Juan Manuel Rosillo nació en Granada, pero es casi más malagueño que La Farola. Se casó con una malagueña, sus dos hijos nacieron en esta provincia y lleva 30 años aquí. Desde 2019 preside la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP) y es una de las personas más solicitadas por los medios de comunicación por el acuciante problema de la vivienda existente en esta provincia. 

En EL ESPAÑOL de Málaga le hemos hecho una entrevista para nuestra sección A título personal, en la que detalla claramente cuál es el problema para construir viviendas nuevas y recuerda de dónde venimos. 

Es un apasionado de su sector. De hecho, cuando la construcción era un sector maldito en plena crisis del ladrillo, allá por 2011, decidió cumplir su sueño de crear su propia constructora junto a otros dos socios. Sus amigos le decían que estaba loco, pero 13 años después ahí sigue al pie del cañón y con nuevos proyectos en marcha. 

¿De niño quería ya ser constructor o le vino el interés más mayor?

Desde pequeño se me daba bien la ciencia y la matemática. Cuando iba de viaje siempre me llamaban la atención las grandes infraestructuras civiles. Decidí estudiar ingeniería de Caminos, Canales y Puertos y desde un primer momento pude incorporarme a empresas constructoras. Estuve en una gran empresa constructora nacional y, a partir de ahí, mi objetivo era tener mi propia constructora. Junto a otros socios pude cumplir ese sueño.

¿Cuándo creó su empresa, Inicia Siglo XXI?

En 2011. Somos tres socios y nos dedicamos tanto a obra civil como edificación y equipamiento industriales. Y desde hace tres o cuatro años también estamos teniendo nuestras primeras experiencias promotoras con diversos edificios en Málaga capital.

No había creado aún su propia empresa pero, ¿cómo recuerda el auge inmobiliario de principios del siglo y la explosión de la burbuja en 2008?

Estaba en una gran empresa nacional y tuve la posibilidad de participar en la ejecución del penúltimo tramo del AVE a Málaga y también en esa misma empresa, debido al boom inmobiliario, pude participar del gran desarrollo inmobiliario de toda la Costa del Sol. Tuvimos un montón de obras.

¿Se veía venir en el sector el batacazo, con los bancos dando créditos a mansalva?

La crisis la sufrimos todos de manera un poco accidental y sin tener mucha previsión. Siempre cuento como anécdota que yo era jefe de obra e iba al trabajo con mi Peugeot 208. Al llegar al aparcamiento veía como los yesistas, albañiles, etcétera el que menos llevaba un BMW. Se pagaba mucho a los trabajadores y se percibía que había una financiación excesiva. Los bancos tuvieron mucho que ver porque daban créditos por el 100% o por el 120% del valor de la vivienda que luego se utilizaba, además de para la vivienda, para comprarse un coche o tener unas vacaciones. Cuando quebró Lehman Brothers, el mayor banco de inversión del mundo, fuimos todos detrás en cascada. Vivimos una situación de una burbuja inmobiliaria de la cual aprendimos muchísimas cosas y el sector a día de hoy, el sector promotor, el sector constructor y el sector bancario no tiene nada que ver con el de aquel momento.

Y va usted y crea su empresa en 2011, en plena crisis.

Sí. Prácticamente no había obra ninguna y, muy poquito a poco, con la evolución de la economía, fuimos creciendo paso a paso a través de la obra pública. Cuando hay una crisis los inversores privados desaparecen y la administración es la única que queda para que realmente siga habiendo inversión y las empresas constructoras puedan seguir desarrollando las infraestructuras necesarias. Poco a poco fuimos creciendo y 13 años después gracias a Dios nos encontramos en una situación muy diferente y con el orgullo de haber superado ese inicio que no fue fácil.

Le dirían que estaba loco.

Sí. Muchos compañeros del sector de la construcción tuvieron que salir fuera de España a buscar trabajo, porque en esos momentos aquí no lo había. Y cuando le comentaba a los amigos que íbamos a crear una empresa constructora nadie creía que pudiéramos tener viabilidad. Pero, al final, con trabajo, esfuerzo, cariño y pasión, podemos decir que tenemos una empresa solvente, posicionada y reconocida. Recuerdo que nosotros mismos montamos los muebles de nuestra primera oficina. El sector bancario no daba ninguna financiación, ni para el renting de la fotocopiadora.

"Vivimos una situación de una burbuja inmobiliaria de la cual aprendimos muchísimas cosas y el sector a día de hoy (promotor, constructor y bancario) no tiene nada que ver con el de aquel momento"

En el sector de la construcción parece que nunca se está tranquilo. Auge, explosión de la burbuja, crisis, pandemia y ahora una tensión enorme entre oferta y demanda de viviendas.

