Fórmulas imaginativas ante la falta de vivienda: Andalucía abre la puerta a dividir un piso en varios más pequeños

La lectura del anteproyecto de la nueva Ley de Vivienda de Andalucía confirma la voluntad del Gobierno regional de flexibilizar el marco normativo, abriendo la mano en determinados aspectos para permitir el crecimiento del parque residencial. Y no sólo declarando de urgencia la tramitación de los instrumentos de planeamiento y de gestión de las nuevas Áreas Prioritarias de Vivienda (aplicables a zonas con alta demanda o problemática de vivienda), sino también permitiendo que en los edificios residenciales ya construidos pueda haber más viviendas.

¿Cómo? Esta posibilidad se recoge en los casos en los que se vaya a desarrollar la rehabilitación de un inmueble, abriendo la puerta a desarrollar una redistribución de la división horizontal existente, "previo acuerdo de la comunidad de propietarios", mediante la división de las viviendas existentes en nuevas viviendas de menor tamaño o, al contrario, agregar unidades que permitan viviendas más amplias”. 

En el anteproyecto se precisa que esta redistribución sólo podrá realizarse siempre que la composición estructural del edificio lo permita y que las viviendas resultantes cumplan con los requisitos urbanísticos exigibles a cualquier tipo de vivienda. 

Se remarca que para poder actuar en esta dirección se podrá proponer a la Administración local el proyecto de redistribución de viviendas, contemplando la equidistribución de cargas y beneficios entre los propietarios preexistentes, así como la nueva distribución de vivienda y los coeficientes de participación de las unidades que componen el edificio resultante.

De algún modo, esta propuesta persigue cumplir con uno de los principios que impregna el documento normativo, como es el de lograr una mayor funcionalidad, habitabilidad e innovación en la concepción y el diseño de la vivienda. ¿Para qué? Para adaptarla a las variaciones de las unidades familiares o de convivencia y a las necesidades de grupos específicos de población. 

Como se apuntaba al inicio, una de las grandes novedades del trabajo autonómico es la creación de las Áreas Prioritarias de Vivienda, que no solo se beneficiarán de una mayor celeridad en los plazos de tramitación, sino también de aplicar un incremento del 20% en el número de viviendas (con un ratio de 70 metros cuadrados por unidad) y en un 10% la edificabilidad en aquellas parcelas de vivienda libre donde se prevean viviendas protegidas. 

Asimismo, en entornos con alto grado de degradación e inexistencia material de suelo disponible en su entorno inmediato, "se podrán realizar actuaciones de transformación urbanística de iniciativa pública que permitan ejecutar actuaciones de rehabilitación con incremento de la edificabilidad que tengan por objeto la mejora de la calidad y superficie de las viviendas sin que sea necesaria la entrega de nuevos suelos". 

Uno de los efectos de esta figura es que podrá declararse de urgencia la tramitación de los instrumentos de planeamiento urbanístico y los instrumentos de gestión, lo que, a priori, debe redundar en una reducción significativa de los tiempos que necesita cualquier iniciativa de esta naturaleza. De hecho, se trata de una de las históricas reclamaciones de los promotores, que desde hace años vienen subrayando el impacto negativo que las largas tramitaciones tienen sobre el valor final de las viviendas.

Mejora en la calidad de las VPO

Otro apartado del anteproyecto de ley se relaciona con el fomento de la promoción de viviendas protegidas, para lo que se apuesta por establecer incentivos económicos en las distintas fases de su producción, así como a la compraventa de las mismas. A esto se suma la defensa de una mejora en la calidad de estas operaciones, de manera que dispongan de mejores prestaciones.

Con el objetivo de mejorar las condiciones de sus zonas comunes y fomentar la construcción de terrazas, no computarán como edificabilidad las zonas comunes del edificio necesarias para su utilización y funcionamiento, ni otras estancias destinadas al uso social y común del edificio. Tampoco computará la superficie destinada a terraza de hasta 10 metros cuadrados. Un movimiento que, a priori, debe incentivar justamente la ejecución de las mismas.

En materia de alquiler, se plantean medidas de intermediación en el mercado del arrendamiento de viviendas que garanticen su efectiva habitación, ello incluye programas de bolsas de viviendas en alquiler, convenios con personas jurídicas o físicas propietarias de viviendas deshabitadas para integrarlas en el mercado del arrendamiento y cualquier otra que pueda generar una ampliación del parque de viviendas disponibles en arrendamiento a precios adecuados. 

A este primer paso se suman incentivos económicos a los arrendadores o arrendatarios, al objeto de aumentar la oferta disponible de vivienda en alquiler asequible, y mejorar la accesibilidad en régimen de alquiler, medida en esfuerzo salarial de las familias. 

La Junta también quiere permitir que en parcelas y edificios calificados como de turístico, dotacional privado o servicios de oficinas puedan tener como uso alternativo el residencial destinado a viviendas protegidas en alquiler. A estos suelos se suma la opción de permitir la construcción de VPO o alojamientos temporales sobre parcelas de equipamiento público que no tengan asignado un uso pormenorizado específico o que estén destinadas genéricamente a servicios de interés público y social. Para ello, será preciso un acuerdo municipal.