El 'monopoly' inmobiliario de Málaga: el Ayuntamiento llena la hucha con grandes ventas de suelo

La hucha del Ayuntamiento de Málaga empieza a llenarse con los millones procedentes de la venta de suelos. Lastrado de lleno por el fracaso de los suculentos convenios urbanísticos firmados al albur del boom inmobiliario, el Consistorio empieza ahora a saborear los frutos de operaciones como las de Martiricos o, principalmente, Repsol.

Tras una alargada travesía por el desierto, los euros empiezan a ocupar las sacas reservadas desde hace más de una década para este fin. En poco más de un año, Málaga ha protagonizado las más importantes enajenaciones inmobiliarias ocurridas en la capital de la Costa del Sol. 

Sea como fuere, las cuentas finales difícilmente alcanzarán los 220 millones de euros que llegaron a estimarse en compensación por permitir a los entonces socios privados construir hasta el triple de lo que originalmente tenían reconocido (es el caso de Repsol). 

En euros constantes y sonantes, apenas se llegaron a materializar 70 millones de la suma total. ¿Qué ocurrió con el resto? Ante la imposibilidad cierta de que las empresas afrontasen los compromisos asumidos con el Consistorio, el pago se formalizó en especie. Es decir, en suelo.

La cantidad es de tal dimensión que podemos concluir que Málaga es uno de los grandes tenedores de aprovechamientos urbanísticos en la capital. Y es con ellos con los que trata de jugar una partida en la que sacar el máximo rendimiento. Ayuda a ello la pujanza nacional e internacional de la urbe, referente no sólo en el plano cultural, sino de un tiempo a esta parte también en el de la inversión inmobiliaria.

Ingresos mínimos de 53 millones en Repsol

El último ejemplo claro de ello es lo ocurrido con los antiguos terrenos de Repsol. A finales del año pasado, la Gerencia de Urbanismo activó la subasta pública de sus tres torres en el sector (hay que sumar otra que es propiedad de la Sareb), con capacidad para 528 viviendas y 25.200 metros de uso terciario.

Todo ello en cinco lotes mediante los que lograr un ingreso mínimo de 53 millones de euros (IVA incluido). No obstante, la aspiración de los responsables municipales es que esta cifra inicial se vea disparada por la pugna de los fondos de inversión y promotoras que ya han formalizado sus ofertas de compra. 

Se cuentan 17 propuestas después de que en la medianoche del lunes quedase cerrado el plazo de presentación. Se da el caso de que una misma firma ha optado de manera individualizada por varios de los lotes residenciales y de uso terciario.

La operación de Repsol suma al componente económico, una apuesta clara porque los edificios que se levanten, de planta baja más 28, 30 y 32 alturas tengan tras de sí firmas arquitectónicas de primer nivel. Para alcanzar ese objetivo, el pliego de condiciones recoge una puntuación añadida para las propuestas que incluyan estudios de arquitectura que hayan sido galardonados con premios como el Pritzker, la Medalla de Oro del Riba, la Medalla de Oro del AIA o el Premio Driehaus, entre otros.

Edificio de oficinas proyectado por Insur en la parcela comprada junto a Tabacalera.

Los euros de Repsol están por llegar. Los que ya forman parte de la bolsa municipal son los casi 15 millones de euros (sin IVA) abonados por Grupo Insur por sendas pastilla de suelo para oficinas junto a Tabacalera (operación cerrada a mediados del año pasado) y Martiricos, junto a las torres de 30 plantas que ejecuta AQ Acentor. Dos iniciativas con las que la ciudad logrará un efecto añadido, ya que van a permitir paliar parcialmente el importante déficit que tiene la ciudad en materia de oficinas.

Otra operación que va a ser activada por Urbanismo es la de una pequeña parcela de uso residencial en Los Guindos, que cuenta con un precio de partida de unos 1,8 millones de euros. La pujanza inmobiliaria del entorno hace que se prevea una elevación del precio final que se abone por la misma.

Térmica, el otro gran negocio a la vista

El catálogo de bienes derivado de la etapa de los grandes convenios es mucho más amplio, lo que hace augurar que a lo largo de este ejercicio Málaga abrirá de nuevo las puertas del mercado. De hecho, el actual presupuesto municipal recoge una previsión de ingresos por la venta de un aprovechamiento en el sector Torre del Río, que es el solar del litoral oeste donde ya se construyen tres edificios diseñados por Carlos Lamela de 21 plantas. Dos de ellos promovidos por Metrovacesa; el tercero, por Sierra Blanca.

En este espacio, el Ayuntamiento tiene casi 8.600 metros cuadrados de techo de uso terciario que inicialmente se barajó destinar a hotel. Sin embargo, en los últimos tiempos la posición del Consistorio parece más proclive a seguir apostando por las oficinas. La tasación de los técnicos eleva el valor de partida a unos 6,8 millones de euros.

Diseño de los edificios previstos en la vieja parcela de la Térmica.

La secuencia de operaciones no se quedará aquí. Porque Málaga es también propietaria de buena parte del pastel de los terrenos de la antigua Térmica, cuya reclasificación debía haber supuesto un ingreso de 58 millones de euros a las arcas municipales. De esa suma no ha visto hasta ahora un solo euro, aunque se ha convertido en copropietario del sector junto a, principalmente, el fondo Ginko (vendió una parte a Espacio Medina).

La renegociación de los términos del acuerdo inicial, que data de 2008, ha hecho que Málaga posea unos 29.500 metros cuadrados de techo de uso residencial libre, a los que sumar 23.200 de VPO y 11.000 metros de terciario. Piezas con las que Urbanismo tratará de hacer de nuevo caja. Ya se verá si mediante una subasta pública, o tratando de adelantar un acuerdo con los otros socios.