Desde el año 2005, la ley urbanística que rige en Andalucía (en sus sucesivas versiones) obliga a que el 30% de las viviendas que se ejecuten en nuevos desarrollos sean reservadas para protección oficial. Atendiendo al buen propósito de los legisladores, casi 20 años después de que se activase esa obligación legal, una provincia como Málaga debería estar plagada de promociones residenciales a precio razonablemente asequible. Sin embargo, la realidad es bien distinta, ya que el ladrillo que se ha venido desarrollando ha sido masivamente libre.

Y ello hace que hoy por hoy el asunto de la vivienda esté marcando a fuego el debate político nacional. Los últimos anuncios lanzados por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, elevando cada semana sus compromisos en materia residencial, dan buena muestra de ello.

En este punto del asunto, cabe preguntarse: ¿Por qué no se hacen VPO en Málaga, cuando hace algunas décadas era el producto estrella? Y aunque probablemente la respuesta es extensible a otros muchos territorios, tiene una mayor repercusión sobre una provincia en la que, según estudios recientes, la mayor parte de sus municipios se encuentran altamente tensionados y en los que los compradores o arrendatarios se las ven y se las desean para poder pagar la hipoteca o el alquiler.

Los datos objetivos confirman a las claras la desafección de los promotores hacia la VPO. Tomando como punto de partida las estadísticas del Colegio de Arquitectos de Málaga, el año pasado apenas se impulsaron 185 VPO (Coín, 112; Marbella, 73) frente a las 6.890 libres. Es decir, que por cada vivienda protegida se proyectaron 37 libres. Eso en cuanto a los visados, ¿pero cuántas VPO se terminaron en 2022? 116, de las cuales 16 se localizaron en Málaga y 100 en Estepona. 

Las cifras más próximas en el tiempo vienen a confirmar una tendencia preocupante que se arrastra desde hace varios ejercicios. Por ejemplo, en 2021 fueron visadas 5.820 viviendas, de las que sólo 18 eran VPO. Hay que remontarse a 2010 para encontrar una presencia ciertamente significativa del residencial a precio asequible en el conjunto de las operaciones: 556 fueron visadas ese año. El mínimo, en 2019, con solo 6.

Y cuando se amplía el foco a los últimos seis años, el resultado es ciertamente contundente. Entre 2017 y 2022, en la provincia de Málaga, según el Colegio de Arquitectos, se terminaron de construir menos de 800 VPO (se entiende que son solo privadas) frente a 27.650 libres. Esto hace una proporción de 1 a casi 35.

Las razones de los promotores

Ante estos números, puede existir la duda sobre un desinterés empresarial en este sector de la vivienda más económica, o si ese desapego está justificado. "La escasa oferta de VPO que hay es una combinación de dificultades que está en toda la cadena de valor del desarrollo urbanístico", explica a EL ESPAÑOL de Málaga Ignacio Peinado, presidente de Fadeco Promotores, la federación andaluza del sector inmobiliario.

Una de las razones objetivas que pone sobre la mesa, extensible a cualquier desarrollo de vivienda libre, es el complejo proceso que requiere la generación de suelo. "La mayoría de bolsas de VPO están atrapadas en planeamientos que se eternizan", apunta. 

"La mayoría de bolsas de VPO están atrapadas en planeamientos que se eternizan"

Ignacio Peinado, presidente de Fadeco Promotores

Y esto hace que muchos de los sectores que a día de hoy se están materializando en puntos como Málaga capital sean previos a la entrada en vigor de la ley que fuerza a la reserva del 30% para VPO. Y otros que son posteriores vienen arrastrando muchos años de retraso, caso de La Térmica, Repsol o Sánchez Blanca (Distrito Zeta).

El otro gran argumento empleado por los promotores es que la regulación de este tipo de vivienda "no es capaz de adaptarse a tiempo a la evolución de la economía". "Mientras que la vivienda libre, ante una subida de tipos o de los precios de la construcción, se puede proteger con mecanismos, las VPO no porque los precios están regulados y se revisan cada mucho tiempo; eso hace que no sea atractiva para el promotor", añade.

Elementos a los que necesariamente hay que agregar la dificultad que el público destinatario de estas viviendas sociales o a precio tasado a la hora de disponer de la financiación. La realidad es que muchos de estos potenciales compradores o arrendatarios necesitan de ayudas para poder alcanzar los ratios mínimos.

Peinado abre, además, una puerta a la reflexión sobre la clase media. Bolsa en la que, hoy por hoy, pueden incluirse a decenas de miles de malagueños que se encuentran en una especie de tierra de nadie entre los pisos sociales, a los que no pueden acceder por sus rentas, y la vivienda libre, por encima de sus posibilidades reales.

"Debe haber una protección en la que los planes de vivienda recojan a la clase media. En Málaga, por ejemplo, entre los 2.200 euros de máximo de una VPO y los 3.500 de la vivienda nueva hay 1.000 euros que están en tierra de nadie", dice a modo de ejemplo, al tiempo que lanza una pregunta: "¿Hace falta una una corrección de precios en VPO o una categoría nueva que incluya a la clase media? Creo que sí, porque el drama de acceso a la vivienda y la restricción en la financiación golpea a la clase media".

A modo de conclusión, el presidente de Fadeco Promotores tiene claro el mensaje: "La gran innovación que hay que hacer en materia de vivienda social no está ni en la tecnología ni en aumentar las reservas, sino en dar más velocidad a la generación de suelos; si eso ocurre habrá más VPO que la que podamos absorber".

Pronunciamiento del Colegio de Arquitectos

La visión de Peinado es compartida por el decano del Colegio de Arquitectos, Francisco Sarabia, quien en los últimos años ha sido ciertamente crítico con la escasa oferta de vivienda a precio asequible que, desde su punto de vista, ha de ser promovida por el sector privado. "El papel de las Administraciones públicas no es el de hacer VPO para el gran público, sino para las familias en riesgo de exclusión", afirma.

Por ello, considera que cuando el sector privado no atiende la elevada demanda residencial es porque "porque algo pasa". Y ese algo, a su juicio, es que las diferentes administraciones "no establecen las condiciones para que el producto sea atractivo y el empresario invierta".

Aunque admite que la respuesta no es sencilla, subraya la necesidad de que todos los actores implicados analicen el asunto y busquen el modo de mejorar el actual escenario. Uno de los escollos, apunta Sarabia, es el de los largos trámites urbanísticos a los que se enfrentan los promotores privados.

"Si los márgenes son cortos, en el momento en que se plantean incertidumbres, el inversor sale corriendo; algo a lo que hay que sumar la escasez de suelos", explica. Dos factores a los que suma otro nada baladí y es la obligación que recae sobre los empresarios de acometer urbanizaciones "de muy alto nivel", lo que inevitablemente repercute sobre el precio final del producto. 

"Lo que acabamos encontrando son pisos de 300.000 o 400.000 euros en lugar de 100.000 euros, que es lo que necesitan los jóvenes, por ejemplo, para poner en marcha un proyecto de vida", apostilla.