En los últimos días o meses se ven aparecer en la ciudad edificios de gran altura, para sorpresa de muchos y rechazo de algunos. Las torres de Martiricos, las tres torres de Torre del Río en el litoral Oeste (dos de ellas en construcción), los edificios de San Lucas y Santa Rufina, más los proyectos inminentes de Térmica y Repsol, pueden estar escandalizando.
Sin embargo, todos estaban en el PGOU de la ciudad, aprobado con todos los predicamentos e informaciones públicas reglamentarias. Lo que da una idea del fracaso de la participación ciudadana reglada en la aprobación del planeamiento. Se participa poco, no se dan los medios para esa participación, y cuando se participa se hace poco caso.
La sensación es que la ciudad, modelo de moderación edificatoria en los últimos años según la opinión de muchos, se ha echado al monte. Ya no son las torres que se están construyendo, sino lo que está por venir.
Vistas de las torres de Martiricos desde la cubierta de la Catedral de Málaga.
Pero la altura no es el problema. Aunque la altura por la altura, sin otro objetivo, no deja de ser absurda. La altura para funcionar como hito, para reforzar ejes, puede tener su cometido.
"La sensación es que la ciudad, modelo de moderación edificatoria en los últimos años según la opinión de muchos, se ha echado al monte"
Algunas de las torres que salen y saldrán, previstas en el PGOU, no han sido planificadas como tales, esperando un resultado paisajístico. Sino como consecuencia, como veremos, de aunar edificabilidades intensas con zonas libres extensas, que da como resultado una única posibilidad de disposición de la edificación: en altura.
Otras sí han buscado algún resultado morfológico, resultado casi nunca logrado, porque una cosa es lo que se planifica y otra la realidad del proyecto que se construye, o las circunstancias legales o de otro tipo, casi siempre desgraciadas, que rodean el mundo del urbanismo.
En general se alejan, por las razones que sean, del modelo de torres esbeltas y separadas que están en el imaginario colectivo. El problema es, y ha sido siempre, la edificabilidad, el volumen edificatorio. Un parámetro que no se logra controlar en los planes urbanísticos, que nace siempre desproporcionado y ajustado únicamente a límites legales.
Imagen de las tres torres proyectadas en el suelo de Nereo, en Málaga.
Aquí hay que introducir la disyuntiva del controvertido tema de la compacidad. La teoría reciente urbanística es que las ciudades tienen que tener intensidades urbanas suficientes que justifiquen dotaciones y comercio e impidan tráficos de largo recorrido.
La más reciente aún, tras Covid, es que la ciudad necesita espacios libres y urbanizaciones residenciales que las tengan. Lo que no necesita es verse inmersa en volúmenes excesivos, y que las zonas verdes se vean rodeadas de tales volúmenes. Como en todo, en el punto medio está la virtud.
Conviene hacer un poco de feedback a la vista de los resultados que se están viendo, ahora que se está ejecutando y construyendo el plan. A una velocidad imprevisible con anterioridad, dada la preponderancia que está cogiendo la ciudad en el mercado inmobiliario.
Los límites de la LOUA
Siempre he tenido el convencimiento de que cuando la legislación impone un límite de cualquier parámetro, este límite se convierte en la cifra de referencia, de manera que los parámetros inferiores suben hasta igualarse al límite. De manera que, aunque sirva para moderar índices, también sirve para incrementar los que estaban por debajo.
La LOUA imponía el límite de 1 m2/m2 para el suelo urbano no consolidado, y 1,3 m2/m2 para las áreas de reforma interior. El índice de 1 m2/m2 es mucho. Todo Teatinos se hizo con un 0,875 m2/m2, y los suelos con más intensidad edificatoria del PGOU de 1997, como la Térmica, Torre del Río y El Pato, tenían 0,77 m2/m2. No digamos Repsol, que tenía 0,34 m2/m2.
