Las dos caras de la vivienda en Málaga: los inversores ganan un 6% y los ciudadanos pagan cada vez más

En el mundo siempre ha habido ricos y pobres y seguirá siendo así. Unos reinvierten sus beneficios, consiguiendo más patrimonio personal o empresarial, y a otros les toca pagar cada vez más para acceder a cualquier tipo de producto o servicio. Se ve en todos los segmentos y uno de los más evidentes en la provincia de Málaga está siendo el de la vivienda.

Los inversores -particulares o corporativos- están obteniendo una rentabilidad bruta del 6% por comprar y posteriormente alquilar una casa en Málaga capital, según los últimos datos publicados por la plataforma inmobiliaria Idealista relativos al primer trimestre de 2023. Por otra parte, para comprar una casa en Málaga ya es necesario destinar íntegro el salario bruto de 9,4 años, según el último estudio realizado por Fotocasa e Infojobs, uno de los mayores sacrificios del país. 

Todo va de la mano. Málaga es un lugar cada vez más demandado para trabajar y vivir. A la capital y la provincia llegan cada año más personas de las que se van tanto del resto de España como del extranjero y necesitan una vivienda. Por otra parte, las familias están cambiando, hay más personas divorciadas, los jóvenes -los que puedan- intentan emanciparse... 

Los arquitectos y los constructores señalan que la demanda natural de Málaga es de unos 25.000 inmuebles al año. Los promotores solo visaron 7.000 en 2022, por lo que para hacer frente al resto hay que tirar de vivienda de segunda mano. E incluso hay una fiebre por la vivienda que supera esas expectativas, como demuestra el hecho de que el año pasado se hicieran 42.000 operaciones de compraventa en la provincia, un 26% más que en 2021. 

Mucha demanda y poca oferta. El caldo de cultivo perfecto para que los propietarios de los inmuebles puedan jugar más con el precio. De hecho, el precio de la vivienda en Málaga, tanto en compra como en alquiler, está en su máximo histórico. Hay muchos informes que se publican de forma mensual sobre esta materia con distintos precios, pero todos coinciden en señalar que el coste está por las nubes. El estudio de Fotocasa indicaba que una vivienda de 80 metros cuadrados en Málaga tenía un precio medio en diciembre de 2022 de 222.000 euros y que el salario medio bruto anual es de 23.693 euros.

Se construye poca vivienda nueva y mucha de la que ya hay se está destinando a alquiler vacacional en lugar de a la venta o a arrendamiento de larga temporada. La causa es lógica. El propietario del inmueble gana mucho más dinero así y cobra por adelantado a través de las plataformas de alquiler o en mano, habiendo muchas operaciones en negro. 

Solo hay que darse una vuelta por el centro de Málaga para ver cómo han proliferado las viviendas turísticas como setas. Al principio eran de particulares que le sacaban un dinero extra, pero el sector está cada vez más profesionalizado y ya son grandes empresas que compran incluso edificios enteros para renovarlos y alquilarlos a turistas.

La rentabilidad del 6% esgrimida por Idealista variará en función del precio al que el inversor haya comprado el inmueble y de las reformas que tenga que hacerle. Pero, en cualquier caso, es un negocio próspero, prácticamente seguro -sobre todo si la vivienda está bien ubicada- y con una rentabilidad que duplica la que puede dar ahora un bono a 10 años, que está en el 3,2%. 

Acceder a una vivienda nunca ha sido fácil. Ya en la década de los 70 los precios también eran altos y se pagaban intereses cercanos al 20%, mucho mayores de los de ahora. Comprar un piso siempre ha sido el gran desembolso de cualquier familia, pero es cierto que la situación actual es casi insostenible, sobre todo, para los jóvenes, cuyos salarios suelen ser bajos y no pueden ni soñar con adquirir una vivienda. 

El debate está en la calle y ha entrado de lleno en la agenda política municipal, regional y nacional. En Málaga capital, en plena campaña electoral, el PSOE afirma que va a hacer 10.000 viviendas protegidas y el PP señala también que hará proyectos. En Madrid, el Gobierno ha anunciado una nueva Ley de Vivienda que, entre otras cosas, regulará la subida de precios de alquiler. Habrá que ver en qué quedan todas estas propuestas, pero, por ahora, vayan ahorrando si pueden.