A veces, la relación con nuestros vecinos está repleta de “peculiaridades” y, a veces —las menos— de problemas. Uno de los más comunes, sobre todo cuando vivimos en un lugar con agradables vistas, es llevarnos la sorpresa de que, de “repente”, los vecinos abran una ventana —sin licencia ni permiso— frente a nuestra casa.

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Ante dicha situación se puede actuar de distintas formas, según la situación de la vivienda y la forma en la que se ha abierto la ventana. 

¿Qué puedo hacer?

Supongamos que tenemos una casa en una urbanización y nuestro vecino, para tener más luz, decide abrir una ventana en una de las paredes de su casa, a poca distancia de mi parcela… ¿Puede hacerlo? ¿Cómo debemos actuar?

Resulta evidente que, al construir esta ventana en una de las paredes de su casa, él consigue más luz, pero también tiene vistas sobre mi parcela. Por eso nos preguntamos si realmente puede hacerlo y cuáles son sus derechos en estos casos.

Adicionalmente al hecho de que la realización de obras, máxime las de este tipo, requieren determinados trámites ante el ayuntamiento de la localidad en la que residamos, el artículo 582 del Código Civil prohíbe la apertura de ventanas con vistas y balcones o voladizos sobre la finca del vecino, salvo que haya un mínimo de 2 metros de distancia —si son vistas rectas— o 60 centímetros, si son oblicuas.

Construcción de ventanas

Nuestro vecino sí puede abrir una ventana en la pared de su propia casa. Sin embargo, si fuese la pared medianera no podría hacerlo sin nuestro consentimiento. No obstante, para hacerlo debe cumplir una serie de condiciones:

  • La ley prohíbe abrir ventanas sobre la finca del vecino si no hay dos metros de distancia, en línea recta, entre la pared en que se construyen y la finca vecina. Del mismo modo, tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la finca vecina si no hay 60 centímetros de distancia.

  • En todo caso, no debemos olvidar que en algunas comunidades autónomas estas distancias pueden ser inferiores.

¿Y si la ventana se ha cerrado con materiales que impiden visión?

En los casos en los que la ventana en cuestión se ha cerrado con materiales sólidos que, permitiendo la entrada de luz, impiden la visión sobre la finca vecina, los tribunales no suelen observar las distancias que mencionaba anteriormente.

Sería el caso, por ejemplo, de que la ventana se cerrase con bloques de vidrio o pavés (también denominados “ladrillos de cristal”). En estos casos se considera que no se provocan perjuicios para el propietario colindante, ya que, al no permitir vistas sobre su parcela, no se ve afectada su intimidad y privacidad.

Se ha de evitar cualquier servidumbre

En cualquier caso, si la ventana no respeta los límites indicados, debemos mostrar nuestra oposición, evitando que con el transcurso del tiempo se constituya una servidumbre de “luces y vistas” a favor de nuestro vecino; es decir, que este consolide su situación y ya nada podamos hacer al respecto. A estos efectos, el plazo que debe transcurrir para que el vecino adquiera la servidumbre es de 20 años.

No debemos olvidar que si nuestro vecino adquiere dicha servidumbre, ya no podremos exigir la eliminación de la ventana (la servidumbre ya se habrá consolidado por “prescripción”). Por tanto, no podremos edificar (aunque lo hagamos dentro de la parcela) a una distancia inferior a tres metros desde dicha ventana; cualquier construcción o ampliación de nuestra vivienda puede quedar limitada por la existencia de la servidumbre.

¿Cómo debemos actuar?

Tenemos que actuar con rapidez, intentando –en primer lugar- convencer al vecino de que la ventana es ilegal y de que debe tapiarla. Si se niega:

  • Remitiremos burofax (con acuse de recibo y certificado de contenido) indicando que ha abierto una ventana que infringe las distancias legales y que debe taparla, concediéndole un plazo razonable para hacerlo (por ejemplo, un mes).

  • Si el burofax no produjese efecto en su conducta, tendríamos que presentar una demanda judicial. En estos casos es aconsejable aportar como prueba un informe pericial, en el que se deje constancia de que la construcción de la ventana no respeta las distancias mínimas indicadas.

*Manuel Martínez Mercado es abogado y Doctor en Derecho.