El extraordinario negocio que Málaga hace con La Térmica: hotel, oficinas y 21 millones en caja

El arranque formal de la transformación de los antiguos suelos de La Térmica, en la nueva milla de oro del litoral oeste de Málaga capital, parece algo más cerca. Aunque la intención de los promotores privados, con el fondo de inversión Ginkgo al frente, era la de acometer los primeros trabajos en el segundo trimestre de este año, antes ha de completarse la tramitación administrativa, que incluye la aprobación del proyecto de reparcelación del sector.

Y eso es justo lo que va a hacer este jueves el Consejo de Administración de Urbanismo. Un movimiento que viene a sumarse a la aprobación del proyecto de urbanización por parte de la Junta de Gobierno Local el pasado mes de febrero. 

El plan de sectorización es clave para desbloquear definitivamente la operación. La lectura del mismo pone de manifiesto el gran negocio que hace el Ayuntamiento de Málaga, no sólo por lo que va a obtener, en forma de aprovechamientos urbanísticos para hotel y oficinas, así como para vivienda de protección oficial, sino también por lo que se va a ahorrar en cargas de urbanización y por lo que va a recibir a modo de compensación dineraria por parte de su socio privado.

Analizando este último detalle, es más que relevante que Nueva Marina Real Estate (sociedad mayoritariamente representada por Ginkgo, así como por Espacio) va a abonar al Consistorio casi 18,9 millones de euros en concepto de indemnización económica sustitutoria. Y ello en pago por el uso residencial libre que inicialmente le correspondía al Ayuntamiento. Una cuantía a la que sumar los cerca de 2 millones que la parte privada aportará para la extinción del derecho de superficie que había sido adjudicado a Repsol.

A esta suculenta partida económica en favor del Consistorio hay que agregar que Nueva Marina Real Estate también asumirá las cargas de urbanización que inicialmente correspondía al Ayuntamiento. Así como el traslado de la subestación eléctrica de San Sebastián, valorado en 11.935.052,67 euros.

Todo ello da buena muestra de la dimensión de este proyecto. Esto es lo que se ahorra Málaga con la reparcelación acordada, pero ¿qué es lo que recibe como copropietario? Conforme al detalle del plan, pasa a recibir aprovechamientos valorados en unos 51 millones de euros.

Este es el precio de mercado que tienen los aprovechamientos con los que se queda el Consistorio, sin incluir los terrenos de VPO (valorados en unos 5,9 millones) que fueron empleados como pago por parte de los terrenos de Arraijanal y que van a permitir la construcción de 273 pisos a precio asequible en la zona.

Lo más destacable para los intereses municipales es que se hace con la propiedad de la parcela hotelera (altamente estratégica y que puede generar el interés de grandes cadenas internacionales) y la reservada para oficinas. En ambas, además, hay un porcentaje de uso comercial. 

De acuerdo con los estudios de mercado que han servido de base para fijar los precios de los aprovechamientos, el desarrollo hotelero, que permite un techo de 11.550 metros (a materializar en un edificio de planta baja más 14 alturas) tiene un valor de 11,5 millones de euros (a razón de 1.000 euros el metro). A esto hay que agregar los 4.975.627 euros en los que se tasa el comercial de este mismo terreno (4.737 metros de techo, a 1.050 euros el metro).

Por su parte, la parcela de oficinas, cuenta con un techo de 12.564,8 metros (a materializar en un bloque de planta baja más 9 alturas), con un precio de referencia de 850 euros. Esto supone un valor total de 10.679.000 euros. A los mismos hay que sumar los 2.579.850 euros en los que se estima el valor de mercado de los 2.457 metros de techo comercial que hay en esta misma pieza de suelo.

Igualmente, obtiene de forma gratuita, libre de cargas y repartida en varios complejos inmobiliarios, 57.247,10 metros cuadrados de zonas verdes y libres, 6.377 metros para equipamiento deportivo y sistema general y 23.360 metros de viario.