores sociales empresariales y sociales malagueños", solicitan.
Un campo de golf cada 2,3 kilómetros
Uno de los ejemplos más palmarios del actual modelo de la Costa del Sol es la "asociación siamesa" que ha existido de campos de golf con urbanizaciones turístico-inmobiliarias. Y ello ha provocado una “intensificación del residencialismo” en las áreas litorales, orientando el uso de las piezas territoriales de mayor calidad hacia una utilización de marcada estacionalidad y limitada productividad económica y social a medio-largo plazo".
Los datos son concluyentes. En el documento de análisis se destaca la existencia de 43 campos de golf repartidos a lo largo de 100 kilómetros de costa, lo que supone una densidad territorial sorprendente: "un campo de golf cada 2,32 kilómetros de costa".