Alberto Quemada (Madrid, 1966) es el consejero delegado de LandCo, la filial del Banco Santander especializada en la venta de suelo, desde finales de 2019. Es uno de los mayores expertos en España en este segmento y tiene una dura tarea por delante: intentar dar salida a 14.000 suelos del banco por todo el país. 

Ha asistido al Salón Inmobiliario del Mediterráneo (Simed) que se celebra en Málaga hasta este sábado y ha concedido esta entrevista a EL ESPAÑOL de Málaga. Habla claramente sobre la situación del sector inmobiliario y lanza un aviso a navegantes: el precio de la vivienda no bajará a corto plazo. Incluso puede que no lo haga nunca si no se apoya la oferta. 

¿Qué es LandCo?

LandCo es una compañía 100% del Banco Santander donde el banco trasladó todos los activos de suelo que tenía en toda la geografía nacional y Portugal. El objetivo fundamental es desinvertir, pero sí ha habido un cambio de estrategia y hemos montado un equipo inmobiliario con capacidad para desarrollar urbanísticamente los suelos si tenían sentido inmobiliario e intentar maximizar de esta forma el valor.

La idea inicial, por lo que comenta, era quitarse los famosos activos tóxicos que el sector inmobiliario dejó en toda la banca.

Lo que estamos haciendo es intentar hacerlo productivo. Seguramente no va a ser el mejor negocio del mundo, pero sí intentar que el banco recupere la mayor parte posible. El volumen es muy grande, pues nos pasaron 14.000 suelos por toda España y estamos en ello.

En el caso concreto de Málaga, ¿qué proyectos tienen?

Tanto en Andalucía como en Málaga tenemos muchos proyectos. Andalucía era una zona muy activa desde el punto de vista inmobiliario en la anterior crisis, con lo cual al banco le llegaron muchos activos. Tenemos dos delegaciones, una en Málaga y otra en Sevilla, y tenemos mucha actividad porque tenemos muchos desarrollos importantes de gestión de suelo.

En la provincia de Málaga tenemos 23 desarrollos para casi 2.000 viviendas. En Málaga capital tenemos yo creo que el mejor desarrollo a futuro, que es Roja Santa Tecla. Es un sector para casi 3.000 viviendas donde somos el segundo máximo propietario y estamos impulsando la gestión de forma activa. Espero que el año que viene empecemos la urbanización y podamos tener casas lo antes posible.

Ustedes son dueños del suelo pero también son promotores de viviendas, es decir, no solo se dedican a vender suelo.

Sí. Nuestro objetivo general siempre es vender suelo. Pero hay sitios donde no lo conseguimos porque hay falta de financiación para el promotor o porque son segundas poblaciones en las que el interés no está tan claro pero que si se hacen casas allí las vendes. En esos casos hacemos también nosotros la promoción.

Por otra parte, hemos creado un vehículo con un fondo de inversión y vamos a hacer alguno más donde en suelos buenos nuestros, en lugar de venderlos, montamos una sociedad, nos quedamos de gestores minoritarios, la mayoría para el fondo para que el banco pudiera desconsolidar el activo y hacemos la promoción. Y de hecho vamos a empezar casi 1.500 viviendas en los próximos años.

En el caso de Santa Tecla en Málaga capital hay cierto retraso. Comentaba que quieren empezar a urbanizar el próximo año.

Es un sector muy complicado porque es muy grande. Es un campo de golf con casi 3.000 viviendas. Se han conseguido prácticamente ya casi todas las aprobaciones urbanísticas. Estamos registrando ya el proyecto de reparcelación y el año que viene espero que empiecen las obras de urbanización. Es una urbanización compleja porque son muchas viviendas y es un terreno muy grande, pero sí que espero que con ese inicio ya empiece a aparecer en el mapa de viviendas.

¿Qué representa Málaga en el sector inmobiliario a escala nacional?

Málaga es una ciudad que en los últimos cinco años ha pegado un repunte espectacular. No solo desde el punto de vista inmobiliario, sino desde el punto de vista económico. En Málaga han entrado más de 50.000 personas a vivir en los últimos dos años y eso implica unas necesidades de vivienda importantes. Además gente de buen nivel adquisitivo. Hay empresas que están trasladando aquí sus sedes, sus oficinas, abriendo oficina nueva y esto para Málaga es muy importante.

Detrás de todo esto, evidentemente, viene el desarrollo inmobiliario necesario para dar cobertura a esta demanda. Solo hay que ver este Simed. Es una feria muy viva. Todos los actores nacionales están en Málaga y todo el mundo quiere seguir estando en Málaga. Se están creando problemas porque cada vez es más difícil encontrar vivienda, suelo y constructoras en Málaga porque la actividad aquí es frenética.

Siempre se dice que el suelo está carísimo y que es, en parte, lo que provoca el alto precio final de las viviendas. ¿Cómo se puede arreglar?

