Lejos del casi natural optimismo con el que se ha venido observando el sector residencial de la provincia de Málaga en los últimos años, las sombras de duda se expanden. En buena medida porque mientras la demanda se mantiene firme, la oferta real sigue siendo muy baja.

"Podemos dejar de ser lo atractivos que hemos sido hasta ahora", afirma José Félix Pérez-Peña, director de Savills en la zona de Andalucía, quien reclama un "gran pacto de todas las Administraciones" para afrontar los nuevos desarrollos como "una emergencia, como el agua o la Covid".

De acuerdo con los datos aportados este miércoles por la consultora Savills, que ha presentado su informe Visión 2024, se necesita doblar la construcción de viviendas de inmediato para empezar a responder a las necesidades del mercado. Y ello mantendrá la línea de crecimientos de los precios del residencial nuevo, de segunda mano y del alquiler del en torno al 5% y el 7%.

El panorama, según Pérez-Peña, es preocupante. "Lejos de solucionarse a corto plazo va a agravarse", sentencia, aludiendo de manera objetiva a las proyecciones de crecimiento de población en el horizonte de 2039, cuando se esperan unos 211.000 nuevos hogares, lo que se puede traducir en unos 400.000 nuevos vecinos. De ellos, alrededor de 40.000 se esperan en los próximos 5 años.

Frente a este salto demográfico, Málaga y su área metropolitana apenas producen anualmente 4.000 viviendas libres; serían necesarias del orden de 8.000. A las que sumar 4.000 viviendas de protección oficial (VPO). Es decir, 12.000 nuevas unidades, casi el triple de lo que ahora se materializa.

Con estos elementos sobre la mesa, Savills llega a proponer la creación de un gigantesco barrio, semejante al de Entrenúcleos, en Sevilla, que va a contar con 20.000 viviendas, lo que ayudaría a equilibrar el mercado. 

A su juicio, lo ideal sería plantearlo en el entorno de Campanillas y Pizarra, con comunicaciones relativamente asequibles, y capacidad para unas 15.000-20.000 unidades en un plazo de 5 años. "Si no hay vivienda, si tienes problemas de tráfico en los próximos años, atraeremos menos; no se trata de morir de éxito", destaca Pérez Peña.

Precio medio de 540.000 euros en la capital

Siendo preocupante la situación en la mayor parte del área metropolitana, la capital de la Costa del Sol presenta los ratios más preocupantes. La demora en la tramitación de los nuevos desarrollos y el incremento de los costes de construcción ha hecho que el precio medio de la vivienda nueva se dispare ya por encima de los 4.000 euros el metro, con un valor medio por unidad de 540.000 euros. 

"Hay muy pocas viviendas de entre 250.000 y 300.000 euros y es casi imposible comprar por debajo de los 3.500 euros el metro", apunta el responsable de Savills, quien subraya que estos valores contrastan con los 260.000 euros de media que había en 2016.

Una muestra del deseo de la oferta es que "de todo lo que sale a mercado, el 65% se vende en un año, y en año y medio está todo vendido", afirma, al tiempo que añade: "se ha convertido en un bien de clase media-alta". 

Aclara que lejos de la idea de que los nuevos desarrollos son comprados por extranjeros, muchas de las adquisiciones corresponden a "mucha reposición". "Es gente que tiene una casa en Huelin, ya pagada, que vende y compra en una zona mejor", precisa.

En relación con el debate abierto sobre la vivienda turística y la incidencia que su supresión tendría sobre el mercado, Savills indica que hay que regular el fenómeno, pero es claro al apuntar que podría aportar del orden de un 10% de unidades al mercado, pero en ningún caso será la solución. "El problema que tenemos en Málaga no es turístico, sino de demanda", añade.