Un estudio del Ayuntamiento 'rebaja' la situación que vive Málaga con el problema de la vivienda

El Ayuntamiento de Málaga ha presentado un estudio pionero analizando la situación que vive la ciudad con respecto al alquiler. Su carácter precursor no está solamente en la novedad del mismo, sino también en las conclusiones a las que llega. Y es que a diferencia de lo que venían alertando los portales inmobiliarios, este informe ‘rebaja’ el problema en el que se encuentra la capital de la Costa del Sol.

El trabajo elaborado por Espacio Común Coop (mismo equipo redactor encargado del Plan Municipal de Vivienda 2023-2027) apunta a que el precio medio del metro cuadrado en alquiler es de 7,5€. Esta cifra contrasta con la que a día de hoy se pueden encontrar en portales como Idealista, donde se habla de 13,5€; es decir, seis euros más.

¿Cuál es el motivo de esta disonancia? Según ha explicado el arquitecto Mario Estivill, al frente de la presentación del proyecto, las plataformas de esta índole trabajan con expectativas; o lo que es lo mismo, con la cantidad máxima a la que un propietario aspira a llegar. Sin embargo, esto no quiere decir que sea la cuantía que se cierra a la hora de firmar un contrato de alquiler.

Por ello se ha recurrido a una metodología que utiliza como fuentes de información preferentes la información del Sistema Estatal de Referencia de Precio del Alquiler de Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) y la aportada por el registro administrativo de los depósitos de contratos de AVRA.

Según explican, el objetivo de este estudio ha sido el de identificar de manera objetiva, y en base a fuentes de información con desagregación inferior al nivel municipal, un indicador del precio de referencia del alquiler residencial colectivo (IPRA) en Málaga, así como su variación anual.

De esta manera se ha concluido que el IPRA ha pasado de 5,42 euros el metro cuadrado en 2015 hasta los 7,5 en 2022, produciéndose de forma generalizada un aumento en todos los distritos de la ciudad.

Otra cuestión relevante que ponen sobre la mesa es que el precio del gran grueso de viviendas alquiladas (el 65%) está comprendido entre los 300 y 700 euros. En este punto, cabe señalar que el documento municipal analiza los contratos en vigor, por lo que no incluye la oferta vigente que no ha sido alquilada.

Del mismo modo, apuntan a que un 18% de las viviendas familiares en alquiler superan los 700 euros, aunque no sobrepasan los 900, siendo el 11% las unidades que están por encima de esta franja.

El Centro y la zona Este, los más caros

Los distritos en los que existen más viviendas que se mueven en la franja inferior a los 500 € son Ciudad Jardín y Campanillas, donde más del 50% de las viviendas alquiladas no superan este precio. Por el contrario, en el distrito Teatinos-Universidad, casi el 90% de los inmuebles que se encuentran arrendados superan los 500€, de los cuales más del 50% superan los 700€.

En el resto de los distritos, es mayoritaria la situación en la que más del 70% de las viviendas existente en alquiler se encuentran en la franja de los 300 y 700€, salvo en el distrito Este con casi el 50% de las viviendas en dicha franja de precios; Carretera de Cádiz, que casi llega a este porcentaje del 70% y Teatinos Universidad, que apenas llega al 50%.

Los distritos de Ciudad Jardín, Campanilla y Puerto de la Torre son aquellos en los que más del 90 % de las viviendas en alquiler tienen precios que no superan los 700 €

En términos absolutos el distrito con los precios de alquiler más caros, y por tanto con un IPRA más alto, es el distrito Centro con algo más del 8,5 € seguido del distrito Este que supera los 8 €. Por el contrario, los distritos con el IPRA más bajo son Puerto de la Torre y Palma Palmilla.

En este apartado, cabe preguntar sobre el impacto que tiene la presión turística (la relación que hay de viviendas turísticas con respecto al parque total de viviendas) en el precio final. Según han subrayado los promotores del informe, hay elementos que hacen pensar que se trata de un factor que “sí está influyendo”, pero que no se puede afirmar que sea “determinante”.

Esto se debe a que, pese a que el Centro y el Este son las zonas más caras, ambos distritos presentan una presión turística diferente. Así, mientras que en el primer caso se roza el 7% en 2022, en el segundo se encuentra por debajo de la media local del 2%. “Esta dinámica nos hace ver que los precios suben con independencia de que haya presión turística”, han incidido.

El papel de Málaga en la provincia

En cuanto a la comparación a nivel de Comunidad Autónoma, la provincia de Málaga junto con la de Sevilla es la que presenta precios más altos, y que dentro de la provincia algunos municipios como Marbella, Benalmádena o Torremolinos presentan precios superiores a los de la ciudad de Málaga, tal y como consta en la referida publicación.

Según explica, Málaga “no es la capital más cara”, encontrándose por debajo de la media de euros/m2 mes, con cifras inferiores a las de otras capitales de Andalucía como Sevilla (7,70) o Cádiz (7,90) y de España como Barcelona (12,00) o Madrid (12,10).

También señalan que el precio por metro cuadrado para la ciudad de Málaga se encuentra por debajo de la media nacional según el dato contenido en el Boletín especial sobre alquiler residencial editado por el Observatorio de Vivienda y Suelo del MITMA en diciembre de 2022.

En cuanto a la relación con la vivienda deshabitada, se constata el paulatino descenso en la ciudad de inmuebles de estas características, de forma que en la actualidad el porcentaje de inmuebles en esta situación supera ligeramente el 3% de las viviendas familiares existentes. De hecho, detallan que es una cuantía “tan exigua” que se mantiene de forma estacionaria en el conjunto de la ciudad.

Presión familiar

Otro aspecto en el que este informe se desmarca de los datos conocidos por las plataformas inmobiliarias tiene que ver con el índice del esfuerzo familiar. Idealista fijó en el 47% la cuantía que una familia tenía que destinar al alquiler en mayo de este año. Sin embargo, desde Espacio Común Coop sostienen que en 2019 era del 22,8%, habiendo oscilado apenas medio punto en los últimos cuatro años.

La subida del IPRA entre 2015 y 2023 (de 5,42 a 7,52) hace presagiar que esa relación entre ingresos y alquiler ha subido, aunque no ofrecen datos del porcentaje en el que se ha situado en el último ejercicio.