Suelos contaminados, una responsabilidad que puede salpicarte

La existencia de suelos contaminados en el territorio español es uno de los efectos de la industrialización iniciada en el siglo XX. Algunas de las actividades, en ellos realizadas, sabemos hoy que han producido altos niveles de contaminación o tienen la consideración de potencialmente contaminantes.

España ha sido siempre sensible a esta situación propiciando instrumentos para su reversión. En la Cumbre de Río de Janeiro de 1992, se firmaron los acuerdos que llevaron a la promulgación de la Ley 10/1998, de 21 de abril, de Residuos, contando para la efectividad de las labores de limpieza con la publicidad registral.

Este compromiso se ha renovado en la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados, que junto con el Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, implican a toda la ciudadanía en la descontaminación de los suelos. No podemos desconocer que no sólo están obligados a la limpieza de los suelos de titularidad privada los causantes de la contaminación, sino también de modo subsidiario sus propietarios y poseedores de modo sucesivo.

Esta responsabilidad subsidiaria de los propietarios y ocupantes obliga a la existencia de un régimen de publicidad registral que dote de seguridad al tráfico jurídico y permita calcular adecuadamente las inversiones, dado que el adquirente puede verse obligado a realizar a su costa la limpieza del suelo. Todo análisis económico de la viabilidad de una transacción debe contemplar el hipotético coste de la limpieza del territorio si está potencialmente contaminado.

A esta publicidad se refiere la ley en los artículos 33 y 34 diferenciando dos situaciones:

- Suelo potencialmente contaminado. No existe ninguna declaración oficial que lo clasifique como tal, pero las actividades en él realizadas están calificadas como potencialmente contaminantes por el Gobierno. En este caso el propietario declarará al transmitir el bien que en él se ha realizado este tipo de actividad, estando potencialmente contaminado, y el registrador lo hará constar en el Registro mediante una nota marginal.

- Suelo contaminado. La Comunidad Autónoma, mediante resolución firme dictada en un procedimiento donde los propietarios han sido oídos, declara un suelo como contaminado, presentando la certificación administrativa en el registro de la propiedad, por medios preferentemente telemáticos, para su constancia mediante nota marginal.

De este modo cualquier persona que esté interesada en adquirir o en ocupar por cualquier título jurídico esa finca conocerá que comporta la obligación de realización de todas las operaciones necesarias para proceder a su limpieza y recuperación.

Por otro lado, la citada resolución conlleva “la suspensión de la ejecutividad de los derechos de edificación y otros aprovechamientos del suelo en el caso de resultar incompatibles con las medidas de limpieza y recuperación del terreno que se establezcan, hasta que éstas se lleven a cabo o se declare el suelo como no contaminado. Esta nota marginal se cancelará cuando la Comunidad Autónoma correspondiente declare que el suelo ha dejado de tener tal consideración”.

Con carácter transitorio, la iniciación del expediente de declaración de un suelo como contaminado también se hará constar en el Registro de la Propiedad cerrando de este modo el círculo de la información.

La ciudadanía tiene un compromiso con la conservación del territorio, y la contaminación de los suelos supone un deterioro de la biodiversidad, y una amenaza para la sostenibilidad. Pero dicho compromiso debe estar unido con la transparencia y la información que la Institución Registral proporciona, contribuyendo así a la seguridad jurídica y al efectivo cumplimiento del deber de limpieza que nuestras leyes establecen.

Una ciudadanía informada, es una ciudadanía comprometida voluntariamente con la limpieza de nuestros suelos.

*** María Emilia Adán es decana del Colegio de Registradores.