¿Puede vender mi cónyuge nuestra casa sin mi consentimiento aunque sea de su propiedad?

Aunque no es una norma muy conocida, para aquellos casos en que exista matrimonio civil y el domicilio familiar sea propiedad exclusiva de uno de los cónyuges, debes saber que para cualquier acto de disposición se requiere el consentimiento de ambos, aunque uno de ellos no goce de ningún derecho de propiedad sobre la vivienda.

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Cualquiera que sea el matrimonio existente, ya sea de personas de distinto o igual sexo. Nuestra legislación quiere salvaguardar y proteger la vivienda que constituye la morada de la familia. Por ello exige el consentimiento, indicado en forma de declaración fehaciente de conformidad o asentimiento.

Régimen económico matrimonial

La exigencia del consentimiento se aplica en todos los casos. Por lo tanto, es indiferente cuál de los dos cónyuges sea el propietario o el titular del derecho sobre la vivienda o la fecha en que la hubiera adquirido.

En última instancia, también es indiferente cuál sea el régimen económico del matrimonio, ya que se aplica tanto a los casos de cónyuges casados en régimen de gananciales u otros similares, como cuando el régimen fuera de separación de bienes.

¿Solo para ventas?

También debes saber que el consentimiento de ambos no solo se aplica en situaciones de venta del hogar familiar, sino que se requiere para cualquier acto dispositivo sobre el mismo.

Como actos dispositivos se entienden también: el arrendamiento, la constitución de un derecho de uso, de habitación o de usufructo, cualquier donación, la formalización de cualquier hipoteca, la realización de un contrato de opción de compra, la contratación de una permuta, el ejercicio de la acción de división, la aportación del inmueble a una persona jurídica...

En todos estos casos debe constar el consentimiento de ambos, aunque el propietario sea solo uno de ellos.

¿Si no es la vivienda familiar?

Aunque en muchos casos la calificación de la vivienda como familiar se presenta clara e indubitada, dados los actuales modelos familiares variados, pueden surgir dudas en orden a qué vivienda considerar familiar, algo que afectaría la necesidad de consentimiento conjunto.

Hoy existen familias que tienen varias residencias con uso y ocupación alternativa durante el año. En otras familias, uno de los miembros de la pareja pasa largas temporadas fuera del hogar familiar, ya sea por razones laborares o de otra índole.

Existen igualmente relaciones conyugales a distancia, con domicilios que se mantienen separados. En estos casos la solución más conveniente sea la de considerar vivienda familiar el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio, con especial atención, si los hay, al lugar donde residen habitualmente los hijos menores.

¿Cómo debe constar el consentimiento?

La declaración de conformidad o asentimiento debe constar en la formalización de acto dispositivo sobre la vivienda familiar. Es suficiente que dicho asentimiento se exprese en la escritura notarial como aprobación general a su contenido.

Si el acto se formaliza en documento privado no notarial, debe constar igualmente. Se debe tener presente que para que pueda acceder al Registro de la Propiedad e inscribirse, debe constar en documento notarial.

¿Y si lo incumples?

Si falta el consentimiento, supondría la posibilidad de anular el acto dispositivo y que sea ineficaz, salvo que el tercer adquirente haya actuado de buena fe. Podría anularse a instancia del cónyuge cuyo consentimiento se haya omitido o de sus herederos.

Si imaginamos una venta de vivienda familiar sin asentimiento del cónyuge no propietario que se intentase anular, el tercer adquirente podría convalidar la venta si demostrase que realmente desconocía el carácter o condición de hogar familiar de la vivienda.

¿Si no se presta el consentimiento?

Para supuestos poco probables en los que el cónyuge no propietario no quiera dar su consentimiento para la operación sobre la vivienda, así como otros casos más puntuales como incapacidad o imposibilidad, siempre es posible acudir a la solicitud de autorización judicial.

¿Si es pareja de hecho?

La tendencia general es no aplicar la obligación analizada a las parejas de hecho, aunque hay casos puntuales en que algún juzgado ha considerado expresamente que la previsión legal debe extenderse a este modelo de organización familiar.

Precisamente, el espíritu de la norma es el de protección del ámbito familiar con independencia de la celebración o no de matrimonio civil. Así, por ejemplo, en Cataluña su derecho foral sí extiende la necesidad de asentimiento de la pareja a la disposición de la vivienda habitual.

*Juan Manuel Pérez de las Vacas es abogado.