Málaga tiene 152.774 viviendas vacías, pero ni se distribuyen por igual en toda la provincia ni han evolucionado de la misma forma en las últimas décadas. Estas casas son una muestra más de la enorme brecha que separa las grandes ciudades de las zonas rurales: mientras que en la capital van poco a poco desapareciendo, en los pequeños municipios del interior son cada vez más visibles.
Así lo muestran los datos recogidos por el Instituto Nacional de Estadística y sobre los que Tinsa han realizado un detallado análisis en el que pone de manifiesto los problemas que subyacen de estos recursos inutilizados, más si cabe en un contexto en el que hay un claro desajuste entre oferta y demanda que tensiona los precios y hace casi imposible el acceso a la vivienda a muchos ciudadanos.
En los últimos 20 años, las casas desocupadas en la capital han caído un 36,5%, en contra de lo que ha ocurrido en el resto de la provincia, donde han crecido un 137,4%. Según apunta el informe de la sociedad de tasación, la existencia de viviendas vacías está estrechamente vinculada a la despoblación y “es resultado de la concentración creciente del empleo en torno a las grandes ciudades y las zonas turísticas”.
“Los movimientos de la población han tenido un ritmo superior al de la generación de nuevo suelo edificable y al de la construcción de nuevas viviendas en las zonas que actúan como polos de empleo y como foco turístico. De esta manera, en las zonas donde se genera empleo, la escasez de oferta de vivienda ha tensionado los precios residenciales, generando problemas de acceso para una parte creciente de la población, mientras que, en el resto de las zonas, la población ha disminuido y, con ello, múltiples viviendas han quedado vacías”, resumen.
Según la última actualización del INE, con datos de 2021, en la capital hay 16.638 viviendas desocupadas, lo que vendría a representar de forma aproximada una de cada 10 del total en la provincia. En términos absolutos, es Marbella la localidad malagueña que más casas de este tipo registra, con 20.011. Le siguen la capital, Mijas (13.203) y Estepona (10.301).
Y no es casualidad. Estos municipios costeros, pese a que son de los más habitados de la provincia, no siguen la estela de la capital. Desde 2001, han incrementado la cartera de viviendas vacías en un 43,5%, un porcentaje incluso superior al de la provincia al completo (42%).
Esto se debe, argumenta el informe de Tinsa, “a la obsolescencia del producto de segunda residencia, que es descartado por una demanda turística que prefiere las nuevas construcciones”.
En estas zonas existe un porcentaje importante de segundas residencias, a menudo de uso meramente vacacional. En concreto, un 41,6% del total de viviendas en la zona costera de Málaga no tiene uso principal, un número muy superior al del conjunto de la provincia (33,7%) y al de la capital (16,7%). Esto demuestra la alta correlación entre las casas desocupadas y las que no tienen un uso residencial principal; es decir, ilustra cómo cuantos más inmuebles no principales hay en un lugar, más viviendas vacías habrá.
LA CAPITAL, ENTRE EL PROBLEMA Y LA NECESIDAD
Málaga es una de las capitales españolas en las que ha descendido el número de viviendas vacías que el estudio de Tinsa usa para visibilizar cómo “la concentración de la población en torno a los polos de empleo” reduce estos inmuebles pero, a su vez, “genera la necesidad de ampliar el parque residencial”.
Entre 2011 y 2021, la ciudad sumó 44.778 viviendas de nueva construcción, mientras que el número de hogares se incrementó en 47.565. Esta diferencia podría apuntar, según el informe, que parte de la reducción de los inmuebles desocupados ha sido absorbido por el mercado de primera vivienda.
De hecho, subraya que “la movilización de la vivienda vacía se ha planteado como una potencial solución a corto plazo para aliviar los tensionamientos provocados por la escasez de vivienda en las capitales”. Así, recoge que el crecimiento de hogares proyectados para los próximos 15 años en Málaga ronda las 29.463 viviendas y, teniendo en cuenta que la ciudad cuenta con 16.638 inmuebles desalojados, podría encontrar aquí la salida para el 56% de la demanda, ayudando de esta forma “a aliviar el problema de escasez a corto plazo mientras se ajusta la construcción a medio plazo”.
Sin embargo, añade, “estas viviendas vacías están bloqueadas por algún motivo, ya sea por condiciones de inhabitabilidad, procesos jurídicos asociados o, simplemente, porque sus propietarios las mantienen fuera del mercado (...) y su movilización a corto plazo no es clara”.
Ante esta situación, propone “un replanteamiento del modelo de ciudad actual” y para ello asegura que “anticipar y redefinir los modelos de ordenación territorial en torno a las capitales con mayor concentración de población ayudaría a prevenir la actual escasez de vivienda asequible, así como los inconvenientes asociados a las megalópolis, entre ellos, los problemas medioambientales y la menor calidad de vida”.
En paralelo, el informe subraya que “potenciar un modelo de crecimiento territorial distribuido en capitales secundarias, favoreciendo la inversión para la creación de polos de actividad y empleo, ayudaría a no concentrar excesivamente la población en un reducido número de capitales principales”.