El Perchel de Málaga afronta su transformación definitiva: todos los detalles de la última gran promoción inmobiliaria

La gran operación inmobiliaria de El Perchel, impulsada por Dazia, entra de lleno en la cuenta atrás. Más de dos años después de que la promotora madrileña desembarcase en la capital de la Costa del Sol, ya es posible empezar a perfilar el desarrollo futuro, que va a obligar a demoler varias manzanas de edificios antiguos del histórico barrio. 

Pese a que se mantiene la incógnita sobre los usos finales de la actuación, sin que se descarte un mix de hotelero y residencial, el plan que sirve de marco al arranque de la tramitación, con la aprobación inicial del estudio de detalle, incluye la ejecución de 193 pisos, la mayor parte de ellos de dos dormitorios (88), a los que sumar 53 de tres dormitorios y otros 52 de uno. 

En cualquier caso, estos parámetros sirven únicamente para crear el marco normativo sobre el que avanzar, sin que sean necesariamente el destino final de los edificios proyectados. Muestra de la envergadura de la intervención, es que solo la ejecución material tiene un presupuesto estimado superior a los 16 millones de euros.

Pendientes del desarrollo burocrático completo, la empresa, de la mano del estudio de arquitectura HCP, responsable del estudio de detalle, prevé un escenario temporal de tres años, en el caso más optimista, y de hasta 6 años, en el más pesimista.

En cuanto a las plazas de aparcamiento necesarias, el expediente oficial, consultado por EL ESPAÑOL de Málaga, precisa que en el supuesto de que todo el techo edificable permitido se destinase a viviendas, el número de aparcamientos necesarios sería de 205 plazas. Una medida que subiría a 223 si las plantas bajas se destinasen a locales comerciales (3.163 metros cuadrados) y el resto, 11.227 metros a viviendas.

Dimensión del ámbito de la actuación en El Perchel.

Asimismo, en el plano técnico se confirma que el planeamiento urbanístico Trinidad Perchel permite una superficie máxima construida de uso oficina o terciario del 50% del techo por unidad de parcela. En el caso que nos ocupa, para el uso de oficinas (4.295 m² en M-1 y 2.900 m² en M-2) y el resto a viviendas de 70 m² (7.195 m²), el número de plazas obligatorias sería de 247 plazas.

Una de las cuestiones de relevancia que puede condicionar de manera clara la actuación futura tiene que ver con las excavaciones necesarias. De hecho, en la propuesta se apunta que dadas las condiciones de las parcelas puede resultar obligado resolver el aparcamiento en 4 niveles en la manzana M-1, 4 niveles en la manzana M-2 y 3 niveles en la manzana M-3. Y ello, se precisa, “implica realizar excavaciones muy profundas para ubicar la cimentación de las edificaciones con las importantes dificultades constructivas que conlleva, teniendo en cuenta además que existen edificios antiguos muy próximos”. 

A esta dificultad se añade la estrechez de las calles Arco, Malpica y Huerto de la Madera, lo que dificulta el acceso rodado a la manzana M-2. Por ello, se considera "recomendable" ubicar la entrada y salida por un único acceso por la calle Montalbán.

Es por ello por lo que se propone que bajo rasante (cota -1,5 m descendente) y en la proyección de la calle Huerto de la Madera se destine dicha superficie para unir las manzanas M-1 y M-2 y dotar de una mayor superficie de uso de aparcamiento (en total en dos plantas 7.443,74 m² de superficie bajo rasante que se destinara a aparcamientos, trasteros, almacenes, instalaciones). 

Reconfiguración del entorno

Lo que parece evidente es que la ejecución del proyecto de Dazia en El Perchel va a traer consigo una enorme reconfiguración del entorno. En este sentido, en materia de movilidad, la propuesta recoge ajustes de importancia:

• Calle Montalbán: Se elimina la zona de aparcamientos que linda con la fachada de la manzana 1 para mejorar la accesibilidad haciendo que el acerado pase de un ancho de 1,25 metros a 3,10 metros. Se mantienen los aparcamientos en línea situados junto al colegio Cristo de Mena, destinándolos a carga y descarga de viajeros y mercancía. Este viario mantiene su circulación en sentido único, permitiendo al fondo el giro a la izquierda hacia los aparcamientos de los edificios situados en el fondo de saco de Calle Angosta del Carmen, y a la izquierda hacia Calle Cuartelejos (también de sentido único) que desembarca en Calle la Serna como vía de doble sentido de circulación. 

• Calle Arco: Se propone cambiar el sentido del vial y desarrollar una plataforma única de circulación rodada y peatonal, restringiendo el tráfico a residentes. Se propone eliminar las zonas de aparcamiento a ambos lados de esta calle. Así, se consigue que la anchura total del vial sea de 8,55 metros divididos en dos zonas laterales de 2,50 metros exclusivos de uso peatonal y una central también de tráfico rodado restringido de 3,55 metros. En Calle Arco solo existe el acceso a un garaje privado grafiado en planos. 

• Calle Malpica: Se propone la misma solución que en Calle Arco, una plataforma única de circulación rodada y peatonal, restringiendo el tráfico a residentes. Su anchura es variable  de 6,95 metros a 7,86 metros, manteniendo la zona de tránsito peatonal en un ancho de 1,80 metros a cada lado de la calle. En calle Malpica solo existe el acceso a un garaje privado grafiado en planos. 

• Calle Huerto de la Madera: Se propone eliminar la circulación rodada, desarrollando una calle (plaza lineal) de carácter peatonal. La propuesta mejora la condición de espacio público de la calle, eliminando su tráfico rodado para crear una "plaza longitudinal" para el disfrute del viandante. Esta iniciativa estaría en consonancia con las intervenciones de peatonalización que ya se han realizado en el ámbito cercano. Son pequeñas intervenciones puntuales que mejoran la calidad y la movilidad urbana. 

• Calle Angosta del Carmen: Se mejora la circulación peatonal del vial ampliando el acerado situado al sur de la calle a 1,80 metros, con una sección similar a la de calle Cuartelejos, recientemente remozada. Este vial se constituye como la salida del tráfico procedente de Calle Montalbán hacia Calle La Serna en sentido único.