La vivienda es, desde hace tiempo, uno de los problemas sociales y económicos más relevantes en España. Las propuestas que se han presentado esta semana por parte del PSOE y del PP reflejan dos formas radicalmente diferentes de abordar esta problemática, y resulta imprescindible analizarlas con profundidad para evaluar su impacto.
Por un lado, el PSOE ha optado por reforzar su apuesta por la intervención estatal en el mercado inmobiliario. En su discurso, la medida más publicitada es la limitación de los precios del alquiler en zonas tensionadas.
Aunque esta propuesta pueda sonar atractiva en un contexto de emergencia habitacional, su efectividad a largo plazo está lejos de estar demostrada. Es más, en otros países europeos donde se han implementado políticas similares, como Alemania o Suecia, los resultados han sido desalentadores: una disminución de la oferta de vivienda, una menor inversión privada y un incremento del mercado negro de alquiler.
Sin olvidar que poner trabas al alquiler perjudica a los inquilinos menos solventes, y por ende más vulnerables. Ya que menos pisos disponibles estos se alquilarán a aquellas personas que acrediten mayor solvencia, regalando más poder de decisión sobre sus inquilinos a los propietarios que finalmente decidan mantener su piso en alquiler.
Este mismo lunes, Pedro Sánchez recurría al discurso de las fracturas sociales que tanto gustaban a Pablo Iglesias para afirmar "Occidente se enfrenta a un desafío decisivo: no convertirse en una sociedad dividida en dos clases, la de los propietarios ricos y la de los inquilinos pobres". Obviando que en España un 76% de la población vive en pisos de su propiedad, y la mitad de ellos con la hipoteca ya pagada (y en España no hay un 76% de población que se pueda considerar rica).
Los "abusos del mercado" de los que habla Sánchez no son más que el funcionamiento de la ley de oferta y demanda cuando el sector público trata de obstaculizar sistemáticamente la iniciativa del sector privado para aportar al mercado mayor oferta de vivienda.
Por otro lado, el PP ha presentado un conjunto de medidas orientadas a liberalizar el mercado y fomentar la colaboración público-privada para aumentar la oferta de vivienda. Incremento de oferta que permitiría una vivienda más asequible.
Entre sus propuestas destacan incentivos fiscales para propietarios que alquilen sus viviendas a precios razonables, la desregulación urbanística para facilitar la construcción de nuevas viviendas y la creación de una "ley antiocupación" estricta.
Estas medidas tienen potencial para atacar el problema de la vivienda desde su raíz, la falta de oferta. No es un hecho menor celebrar que hayan entendido la ley de oferta y demanda.
También han propuesto ofrecer avales para poder llegar a una hipoteca del 100% del valor de la vivienda, frente al 80% que ofrecen la mayoría de las entidades. Y una rebaja del ITP del tipo más común del 10% del valor de compraventa hasta el 4%.
Son medidas sin duda interesantes, que algo ayudarán a mitigar. Pero los resultados diferenciales sólo vendrán al lograr un incremento notable de la oferta.
La cláusula de control de precios propuesta por el PSOE merece una atención especial.
Aunque puede parecer una medida sencilla para contener los precios del alquiler, su implementación suele tener efectos contraproducentes. Los propietarios, ante la imposibilidad de obtener una rentabilidad adecuada, tienden a retirar sus viviendas del mercado o a destinarlas a otros usos más lucrativos, como el alquiler turístico, de temporada o la venta.
Este fenómeno, observado en ciudades como Berlín, ha agravado la escasez de vivienda disponible para alquiler a largo plazo. Además, el control de precios desincentiva la inversión en nuevos desarrollos inmobiliarios, lo que perpetúa el desequilibrio entre oferta y demanda, perjudicando más a los miles de ciudadanos que forman la demanda de vivienda.
Las propuestas del PP buscan incentivar precisamente lo contrario: que más viviendas entren en el mercado de alquiler y que se construyan más inmuebles. Los incentivos fiscales para propietarios no solo son una manera pragmática de atraer viviendas vacías al mercado, sino que también permiten establecer un equilibrio entre la rentabilidad privada y el interés público, a la par que genera una espiral positiva que incentiva a los propietarios a ofrecer su vivienda en alquiler.
Además, la desregulación urbanística podría acelerar la construcción de nuevos desarrollos, reduciendo la presión sobre los precios en las zonas urbanas más tensionadas.
Otro aspecto crucial es la ocupación ilegal, una problemática que afecta tanto a propietarios particulares como a inversores institucionales.
Mientras que el PSOE ha mantenido una postura tibia sobre este tema, cuando no contemporizando con la ocupación, el PP ha planteado endurecer las sanciones y agilizar los procedimientos de desalojo.
La inseguridad jurídica es uno de los principales factores que disuaden a muchos propietarios de alquilar sus viviendas, y abordar este problema es fundamental para liberar parte del parque inmobiliario existente.
Para el buen funcionamiento de la economía en su conjunto y del mercado de la vivienda en particular es fundamental generar confianza. No combatir la ocupación de viviendas genera una enorme desconfianza y una gran percepción de posible riesgo entre propietarios.
En este debate sobre la vivienda resulta evidente que las soluciones propuestas deben considerar tanto el corto como el largo plazo. Las medidas populistas que prometen resultados inmediatos pueden crear titulares, pero no viviendas. Y terminan generando efectos negativos que perjudican a quienes dicen querer proteger.
En cambio, las políticas que fomentan la iniciativa privada y reducen las barreras a la inversión no sólo son más sostenibles, sino también más justas, porque respetan el derecho de los individuos a decidir sobre su propiedad. Y favorecen un mercado más competitivo y eficiente, sin comprometer los recursos de los contribuyentes.
En conclusión, mientras el PSOE persiste en una visión intervencionista que ya ha demostrado sus limitaciones, el PP empieza a entender el significado de la ley de oferta y demanda. Y apuesta por medidas que empoderan al sector privado y reducen la carga del Estado (y el coste para todos los contribuyentes).
En un país donde el acceso a la vivienda sigue siendo un reto, optar por las soluciones que realmente atacan las causas estructurales del problema es una cuestión de responsabilidad y sentido común.
Como ciudadanos, debemos exigir políticas que no solo alivien la situación actual, sino que también sienten las bases para un mercado inmobiliario más equilibrado en el futuro. Uno que pasa por el incremento de la oferta que sólo el sector privado puede realizar, si el sector público se lo permite.