Es muy cíclico. En 2017 nuestro mayor problema era cómo asimilar el enorme stock de vivienda que había y no se vendía. Ocho años después estamos en todo lo contrario. La oferta no es capaz de dar respuesta a esta demanda creciente y acumulada.

El famoso stock y los activos tóxicos. Entiendo que estará ya prácticamente todo vendido.

Sí. Los bancos asimilaron carteras muy potentes de suelo y vivienda en ese momento y a lo largo de estos años han ido digiriendo todo ese proceso. Ahora nos encontramos con una crisis de oferta en lugar de una crisis de demanda. Los empresarios la preferimos porque así la gente puede comprar una vivienda porque su situación económica se lo permite y podemos hacer frente a ese reto de construir más vivienda. En una crisis de demanda la gente no puede pagar la vivienda por su situación económica y no se vende lo que construimos.

Bueno, ahora también se puede decir que hay casi una crisis de demanda porque mucha gente no puede pagar lo que se está construyendo.

Hay una demanda que no puede ser satisfecha por la oferta. El diagnóstico compartido y generalizado es que hace falta que haya más viviendas en venta. Y para ello hace falta que haya más suelo finalista. Y para que haya más suelo finalista hay que intentar entre todos que el desarrollo de esos suelos que están dibujados en los planeamientos sea más ágil. El periodo de maduración desde que un promotor inicia esa fase de desarrollar suelo hasta que llega a conseguir una parcela con clasificación de suelo finalista tiene que ser mucho menor.

¿Cuál es el tiempo medio ahora?

La media está ahora en Andalucía y en Málaga entre los 10 y los 15 años. Es decir, pasan entre 10 y 15 años desde que un promotor asume el reto de coger un dibujo en un plano de un planeamiento de la ciudad, de que realmente hay parcela con suelo finalista a disposición de que entre una empresa promotora, pida una licencia de obra y pueda comenzar la obra de edificación.

Y luego otros dos años más para construir el edificio.

Claro. Si un promotor compra un suelo ya finalista lo que hace es solicitar una licencia de obra. Cuánto más ágiles sean las gerencias de Urbanismo de los ayuntamientos antes se puede empezar a construir. Para nosotros un plazo razonable es dar esa licencia de obra en 4 ó 5 meses. Desde que se presenta el proyecto básico a Urbanismo es tiempo suficiente para poder contar con un informe favorable que valide los parámetros urbanísticos y de la ordenanza municipal y, a partir de ahí, obtener esa licencia de edificación que te habilita el inicio de las obras.

Pero para llegar a ese suelo finalista antes otra empresa ha tenido que desarrollar el suelo y ahí es donde entendemos como sector que está el problema. Málaga capital tiene previsto en su planeamiento 22.000 viviendas, es decir, 22.000 viviendas que están dibujadas en color y que sabemos dónde se pueden hacer. Pero las tramitaciones administrativas, como hemos comentado, tardan de media entre 10 y 15 años.

¿Y cómo puede afrontar una empresa una espera de 10 o 15 años?

Hay pocas empresas que puedan hacer frente a esa situación, porque también se da la circunstancia de que la banca no quiere saber nada a la hora de financiar ese proceso de desarrollo de suelo. ¿Por qué? Por el excesivo plazo de gestión que supone, con lo cual hay muy pocas empresas que realmente tengan la capacidad de hacer frente a esa inversión en ese plazo y sin el apoyo de la banca.

Un ejemplo. Para desarrollar un sector que aportara unas 5.000 viviendas una empresa tiene que invertir unos 50 millones de euros, sin apoyo financiero público ni privado. En este sentido, tanto las administraciones como el sector hemos llegado a la conclusión de que el punto importante al cual hay que aplicar un plan de choque es que la tramitación de la gestión del suelo tiene que ser en un plazo mucho menor.

¿Qué dicen las Administraciones?

Hay que reconocer que tanto la Junta de Andalucía como el Ayuntamiento de Málaga están siendo muy proactivas, comparten con nosotros ese diagnóstico y se están poniendo poco a poco medios y recursos para que esos plazos se acorten. Pero es cierto que hemos llegado ya a un punto que tienen que presentar un plan de choque que proponga medidas valientes y rompedoras porque la única viabilidad para que realmente a corto o medio plazo haya un antes y un después en el mercado de compra de vivienda, es que el desarrollo de suelo y la gestión del suelo sea en un plazo mucho menor. Cuando se den esas circunstancias la banca estará dispuesta a poder financiar esos grandes proyectos estratégicos. Y hay que recordar que en esos desarrollos entre el 20 y el 30% tiene que ser para vivienda de protección oficial.