Ante esto, ¿qué se le ocurre al Ayuntamiento? Pues algo muy en boga entonces, que ni siquiera inventó Marbella. Obtener financiación municipal del planeamiento. Le subo, a cada suelo, hasta el límite que impone la ley, la edificabilidad, siempre que me pague mediante convenio el incremento. Algo que no es posible hoy ya con la LISTA.
Así se le sube a la Térmica el índice de 0,77 m2/m2 a 1 m2/m2, y lo que es peor, a Repsol de 0,34 m2/m2 a 1 m2/m2. Solo que, con la crisis de 2009, los promotores no son capaces de aportar las cantidades comprometidas por convenio por tal incremento, quedándose el Ayuntamiento con el aprovechamiento correspondiente.
"¿Qué se le ocurre al Ayuntamiento? Obtener financiación municipal del planeamiento. Le subo a cada suelo, hasta el límite que impone la ley, la edificabilidad, siempre que me pague mediante convenio el incremento"
De manera que, por ejemplo, en Repsol, el Ayuntamiento es propietario de 2/3 de tal aprovechamiento, convirtiéndose en el propietario mayoritario de un aprovechamiento excesivo para la zona en la que está, teniendo en cuenta, además, que en años anteriores se había conseguido nada menos que el desmantelamiento de los depósitos a cambio de una edificabilidad testimonial de 0,34 m2/m2.
El caso de Repsol
La apariencia de esta edificabilidad se incrementa cuando se pretenden cesiones de zonas verdes cercanas al 50%, cuando la ley solo exige el 10%, y equipamientos también por encima de lo exigido. Esto hace que haya que situar toda la edificabilidad en un tercio del total del suelo, lo que da lugar a alturas y volúmenes considerables, concentrados en tan poco suelo.
En todos estos proyectos emblemáticos se ha utilizado la altura para esto, para obtener superficies mayores de cesiones. Lo que habría que evaluar es la relación coste-beneficio de esta técnica en vez de ser tratadas las zonas verdes de este tamaño como sistemas generales, cuando la mayor zona verde es a costa o al lado de volúmenes abrumadores.
Proyectos de Urbania para los suelos de Repsol, en Málaga.
En el caso de Repsol, la técnica era también consecuencia de la exigencia moral de obtener al menos una zona verde no muy disminuida, cerca de 80.000 metros cuadrados, respecto al convenio de desmantelamiento en el que podría llegar a 108.000.
No hubo en el PGOU intención en este suelo de un bosque urbano, aunque sí de una zona verde considerable. Lo demás, todo ese volumen edificatorio, es consecuencia de obtener el Ayuntamiento la plusvalía mencionada.
Un volumen de torres enormes que solo hubieran tenido sentido en el lugar si hubieran supuesto la creación de una city de oficinas, dado lo hacinado que está ya la zona de viviendas. Pero Málaga no tiene, al menos aún, la entidad para albergar tal parque de oficinas, ni hay promotores dispuestos a ejecutarlas.
Con la solución que produjo el desmantelamiento de los depósitos no se hubiera conseguido el bosque urbano total, pero sí se hubiera producido mayor zona verde y, lo que es más importante, el desarrollo de una barriada racional en volumen y en altura. Volver a ella implicaría que el Ayuntamiento renunciara al aprovechamiento obtenido de la manera descrita, algo que veo difícil con las necesidades financieras que tienen todos los ayuntamientos y, por supuesto, el de Málaga.
¿Qué ocurre con la Térmica?
Con el proyecto de la Térmica ocurrió parecido. Con un incremento menor, pero en un lugar muy sensible. Ya la edificabilidad del anterior PGOU de 0,77 suponía que difícilmente no se iba a producir en ese suelo lo que la Ley de Costas denomina pantallas arquitectónicas.
La ley intenta evitar la acumulación de volúmenes en la zona de influencia marítimo terrestre y con ello la apropiación particular intensiva del paisaje costero, impidiendo su visualización a la ciudad de detrás. Y si se incrementa hasta el 1 m2/m2, indudablemente, nadie puede negar que la edificación que se disponga va a suponer una barrera visual al mar.
