No debemos subestimar lo difícil que es cambiar falsas creencias con hechos. Barcelona ha aprobado imponer a las promociones privadas un 30% de vivienda social. La medida, que es acogida con devoción por el populismo y aquellos ciudadanos que desconocen sus consecuencias reales, desembocará en un nuevo incremento del precio de la vivienda, como sucede cada vez que los políticos intervienen.
Una de las mayores falacias económicas de nuestro tiempo, es pensar que la vivienda asequible requiere de intervenciones gubernamentales sobre el mercado, ya sea con subsidios, control de rentas, restricciones de uso o cualquier otra treta -como la aprobada en Barcelona- para facilitar viviendas dignas sin arruinarse. Una falacia que describe a la perfección Thomas Sowell en su libro Hechos y falacias económicas.
Es un hecho que hay zonas en las que los precios de la vivienda son inalcanzables para personas con ingresos bajos o moderados, impidiéndoles poder vivir en esas áreas o, si lo hacen, su inversión les impide contar son suficientes recursos para otro fin que no sea el pago de la hipoteca. Sin embargo, cuando pasamos de la retórica política a los hechos, es precisamente la intervención gubernamental en el mercado de la vivienda la que vuelve inasequible la vivienda que antes lo era.
Son muchos los ejemplos históricos. No hace tanto tiempo, antes de los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU Madrid 1946, Ley del Suelo 1956), de muy reciente implantación en nuestro país, encontrábamos personas pagando un porcentaje de sus ingresos inferior al que se paga hoy después de la ingente intervención pública en el mercado residencial. Todo ello, a pesar de que hace años en España los ingresos reales eran sólo una fracción de los actuales.
Muchas cosas pueden causar el incremento en el precio de la vivienda, pero sólo la intervención política es irreversible
El incremento en el precio de la vivienda está muy vinculado en España a la aprobación de los Planes Generales de Ordenación Urbana y a su evolución hacia una constante restricción del derecho de propiedad privada. Las restricciones son de muchos tipos, desde bloques de viviendas con limitación de altura, prohibición absoluta de construir en determinadas áreas, obligación a construir vivienda social en promociones privadas y toda una infinidad de trabas impuestas por políticos que no hacen más que cavar el hoyo del incremento en el precio de la vivienda.
Muchas cosas pueden causar el incremento en el precio de la vivienda, incluido cualquier factor que altere la oferta o la demanda. Sin embargo, sólo la intervención política es irreversible. Por ejemplo, el incremento de la población o el incremento de la renta, podrían dar lugar a un incremento en la demanda de vivienda y el consiguiente precio de la misma. Sin embargo, la demanda por sí misma no fija precio, pues este depende también de la oferta existente. De esta forma, sin restricciones políticas a la oferta, en forma de la extensa lista de limitaciones a la construcción, el incremento del parque de vivienda impide el incremento de su precio, al equilibrarse demanda y oferta.
La limitación en la altura de los edificios, típico en Planes Generales de Ordenación, es otra restricción de la oferta que fuerza el precio al alza. El coste de repercusión del suelo por vivienda es mayor en edificios más bajos, al haber menos viviendas para el mismo suelo. Adicionalmente, el coste de construcción también se encarece porque se reducen las economías de estala y los costes fijos de la promoción se repercuten sobre menos viviendas. Las amplias zonas verdes de las ciudades, con un campo cada vez más despoblado, restringen la superficie de suelo edificable encareciendo el precio de la vivienda.
La cuota del 30% de vivienda social que pretende imponer el Ayuntamiento de Barcelona en las promociones privadas, restringe la oferta, pues todos los pisos de la promoción tendrán el mismo coste para el empresario, pero los precios serán distintos, al estar unos tasados y otros no. El empresario debe incrementar el precio de venta para el 70% de la promoción, es decir, en términos generales sube el precio para la mayoría. Además, se incrementa el riesgo del empresario, pues al tener limitado el precio fijado al 30% de su inversión, debe concentrar sus expectativas de beneficios en el otro 70% que tendrán menos aliciente a la compra por el incremento del precio, pudiendo suponer que el proyecto no salga adelante. Como resultado tenemos un edificio no construido, una nueva contracción de oferta y un incremento de precios por la demanda insatisfecha.
La ayuda al arrendatario genera un proceso inflacionista que traslada a todos los precios el importe de la ayuda
En cuanto a las ayudas al alquiler, estas sólo benefician a corto plazo a los perceptores, pero una vez se generalizan, como sucede en España, la ayuda al arrendatario genera un proceso inflacionista que traslada a todos los precios el importe de la ayuda, por lo que la intervención genera en este caso una nueva subida de los precios.
Las limitaciones en el precio del alquiler, medida también muy populista, tiene igual efecto sobre el incremento en precios, pues al ver limitada su rentabilidad futura, el inversor se abstiene de realizar inversiones para nueva vivienda o para reformar antiguas, por lo que la oferta se reduce frente a una demanda creciente de compradores de precios limitados, disparando el precio de toda la vivienda en general.
Es sorprendente comprobar cómo tras cientos de años de refutación económica de determinados principados económicos, nuestro políticos siguen incurriendo en los mismos errores. Es innegable que la regulación de precios o la restricción de la oferta lleva al desabastecimiento, y que el desabastecimiento supone el incremento en precios al desequilibrarse oferta y demanda. Un ejemplo perfecto es Venezuela, restricciones de precios acompañados de desabastecimiento y precios inasequibles de los pocos productos que aun se venden.
Habiendo creado un precio de la vivienda artificialmente alto, los políticos pretenden ofrecer medidas para conseguir vivienda asequible, cuando lo que conseguirán será un nuevo incremento en su precio; es decir, agravan un problema que ellos mismos han creado para ofrecer una solución que lo agravará aun más. Dejen de intervenir en el mercado de la vivienda, no hacen más que agravar el problema.
*** Ignacio Blanco Urizar es economista y abogado.