Avances en la creación de una gran reserva hotelera y residencial cerca de Los Montes de Málaga

Casi 15 años después de que la Junta de Andalucía aprobase el Plan de Ordenación Territorial de la Aglomeración Urbana de Málaga (POTAUM), se abre la vía para el desarrollo de una gran bolsa de uso hotelero y residencial en el municipio de Totalán, en un entorno geográfico cercano a los Montes de Málaga.

Con este objetivo, la Junta de Andalucía, por medio de la Consejería de Sostenibilidad, acaba de validar desde el punto de vista ambiental el Plan Parcial de Ordenación mediante el que se articula esta iniciativa, localizada en una de las 23 reservas de oportunidad dibujadas en el planeamiento. 

De acuerdo con los detalles contenidos en el expediente regional, fechado el pasado 11 de marzo, los técnicos consideran que el impulso de esta ordenación "no tendrá efectos significativos sobre el medio ambiente". 

Según el contenido de la propuesta, que fue remitida por el Ayuntamiento de Totalán el 22 de diciembre de 2021, el plan, correspondiente al sector UR-3 Rivero, afecta a una superficie de 193.972 metros cuadrados, sobre el que se dibuja un techo máximo edificable de 37.824,54 metros de uso turístico y 20.367,06 de uso residencial.

En el documento se detalla que el número mínimo de plazas en establecimientos hoteleros en los que concurran los principios de uso exclusivo y unidad de explotación será de 250, "garantizando que al menos el 50% sea de categoría no inferior a las cuatro estrellas". 

En cuanto al uso residencial, la densidad es de apenas 10 viviendas por hectárea, "muy por debajo del máximo de 75 viviendas hectáreas autorizadas". Esto hace que el número total de viviendas sea de 194 que se repartirán en ordenación abierta y unifamiliar aislada.

La alternativa seleccionada como la más adecuada propone ubicar los sistemas generales en las parcelas más próximas a los sistemas generales existentes en el casco urbano y al suelo urbanizable UR-1 y, a continuación, los espacios verdes públicos. En la siguiente franja se localizan los usos residenciales compatibles, de carácter minoritario, y, finalmente, los usos hoteleros. 

"La disposición de los usos persigue el menor impacto y mayor adaptación a la configuración del relieve y vegetación existente", se remarca en el documento. En este sentido, se valora que las grandes parcelas de equipamientos, preparadas para edificios de mayor envergadura, se localizan en las zonas bajas y medias en colindancia con el casco urbano y el suelo urbanizable UR-1. Las primeras divisorias quedan libres, destinadas a zonas verdes públicas. 

A continuación, varias vaguadas configuran un terreno con mucho movimiento, donde se encajan las parcelas unifamiliares. Por su menor escala, estas construcciones presentan un menor impacto paisajístico, a lo cual contribuye la configuración tradicional del concepto arquitectónico previsto. 

Se ubican dos parcelas residenciales en ordenación abierta apoyadas en uno de los viales principales, articulándose su encaje con el resto de parcelas mediante zonas verdes privadas. La transición con los suelos no urbanizables se produce mediante las parcelas hoteleras, con amplias zonas verdes privadas y escasa ocupación, vertebradas por la edificación singular del Cortijo Rivero (protegido por el PGOU) y limitadas entre el camino de la Fuente de la Teja, por el oeste, y el arroyo Rivero por el este. El sector se encuentra entre las zonas de protección territorial del POTAUM, por el este con las denominadas Zonas de Transición y al noroeste con los Montes de Málaga.

Entre los condicionantes que pesa sobre el desarrollo futuro de este espacio destaca el relacionado con el abastecimiento de agua. En el expediente se recuerda que "no consta legalizado el aprovechamiento de aguas de abastecimiento del municipio ni consta concesión de aguas a nombre de la mancomunidad de municipios de la Costa del Sol Oriental". 

Ante esta situación, "solo se puede concluir en la necesidad de reactivar la concesión de aguas del Ayuntamiento para el abastecimiento, teniendo en cuenta que la disponibilidad de los recursos se encuentra condicionada al informe que emita la oficina de planificación hidrológica en la tramitación del expediente de concesión de aguas". En materia de inundabilidad, se incide en la necesidad de aportar plano de láminas de inundación resultado de las medidas de defensa propuestas, T-10 T-100 y T-500.