Como así ha sido en el PERI presentado y que Costas ha detectado porque era totalmente evidente. La ordenación que proponía el PGOU era distinta, quizás poco realista, pero no aparentaba la pantalla arquitectónica con tanta evidencia.
En la Térmica las alturas son también considerables, pero el problema es el volumen y su disposición. Quizás no tenga más salida el proyecto, una vez más, que renunciar a volumen (Ayuntamiento y privados), y, aquí sí, la altura puede ser la solución a no formar barrera, disponiendo el volumen en torres exentas.
Imagen de las dos torres que se construyen en el litoral oeste de Málaga.
Solución de torres exentas por la que se decantó el PGOU en el tramo final costero del litoral oeste, como en los vecinos suelos de Torre del Río. Aquí no se incrementó el volumen mediante convenio. Se mantuvo la edificabilidad anterior de 0,77.
Pero con el agravante de que esa edificabilidad estaba pensada sin el suelo de dominio público que una sentencia judicial obligó a incluir en el sector. Al incluir dicho suelo con su edificabilidad, todo ese mayor volumen había que disponerlo en el suelo de dominio privado. Lo que dio como resultado, que donde había dos torres exentas hubo que disponer tres.
El resultado será el de torres demasiado juntas. Edificaciones que nadie sabe cómo han escapado al control de Costas por la formación de pantalla. La separación entre torres es fundamental para que éstas mantengan la esbeltez, que debería ser su característica fundamental. Y no es suficiente entre las torres de Martiricos.
El impacto de Martiricos
El PERI de Martiricos previsto en el PGOU tras el desmantelamiento de Citesa, era una buena solución urbanística, por cuanto se trasladaba la zona verde al interior, más cerca de las viviendas existentes, y el volumen edificatorio, aunque se trasladaba a la fachada al río, se disponía en forma de dos torres, no formando pantalla, en teoría, al Guadalmedina.
La propuesta se argumentaba con un anteproyecto magnífico de las torres del arquitecto chino americano Pei. Algo que unido a la atractiva referencia a las torres gemelas dejaba fuera de dudas la solución. Sin embargo, cambió la propiedad, cambiaron los arquitectos y cambió la solución arquitectónica, que pasa a incluir las torres más juntas.
Teniendo en cuenta que las vistas de las torres son casi siempre escoradas, no se ha podido evitar que el efecto pantalla se manifieste, apareciendo el volumen de las torres mucho mayor. Aquí el volumen, al ser un PERI, tenía el límite de 1,3 m2/m2, y hasta ahí llegó en el PGOU.
Un gran volumen, más aún cuando la zona pública contó para el volumen total. Siempre la administración "participando" ¿justamente? en cada ordenación. No hubo "participación" municipal en los sectores de San Lucas y Santa Rufina, la zona conocida como de Cortefiel, pero sí una decisión equivocada de mantener la edificabilidad de 2,2 m2/m2 de su anterior condición industrial, que como residencial y la mayor zona verde, está dando lugar a los grandes volúmenes que están apareciendo allí.
"La disfunción que se detecta en los proyectos que eran estrella en el PGOU no es causa de la altura de la edificación, aunque sea su manifestación denostada, sino del volumen excesivo"
Las conclusiones de este feedback (teórico, ya que en la mayoría de los casos no hay vuelta atrás) para mí son que la disfunción que se detecta en los proyectos que eran estrella en el PGOU no es causa de la altura de la edificación, aunque sea su manifestación denostada, sino del volumen excesivo, incrementado hasta el máximo permitido por ley con la participación municipal.
A ello se suma su disposición en poco espacio, debido al exceso de cesiones, y la formación de pantallas edificatorias por no dar a las torres exentas la suficiente esbeltez y separación. En cualquier caso, sin estos rascacielos vivíamos mejor. No hacían ninguna falta en la ciudad.
Francisco Jiménez Játiva es arquitecto, fue jefe de Servicio del departamento de Planificación Territorial y Urbanística de la Gerencia de Urbanismo y miembro del equipo redactor del PGOU vigente de 2011
