¿Caben más viviendas turísticas en Málaga sin que superen el 8% de todo el parque residencial? La respuesta es afirmativa. Así lo aseguran los técnicos de la empresa Espacio Común encargados del estudio sobre vivienda turística elaborado por encargo del Ayuntamiento de la ciudad. 

La capacidad de crecimiento es tal que, según se concreta en el documento, la capital podría llegar a tener operativos hasta 20.000 alojamientos de este tipo, frente a las algo más de 11.559 (7.035 operativas, según dato del INE de febrero de 2024) registradas a principios de año.

El problema es el evidente desequilibrio geográfico que presenta la oferta actual, ya que el 65% de todos los inmuebles se concentra en el Centro y los barrios de su entorno. Para lograr el equilibrio ahora deseado, sería preciso que 3.274 alojamientos se diesen de baja. 

Algo improbable por los enormes beneficios que genera la actividad (más de 30.000 euros de ingresos anuales) y porque las medidas que ahora está aplicando el Consistorio para limitar este fenómeno no tienen carácter retroactivo, afectando únicamente a los nuevos registros.

La profunda radiografía sobre la que el Ayuntamiento fija su actual estrategia concluye que hay un barrio donde más de la mitad del parque residencial está destinado a vivienda turística. Ese dudoso título corresponde a La Merced. Según los datos, de las 1.216 viviendas localizadas, 654 están destinadas a ser explotadas con fines turísticos. Es decir, el 53,78% del total.

Aunque sin alcanzar estos valores, hay otras nueve zonas claramente tensionadas por la presencia masiva de estos pisos. El porcentaje de pisos turísticos baja al 36,8% en el Centro Histórico, donde hay registrados casi 1.700 alojamientos de este tipo, dentro de un parque residencial de 4.600 unidades.

Estos son los 20 barrios donde mayor es el porcentaje de viviendas turísticas.

1. LA MERCED 53,78%

2. CENTRO HISTORICO 36,80%

3. LAGUNILLAS 34,71%

4. SAN FELIPE NERI 32,59%

5. LA GOLETA 28,93%

6. LA VICTORIA 24,40%

7. TORRE DE SAN TELMO 23,05%

8. PEDREGALEJO PLAYA 17,26% 

9. PLAYAS DEL PALO 16,71%

10. ENSANCHE CENTRO 16,18% 

11. EL CHANQUETE 15,38%

12. PERCHEL NORTE 14,09%

13. LA MALAGUETA 13,78% 

14. FINCA EL PATO-TORRE DEL RIO (MALAGA 2000) 13,64% 

15. TABACALERA 13,57%

16. BAÑOS DEL CARMEN 13,51%

17. CAPUCHINOS 12,92%

18. LA VIÑA 12,64%

19. LA CIZAÑA 12,38%

20. EL MOLINILLO 12,07%

En Lagunillas, el porcentaje de viviendas turísticas es del 34,71% (168 registradas de un total de 484 viviendas); en San Felipe Neri, del 32,59% (219 de un total de 672); en La Goleta, del 28,93% (de 1.811 viviendas familiares, 524 son turísticas).

Atendiendo a las conclusiones del trabajo técnico realizado en los últimos meses, se observa claramente cómo hay más de 40 barrios de la capital donde se supera con creces el nivel máximo de viviendas turísticas que se considera adecuado. 

La gran mayoría se sitúa en el Centro, lo que lo convierte en territorio que pasa a estar vetado a nuevas inscripciones. Al menos esa es la medida que, previsiblemente a principios de noviembre, empezará a funcionar después de que el Ayuntamiento haya impulsado una modificación del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) con este fin. 

La realidad es bien distinta en otras zonas de la ciudad, en las que, en términos objetivos, sí puede crecer el número de pisos turísticos. Eso sí, respetando el condicionamiento urbanístico de que deben disponer de accesos y servicios independientes al resto del bloque en el que se encuentre.

Tomando como referencia los datos del estudio, en la zona Este de Málaga, con un parque residencial de 22.861 unidades familiares, podrían implantarse 631 viviendas turísticas más; en Carretera de Cádiz son 2.708 los nuevos alojamientos posibles; en Cruz de Humilladero, 2.380; en Bailén-Miraflores, 1.588; en Teatinos-Universidad, 1.205; y en Ciudad Jardín, 1.123. 

El impacto nocivo de este modelo

Las conclusiones del trabajo de Espacio Común no dejan lugar a la duda respecto al impacto negativo que la proliferación de pisos turísticos tiene. Una primera idea es que los barrios con mayor presencia de estos alojamientos son los que más población y hogares han perdido en los últimos años. Y al mismo tiempo, son los que mayores incrementos han tenido en los precios del alquiler residencial.

"Si observamos la dinámica demográfica en las AAEE con mayor impacto de las VUT, y lo comparamos con los de la ciudad, podemos comprobar que en la mayor parte de estos barrios se pierde hogares y población, separándose de la tendencia general del municipio", se destaca en el trabajo, en el que se apostilla que en estas mismas zonas el crecimiento de hogares y población es inferior al del resto de la ciudad. 

En conclusión: "son barrios en los que el número de hogares y habitantes crece con menor intensidad". Una situación que lleva a determinar "que existe una relación directa en el incremento del número de VUT y la pérdida de personas y hogares residentes".