No obstante, si la media son 15 años, por mucho que aceleren…

Bueno, si en vez de 15 años son cinco años, pues ya es una tercera parte. Si fuéramos capaces de poner sectores con 5.000 viviendas con suelo finalista en cinco años, cinco meses para la licencia de obra y un año y medio o dos para la ejecución habríamos ganado bastante.

De esas 22.000 viviendas dibujadas en el planeamiento de Málaga. ¿Cuántas realmente se pueden entregar a corto plazo?

A corto plazo Sánchez Blanca es un sector que está en ejecución y se pueden dar las condiciones para empezar la obra de edificación. Es un sector con capacidad para aportar 2.500-3.000 viviendas. El reto es hablar de esa área metropolitana de la ciudad, donde surgen esas oportunidades, donde están disponibles esos suelos.

La pasada semana tuvieron una jornada profesional y se presentó un informe en el que se aseguraba que hace falta construir 10.000 viviendas asequibles en Málaga en 20 años, a razón de unas 500 anuales. ¿Le parecen suficientes teniendo en cuenta la demanda existente?

Se trata de que se cambien las condiciones. Si no se agiliza la tramitación de suelo y la banca no los financia volveremos cada año a repetir el mismo problema. Y hay que hablar también del mercado de alquiler. Es importantísimo que el mercado del alquiler acompañe a corto plazo mientras mejora la situación del mercado de venta.

"Los grandes tenedores de viviendas no son los fondos sino pequeños propietarios que han hecho un esfuerzo importante a lo largo de su vida. Por falta de seguridad jurídica frente a la ocupación o al impago salen del mercado"

En este sentido, nuestra posición sectorial es contraria a la política que está desarrollando el Gobierno nacional de intervención en el mercado mediante la regulación de precios porque se está consiguiendo todo lo contrario, es decir, se ha disminuido la oferta en nuestra ciudad y en el resto de ciudades que comparten este problema. Se ha encarecido el precio del alquiler. Los grandes tenedores de viviendas no son los fondos sino pequeños propietarios que han hecho un esfuerzo importante a lo largo de su vida para poder contar con una segunda o una tercera vivienda que la pudiera dedicar al alquiler para tener ese retorno a medio plazo y contar con esa renta complementaria. Y esos pequeños propietarios, por falta de seguridad jurídica frente a la ocupación o al impago, y al encontrarse tan desamparados judicialmente por parte de la administración, salen del mercado y hace que no tengamos un mercado del alquiler dinámico.

Hacer vivienda nueva, entre suelo y tal, 15-20 años. La oferta de alquiler, escasa y cara. Vaya panorama.

Del total de operaciones de compra y venta que se dan en Málaga, unas 40.000 al año, solamente el 25% son operaciones de obra nueva. El resto es el parque de viviendas que ya tenemos. Imaginar un mercado del alquiler mucho más dinámico ayudaría y complementaría a ese plan de choque a corto y medio plazo de poder tener un mayor número de viviendas en venta. Yo creo que es crítico y es importante poder, a través de la Ley de Vivienda de nuestro gobierno nacional, plantearse medidas que aporten de verdad cosas positivas y no tengamos el objetivo contrario de lo que buscamos. A día de hoy la política de este gobierno lo único que está suponiendo es una menor oferta de viviendas en alquiler y un mayor precio. Todo lo contrario a lo que necesitamos en este momento.

¿Qué piensa cuando ve el precio medio del metro cuadrado en Málaga en venta en 3.500 euros?

El precio de la vivienda depende del precio del suelo y de la construcción. Si hay poco suelo, el precio es alto. Y el de la construcción, nos guste o no, ha subido un 30% en dos años. Si a esos dos componentes le sumas el plazo para obtener la licencia de obras y que el coste de financiación sube un 10% anual con los retrasos… Podremos hablar de vivienda a precio asequible cuando tengamos suelo en cuantía y a precio asequible, y cuando los plazos de tramitaciones administrativas sean más razonables.

En cualquier caso, y pese a que el precio es caro, están vendiendo todo lo que construyen.

Se habla mucho de esas promociones más originales o especiales con precio más elevado y la ciudad de Málaga también tiene que tener una oferta para ese segmento de mayor calidad, por decirlo de alguna manera. Pero también se hacen muchísimas promociones a otros precios mucho más razonables. Distrito Z va a poner en el mercado un montón de vivienda a un precio que podemos entender que es un precio razonable y asequible, sabiendo y repitiendo que el coste de construcción ha crecido entre un 20 y un 30% en dos años y no parece que vaya a ir a la baja.

En el momento en que seamos capaces de tener una mayor disposición de suelo finalista, el precio del suelo podría bajar y el precio de la vivienda podría como mínimo estabilizarse. Por otra parte, cuando hablamos de precios asequibles, quiero recordar que cuando un comprador adquiere una vivienda entre un 25 y un 30% son impuestos. No tiene sentido que las VPO paguen IVA por ejemplo.

