Las dos caras de la Málaga inmobiliaria: inversores que pagan al contado y vecinos que huyen de sus barrios

De nuevo la lupa puesta sobre el severo impacto que el éxito residencial de la capital de la Costa del Sol tiene sobre la población autóctona. A ello dedica el Observatorio de Medio Ambiente Urbano, ente dependiente del Ayuntamiento de Málaga, su último informe sobre el mercado inmobiliario, en el que subraya la existencia de "dos mundos paralelos": el de las familias que ven limitado su acceso a una vivienda y el de muchos inversores que "ni siquiera hipotecan la vivienda, la compran al contado".

Los analistas se reafirman en la denuncia de meses atrás respecto a cómo la "gentrificación" ha obligado a muchos vecinos del Centro histórico a buscar un nuevo alojamiento en otros distritos o en la corona metropolitana.

Pero van más allá, al concluir que este fenómeno se extiende "a todos los barrios y niveles sociales". "No solo se mueve población del Centro, sino de Huelin, San Andrés, El Limonar o Pinares de San Antón". 

De hecho, advierten de que casi todos los barrios construidos hasta los años 80 "han perdido población, obligados económicamente, pero también por las nuevas oportunidades de mejorar de vivienda en otro lugar".

Y confirma que los ciudadanos que buscan una vivienda para alojarse y desarrollar una familia "tienen claras dificultades para encontrar una asequible, no ya en Málaga, sino en los ámbitos metropolitanos donde los precios han subido sustancialmente en el último año".

El OMAU, en línea con lo expuesto en el último Salón Inmobiliario del Mediterráneo, constata la llegada a la capital de la Costa del Sol de compradores de perfil alto, los llamados clientes premium, más propios de Marbella o Benahavís. "En los últimos meses se han producido numerosas compras de viviendas unifamiliares en La Torrecilla o Pinares de San Antón; este tipo de comprador va a ser cada vez más frecuente", se indica en el estudio.

Una de las torres de 30 plantas de Martiricos, en Málaga.

Para dar más peso al carácter internacional de los nuevos compradores, se apunta que en algunas promociones "de conocidas siluetas", los malagueños apenas protagonizan el 20% de las operaciones, porcentaje que cae por debajo del 10% en pequeñas promociones de la zona Este. 

[La Torre de Babel de Málaga: así son los compradores de los pisos de lujo del litoral oeste]

Todo ello redunda negativamente en las posibilidades de las familias de clase media para entrar en el mercado inmobiliario. Y aquí el estudio recoge un mensaje ciertamente crítico: "Si el interés que en estos momentos pone la ciudad en algunos proyectos que están siendo fuertemente cuestionados lo canalizara hacia una política innovadora de vivienda, posiblemente estaríamos en el camino de iniciar la solución de una cuestión prioritaria de una gran parte de la población".

Para el ente municipal, otra de las prioridades a abordar debe ser el "control de precios" en los barrios donde el valor del alquiler está "disparado", así como el cumplimiento estricto de la normativa urbanística a los usos no residenciales, "que compiten con estos de manera irregular".

"El problema de falta de viviendas de alquiler a un precio asequible iniciado en el Centro histórico se ha ido extendiendo por toda la ciudad y afecta especialmente a los jóvenes y a los estudiantes que difícilmente pueden encontrar un lugar de alojamiento", describen.

Precios disparados en los barrios de las torres

El alza de los precios, siendo extensible a todo el municipio, se deja sentir de manera más evidente en el litoral oeste y Martiricos, "sacudidos con la aparición de torres de precios mucho más elevados que van a suponer un cambio social y de costumbres importante".

Atendiendo a los datos recogidos en el informe, el precio de venta en el litoral oeste alcanza ya los 5.203 euros el metro cuadrado construido, un 13,49% más que un año antes. El porcentaje se dispara hasta el 38,4% si se toma como referencia diciembre de 2007, cuando el precio del metro era de 3.759 euros. 

Imagen de la torre de 21 plantas de Sierra Blanca en el litoral oeste de Málaga.

Algo parecido ocurre con la zona donde se levantan las torres de 30 plantas de Martiricos, donde el metro cuadrado construido supera ya los 3.000 euros, un 28% más que un año antes.

Pese a ello, el distrito con los precios más altos sigue siendo el Litoral Este, con una media de 5.491 euros el metro (11% más que en el último año). El Centro, con una media de 4.367 euros el metro, pierde la segunda posición en este particular ranking de precios en detrimento del Litoral Oeste.

El cambio de tendencia en Málaga

Otro apunte que confirma esta evolución del sector inmobiliario es que a diferencia de lo que sucedía hace 40 años, cuando la práctica totalidad de empresas que operaban en la ciudad eran locales, ahora "son una minoría". Y ello, en buena medida, por el "renovado interés" que genera la capital de la Costa del Sol en un mercado globalizado.

A juicio de los responsables del informe, hay ciertas variables que permiten entender las razones de este fenómeno. Una de ellas es que en la urbe malagueña se permite "invertir sin excesivas regulaciones, que sí se dan en otras ciudades mediterráneas", a lo que sumar su situación "preferente como capital, ya no de un entorno metropolitano, si no de una conurbación de carácter regional de 160 kilómetros a lo largo de la costa del mar de Alborán".

Se incide en el trabajo en cómo desde 2008 se ha consolidado el interés por acceder a una vivienda en Málaga por parte de familias e inversores extranjeros, pero también de otras ciudades españolas. ¿Por qué? A ojos del OMAU por: 

1. Las buenas condiciones de infraestructura de llegada a Málaga en avión o en AVE, y las características amables del clima y la calidad de vida a lo largo de toda la conurbación.

2. El cambio en las formas de trabajo. La Covid mostró que se puede trabajar online, aunque sigan siendo necesarias reuniones presenciales. 

3. El nivel de precios "relativamente asequibles" para personas o grupos de inversión con un nivel de renta muy superior a la media de los ciudadanos malagueños.

4. La asunción por parte de Málaga capital de su espacio central y de su jerarquía respecto a las otras ciudades y comarcas en el espacio subregional. "Málaga sigue siendo una ciudad de atracción de las principales provincias andaluzas, así como del interior de la provincia".