Yo creo que no es así. La vivienda está cara y está subiendo de precio porque la demanda es mucho más alta que la oferta. Ahora mismo se están construyendo 80.000 ó 90.000 viviendas en España al año y hay una demanda de casi 200.000. Si los promotores no somos capaces de hacer más viviendas, los precios van a subir. Da lo mismo que el suelo sea caro, que no sea caro, que la construcción.... El precio va a subir porque hay muchos más compradores que vendedores.

Lo que hay que intentar es apoyar a la oferta para conseguir que seamos capaces de hacer más casas. Y uno de los problemas es el suelo, que no hay suelo finalista y el negocio del suelo es un negocio complicado. Nosotros estamos muy metidos porque tenemos ya el suelo, pero cuesta conseguir inversores que se metan a desarrollar suelo porque es un sector muy incierto, con mucha inseguridad jurídica, con una legislación muy complicada, con poca certidumbre en los pasos que vas dando y eso dificulta atraer dinero para desarrollar suelo.

"Ahora mismo se están construyendo 80.000 ó 90.000 viviendas en España al año y hay una demanda de casi 200.000. Si los promotores no somos capaces de hacer más viviendas, los precios van a subir"

Se lleva años diciendo que con tanta burocracia se tardan décadas en poder desarrollar un suelo para hacer viviendas. ¿Es así?

Décadas, sin ninguna duda. Es un problema porque los fondos de inversión que han entrado en los últimos años de forma importante en el sector, en el negocio del suelo no quieren entrar porque no les sale la TIR, no son capaces de ver un calendario claro de cuándo se van a aprobar las cosas…

Esto desgraciadamente es así. Y esto provoca que nosotros desarrollamos suelo, pero en muchos sectores estamos solos y es muy difícil conseguir dinero para poder invertir en esto. Es un problema. Yo creo que tenemos que conseguir que haya modificaciones legislativas para que esto se aclare, sea transparente, sea mucho más rápido, mucho más ágil, más flexible, porque si no el problema del precio de la vivienda va a seguir siendo el mismo.

Las administraciones siempre aseguran que van a agilizar los trámites. ¿Ve algún avance?

Sí que es cierto que hay sitios donde se están dando pasos. Andalucía, por ejemplo, saca una ley del suelo, la LISTA, que va en la buena dirección. Pero creo que hay que ser todavía más ambiciosos para conseguir celeridad en los plazos. Hay que hacer cambios más drásticos para que esto se convierta en un negocio normal, donde el espectro sea claro y el inversor sepa lo que tiene que hacer, lo que tiene que poner y lo que va a conseguir. Y ahora mismo no lo tiene.

El problema del suelo es que muchas administraciones opinan de todo y continuamente, con lo cual hay cambios de criterio, cambios de gestores que provocan pasos atrás, etcétera.

Si un lector de esta entrevista quiere comprar un piso y no tiene suficiente dinero ahora. ¿Qué mensaje le lanzaría? Porque esto no se va a solucionar en un año.

Esto no se va a solucionar en un año. La parte de suelo es para el medio plazo porque el suelo se tarda años en desarrollar y luego hay que construir las viviendas. Y en el corto plazo el tema es complicado. La solución para que haya vivienda mucho más rápida tiene que ir por la vía del alquiler. Hay que cambiar la legislación para provocar que muchas más casas pasen a estar disponibles para alquilar.

Con el alquiler pasa lo mismo. Hay mucha más demanda que oferta y los precios suben. Si ponemos una legislación que complica la vida a los propietarios de las viviendas, cada vez los pisos van a ser más caros. En todas las provincias de España, en todas, cada año hay menos casas en alquiler y esto va a significar que los precios suban. No hay otra historia. Ojalá tuviéramos 20 empresas con 50.000 pisos en alquiler, pero si lo que hacemos es desincentivar a estas empresas tendremos un mercado más estrecho y más caro.

"Ojalá tuviéramos 20 empresas con 50.000 pisos en alquiler, pero si lo que hacemos es desincentivar a estas empresas tendremos un mercado más estrecho y más caro"

Complicada situación. Y mucha gente se ha quedado ya fuera del mercado o se quedará.

Sí, ya se han quedado fuera. Es un problema de verdad. Desde la Asociación de Promotores y Constructores de Málaga están intentando trasladar que esto es una emergencia nacional y, de verdad, yo creo que es un problema. Mucha gente se está quedando fuera del mercado. Vas a alquilar una casa y tienes 100 personas delante para ver un piso. Esto no es sano.

Hay que hacer cosas para que esto cambie. Todas las decisiones que se toman intentando intensificar y ayudar todavía más a la demanda y complicar más a la oferta van en sentido contrario de lo que hay que hacer. Hay que intentar facilitar la oferta para que la gente quiera tener su piso en alquiler. Hay muchísimos pisos cerrados porque los propietarios no los quieren alquilar. Les da miedo los okupas, los desahucios... No puede ser.