El gran negocio que Málaga hace con el proyecto de La Térmica

Si la semana pasada EL ESPAÑOL de Málaga avanzaba el reparto final del pastel inmobiliario de uno de los grandes proyectos urbanísticos de Málaga capital, el que va a permitir la transformación de La Térmica, ahora se pueden poner números contantes y sonantes a la operación. 

Conforme a los parámetros recogidos en el proyecto de reparcelación del sector, el valor de mercado que tienen todos los aprovechamientos residenciales, de oficinas, hoteleros y comerciales asignados a los terrenos, alcanza los 140 millones de euros.

Un valor que pone de manifiesto la envergadura de esta iniciativa, en la que van de la mano el Ayuntamiento y la empresa NUMA (integrada por el fondo de inversión Ginkgo e Inmobiliaria Espacio). La lectura de la reparcelación, ya acordada entre las partes, permite concluir que el saldo final a favor del Consistorio ronda los 51 millones de euros.

Este es el precio de mercado que tienen los aprovechamientos con los que se queda el Consistorio tras varios meses de negociaciones. En esta suma no se incluyen los terrenos de vivienda de protección oficial (valorados en unos 5,9 millones) que fueron empleados como pago por parte de los terrenos de Arraijanal y que van a permitir la construcción de 273 pisos a precio asequible en la zona.

Lo más destacable para los intereses municipales es que se hace con la propiedad de la parcela hotelera (altamente estratégica y que puede generar el interés de grandes cadenas internacionales) y la reservada para oficinas. En ambas, además, hay un porcentaje de uso comercial. 

De acuerdo con los estudios de mercado que han servido de base para fijar los precios de los aprovechamientos, el desarrollo hotelero, que permite un techo de 11.550 metros (a materializar en un edificio de planta baja más 14 alturas) tiene un valor de 11,5 millones de euros (a razón de 1.000 euros el metro). A esto hay que agregar los 4.975.627 euros en los que se tasa el comercial de este mismo terreno (4.737 metros de techo, a 1.050 euros el metro).

Por su parte, la parcela de oficinas, cuenta con un techo de 12.564,8 metros (a materializar en un bloque de planta baja más 9 alturas), con un precio de referencia de 850 euros. Esto supone un valor total de 10.679.000 euros. A los mismos hay que sumar los 2.579.850 euros en los que se estima el valor de mercado de los 2.457 metros de techo comercial que hay en esta misma pieza de suelo.

Pero los beneficios en favor del Ayuntamiento no se quedan aquí. Porque a cambio de una parte de sus aprovechamientos en el residencial libre, que se queda íntegramente NUMA,  las arcas municipales van a recibir de su socio privado casi 21 millones de euros a modo de compensación.

Diseño de la promoción de La Térmica, en Málaga.

De acuerdo con todas estas variables, la operación, conforme a la reparcelación, tiene un saldo de unos 51 para el Ayuntamiento (55,9 millones si se incluye la VPO), cifra que sigue estando por debajo de los 58 millones que Málaga pretendía ingresar en 2008 cuando firmó con Endesa uno de los grandes convenios urbanísticos en la historia de la ciudad.

Bien es cierto que en las previsiones municipales está la posibilidad de superar esta cifra una vez saque al mercado, en subasta abierta al mejor postor, sus nuevos aprovechamientos hoteleros y de oficinas, así como los comerciales.

Se ahorra 15 millones en cargas

Hay un detalle más que no debe pasar desapercibido para tener una imagen real de la operación. Y es que el Consistorio recibe las mencionadas pastillas libres completamente de cargas. Esto implica un ahorro de unos 15 millones de euros, que de inicio le beneficia de manera directa pero que a futuro será un elemento más atractivo para los futuros compradores de estos terrenos.

Sirva de referencia que el proyecto de urbanización de todo el sector tiene un coste estimado de 48,3 millones de euros que tendrá que afrontar en solitario NUMA. De este montante, la mayor parte se corresponde con las obras internas de urbanización, estimadas en 18,3 millones; otros 11,9 millones se destinarán al traslado de la subestación eléctrica que hay actualmente en la parcela (la idea es llevarla cerca del Martín Carpena), mientras que hay 5,9 millones reservados para las obras de los aparcamientos subterráneos.

¿Qué ocurre con NUMA? NUMA pasa a disponer de todo el desarrollo residencial libre, con 54.106 metros cuadrados de techo. Esto permitiría, a priori, el desarrollo de más de medio millar de viviendas en una de las zonas con más potencial de la capital de la Costa del Sol. No obstante, el proyecto de NUMA pretende dotar de mayores superficies a las futuras viviendas, con lo que el número será inferior.

Tomado en consideración el valor que se asigna a este desarrollo residencial, de 1.818 euros el metro cuadrado, y añadiendo la reserva de comercial de las dos parcelas asignadas, el valor completo de los aprovechamientos que se queda roza los 98,4 millones de euros. Una cifra que se incrementa en 7,7 millones más correspondientes al aprovechamiento comercial de estas parcelas. En contraste, NUMA ha de desarrollar en solitario toda la urbanización y asume las cargas del sector.