La primera manifestación masiva para protestar contra los elevados precios del alquiler, con más de 50.000 personas congregadas este domingo en Madrid, ofrece una poderosa constatación de que la de la vivienda es una de las cuestiones palpitantes de nuestro tiempo.

España no es ni mucho menos el único país con una dotación habitacional tensionada. Pero es uno de los que más afectados se vio por la burbuja inmobiliaria, lo cual dejó una huella que explica en gran medida los desequilibrios que arrastra nuestro mercado residencial.

El precio del metro cuadrado se ha disparado en casi todas las capitales de provincia. Y en los últimos treinta años, el coste de la vivienda ha aumentado un 43% más que el poder adquisitivo de los españoles. Este problema lo sufren particularmente los jóvenes, muchos de los cuales destinan más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler.

Si no se remedia, el impacto de la dificultad para acceder a una vivienda se dejará sentir más allá de la dimensión económica. En lo demográfico, porque conlleva que los jóvenes españoles presenten una de las tasas de emancipación más bajas de Europa. Y en lo político, porque alimentará una desigualdad y una brecha generacional susceptibles de quebrar el contrato social. 

Pero ante una emergencia social, es natural que broten las propuestas viscerales o las soluciones demagógicas. En esa línea va la amenaza por parte del Sindicato de Inquilinos de convocar una "huelga de alquiler" para dejar de pagar la renta a los caseros. Y también los atajos regulacionistas de quienes ven en la intervención estatal la única manera de bajar los precios del alquiler, como la Ley de Vivienda del Gobierno.

La cuestión de la vivienda es una de las que hacen cierto el dicho que reza que un economista no responde sí o no, sino depende. Porque las soluciones que han tenido éxito en Viena pueden no funcionar en París, como de hecho sucede.

Es evidente que existe un desajuste entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario. Pero la opción por defecto no puede ser establecer topes al precio del alquiler. Lo cual, como ha demostrado el FMI, en términos generales acaba por producir los efectos contrarios a los deseados, causando una retracción de la oferta y una consecuente subida de los precios.

En el otro lado están quienes resumen la salida a la crisis habitacional en la construcción de más viviendas. Pero España ya comprobó durante la crisis que la financiación del ladrillo y la liberalización descontrolada del suelo aumentan la demanda y el precio de la vivienda en propiedad, y pueden generar burbujas inmobiliarias.

La evidencia apunta a que las únicas soluciones realmente funcionales son las mixtas. Es decir, las que actúan simultáneamente sobre la demanda y la oferta, regulando o liberalizando en cada caso.

Para empujar a la baja la demanda, lo primero que procede es abandonar las ayudas públicas al alquiler o a la compra, que sólo sirven para incrementar los precios. Es también factible limitar la compra de viviendas por parte de especuladores extranjeros, así como restringir el número de inmuebles de dedicación turística. La moratoria del alquiler vacacional se está de hecho aplicando en cada vez más ciudades de distinto signo político.

Pero, al mismo tiempo, lo principal es corregir el déficit de viviendas. Y para aumentar la oferta, la opción más recomendada por los expertos es la de dar incentivos a los tenedores para que pongan sus inmuebles en el mercado del alquiler. Una vía que incluye bonificar fiscalmente a los propietarios de las muchas viviendas vacías que existen en España, así como mejorar la seguridad jurídica y aligerar la burocracia.

Sólo las férreas dicotomías mentales según bloques ideológicos explican que para muchos no sea compatible una política de vivienda que contemple a la vez medidas disuasorias contra la okupación y un incremento del parque público de vivienda para el alquiler asequible.

Ni la demonización de los arrendadores ni la reincidencia en propuestas que ya se han mostrado desatinadas contribuirán a enmendar una situación acuciante que requiere de una aproximación prudencial, flexible e integral.