Las torres han generado debate. ¿Le gusta ese modelo?

Son proyectos que están poniendo a la ciudad en el mapa y creo que es positivo, pero eso no quita y no es incompatible para hacer otro tipo de oferta.

¿Qué le diría a una persona que esté leyendo esta entrevista, que gane 1.500 euros al mes y que no pueda ni comprar ni alquilar una casa en Málaga?

Una pareja de 25 años que acaba de empezar a trabajar y puede contar con ingresos netos de 1.300 o 1.500 euros cada uno se junta con 3.000 euros netos mensuales con los que sí puede pagar perfectamente una cuota hipotecaria de 1.000 euros, que sería el 30% de sus ingresos.

Pero si vives solo está la cosa complicada.

Si se vive solo cuesta más trabajo. Plantearse comprar con 25 años una vivienda…

Ni comprar ni alquilar.

Por eso es tan importante que en este momento que estamos trabajando para que el mercado de venta recupere una oferta mucho más potente, el mercado del alquiler sea dinámico. Es cierto que con ese ingreso de 3.000 euros entre dos, a la hora de comprar una vivienda, como se exige entre un 20 y un 30% de ahorro previo para poder acceder al crédito hipotecario, se han habilitado por parte de la Junta de Andalucía unos avales públicos para cubrir esa parte, ese ahorro que muchos de esos jóvenes no tienen.

¿Qué opinión le merece la vivienda turística? ¿Está perjudicando el alquiler?

Creo que, al final, las ciudades tienen que encontrar ese punto de equilibrio donde la vivienda turística pueda convivir. Creo que el origen de que haya propietarios que dediquen su vivienda a vivienda vacacional turística es porque no encuentran seguridad jurídica para poder alquilar por larga temporada y se ven obligados a hacerla turística.

Hombre, obligado. Ganan un dineral con la vivienda turística y cobran por adelantado.

Bueno, ganan un dinero pero hay que tener mucha rotación, hay que estar continuamente invirtiendo en el piso porque no es lo mismo alquilárselo a alguien cinco años que cuando entra y sale gente a diario, tienes que habilitar todo el interior de la vivienda, toallas… Creo que muchísima gente que alquila su vivienda a turistas las pondría a largo plazo si sintieran ese respaldo legal y seguridad jurídica.

"Es clarísima la falta de inversión en infraestructuras para garantizar la movilidad de los ciudadanos en la provincia de Málaga"

Dice el INE que Málaga superará los dos millones de habitantes en unos años. ¿Está la provincia preparada desde el punto de vista de las infraestructuras para absorber a todo el mundo?

En Málaga hace tiempo que no se están dando las inversiones en infraestructuras que son necesarias para dar servicio a día de hoy a la población que tiene la ciudad, la Costa del Sol y el conjunto de la provincia. Es clarísima la falta de inversión en infraestructuras para garantizar la movilidad de los ciudadanos. La A7 entre Marbella y Málaga está colapsada y pedimos que la autopista se pueda abrir de forma gratuita como se está haciendo en Alicante. Eso es un criterio político. Se está haciendo en otros sitios y en Málaga no porque el Gobierno no quiere hacerlo. Y por la zona este está pasando lo mismo, un gran problema para ir desde la Axarquía y Rincón a Málaga.

En materia de agua igual. En Semana Santa hemos tenido una lluvia excepcional, pero se planteaba un escenario complicado y no estaba garantizado el abastecimiento en el sector turístico o agroalimentario.

¿Llegaremos a ver en vida un tren a Marbella-Estepona o a Nerja?

En la Costa del Sol la consolidación del desarrollo urbanístico hace que el trazado de ese tren sea difícil. Pero ya hay un consenso de sea un trazado que una directamente Marbella, Málaga y el aeropuerto. Por lo menos ya tenemos fecha para el 17 de julio por parte del Gobierno de España. Se habla de un periodo de ejecución de ocho años y una inversión aproximadamente de 2.500 millones de euros. Son infraestructuras que se programan a 50 años.

Por otra parte, la zona de la Axarquía se encuentra en un momento para poder programar y hacer esa reserva de suelo. Porque el futuro de Málaga, igual que lo ha sido la Costa del Sol hacia el oeste, al este tenemos 80 kilómetros de costa en la Axarquía donde la evolución natural va a ser muy potente. Es el momento de reservar suelos para hacer un ferrocarril en la zona este de la provincia.

La última, ¿cómo se le plantea el verano?

Pues mira, no he cogido vacaciones todavía en todo el año, quitando los cuatro o cinco días oficiales de Semana Santa. Y si Dios quiere la primera quincena de agosto lo dedicaré a mi familia para poder viajar un poco y volver para la feria.