A Coruña es una ciudad que va creciendo progresivamente con el paso de los años, tanto en población como en inmuebles, en el centro urbano y municipios de los alrededores. Son muchos los factores que influyen en los alquileres de las viviendas, pero en los últimos tiempos debido a la escasez de oferta, el auge de los pisos turísticos y la subida de la inflación, entre otros, cada vez son más los residentes en la ciudad que alegan dificultades para alquilar.

Según datos del Instituto Galego de Vivienda e Solo, que ha realizado un estudio sobre las fianzas y el importe medio de los alquileres por códigos postales, las zonas más caras para alquilar vivienda son las correspondientes al 15004, 15005 y 15003 respectivamente, es decir, Ensanche, la zona de Juan Flórez-Falperra-Santa Margarita y el centro de la ciudad. Las más baratas: 15190 (que abarca Polígono de Pocomaco, Mesoiro, Feáns, Urbanización Breogán y Polígono de Vío), 15007 (abarca Ronda de Outeiro, Ronda de Nelle, Avenida de Arteixo y de la Sardiñeira y alrededores) y 15010 (barrio del Agra del Orzán y parque de Bens).

Según fuentes del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de A Coruña, en la ciudad hay escasez de oferta de alquiler, algo en lo que coinciden un gran número de ciudadanos que están en busca de un nuevo hogar, a la vez que apuntan que en este ámbito "los pensionistas son los grandes olvidados", dado que el esfuerzo que deben hacer para pagar su renta ha pasado del 46% de 1997 al 103% en 2020. Asimismo, concretan que hay ciudadanos en este grupo que subsisten con pensiones de viudedad que van del 83% al 163%, "lo que obliga a acudir a los ahorros o bien a las aportaciones de hijos o familiares".

Sobre el perfil de demandantes de vivienda en alquiler, las mismas fuentes lo definen como "variado, según las necesidades de cada momento vital". Argumentan que, por una parte, están los jóvenes que se quieren independizar o por motivos laborales deben cambiar de vivienda y también las familias que por aumento de sus miembros deben optar a una vivienda más grande, al margen de separados, divorciados o solteros.

La reciente subida del 10% de la inflación en julio y en meses anteriores también está influyendo en el mercado inmobiliario, donde se reduce la demanda con la consecuente disminución del poder adquisitivo. Es difícil determinar con exactitud los datos concretos de los alquileres en la ciudad herculina, debido a que los últimos datos del INE sobre este área constan de 2011 (cuando las viviendas en alquiler suponían el 14% del total del parque inmobiliario de la ciudad" y actualmente no existen datos oficiales de viviendas vacías.

En este sentido, lo único disponible es el censo de viviendas vacías creado en 2016 por la Conselleria de Vivienda, perteneciente a las entidades financieras y al Sareb, pero que tiene carácter voluntario para los propietarios de viviendas. Actualmente, en cuanto a precios, según varias inmobiliarias coruñesas el metro cuadrado en alquiler ronda entre los 8 y 9 euros. Estos profesionales concretan que "hay muy pocos pisos por debajo de 450 euros de alquiler dentro del casco urbano y que por esos precios son terceros, cuartos o quintos sin ascensor". "Por debajo de 500 euros casi no hay pisos con ascensor en la ciudad en alquiler", exponen.

"Problema de disponibilidad de oferta y gran demanda de vivienda"

La Vicepresidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de A Coruña, Patricia Vérez, esquematiza la actual situación de la vivienda en A Coruña y considera que "hay una gran casuística cuando se habla de vivienda vacía en términos generales". Según la profesional, habría que diferenciar si la vivienda es segunda residencia, o bien destinada a usos temporales, como puede ser el caso de coruñeses que han emigrado y que han invertido en una vivienda para el uso de hijos o nietos que vienen a estudiar, a pasar temporadas o a trabajar.

También expone el caso de viviendas que pertenecen a una comunidad de herederos que no se ponen de acuerdo sobre el destino de la vivienda y el de propietarios que alarmados por la inseguridad jurídica y la normativa de alquiler "que no protege ni a propietarios ni a inquilinos", deciden finalmente no destinar al alquiler su vivienda. En este contexto, reconoce que en A Coruña "hay escasez de oferta de viviendas en alquiler", por lo que aconseja a los consumidores que acudan a un profesional inmobiliario, como agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados, para que se informen sobre la cartera de viviendas en alquiler y les detallen sus derechos.

Uno de los factores que considera que está modificando más el mercado inmobiliario en A Coruña y Galicia en general es el aumento del alquiler turístico, "que disminuye la oferta de alquiler general". Pone como ejemplo Santiago de Compostela, donde califica esta situación como "problema estructural" y confirma que en la ciudad herculina se han incrementado en gran medida este tipo de alquileres orientados a viajeros.

A la hora de hacerse con un alquiler, jóvenes que se van con amigos o pareja a su primera vivienda, estudiantes o gente sin recursos alegan que "alquilar es misión imposible". Desde el Colegio Oficial de Propiedad Inmobiliaria, ponen en valor que en julio la Consellería de Vivienda ha aprobado un paquete de medidas para jóvenes de entre 18 y menos de 36 años, entre las que se incluyen el pago de una ayuda de 250 euros al mes, destinada al pago del alquiler de una vivienda o bien de una habitación en régimen de alquiler durante dos años.

"Los jóvenes deberán estar trabajando y cobrar unas rentas inferiores a 3tres veces el IPREM (hasta unos 24.318.84 euros). El precio máximo de la renta debe ser con carácter general el de 600 euros al mes", indica la vicepresidenta. En el caso de que querer comprar, ha recordado que recientemente se han aprobado por la Conselleria de Vivienda una línea de ayudas de hasta 10.800 euros para la compra de viviendas para jóvenes de entre 18 y 35 años. Esta medida se aplicará en 257 municipios gallegos con población igual o inferior a 10.000 habitantes.

"Este tipo de ayudas al alquiler, han sido muy bien acogidas por los jóvenes menores de 35 años, ya que son el colectivo que tiene más dificultades para acceder a una vivienda", ha asegurado. Sobre los colectivos más vulnerables, Vérez aclara que apoyan el programa de vivienda baleira que se está tramitando para fomentar el alquiler para estas personas. En cuanto a la función social de la vivienda, opina que "le corresponde a las Administraciones Públicas, no a los propietarios privados" y propone medidas.

La urgente construcción de viviendas públicas destinadas al alquiler, facilitar la colaboración público-privada para aumentar la vivienda libre como social o la tramitación urgente de licencias de construcción de viviendas por parte de los ayuntamientos son algunas de ellas y en este último punto, determina que "en muchos casos, como en el de A Coruña, se dan con cuenta gotas, lastrando la actividad económica e impidiendo que aumente el parque inmobiliario". "Consideramos necesario fomentar las ayudas a la rehabilitación de viviendas y desgravaciones fiscales para los propietarios, y que se adopten medidas eficaces y urgentes para evitar el problema de la ocupación de viviendas", añade.

Alquileres por barrios: Los más caros y más baratos

Según Vérez, el precio de un alquiler de una vivienda varía según las características del hogar en cuanto a: situación, metros cuadrados, garaje, trastero, ascensor, zonas comunes disponibles (jardines, piscina…), si es nuevo, rehabilitado (según grado de rehabilitación), si tiene calefacción, eficiencia energética (cada vez más demandada por el incremento de los costes), barreras arquitectónicas…

"El precio del alquiler puede variar estando el piso en el mismo edificio, porque uno tiene acceso a su vivienda a través de ascensor y el otro piso no, o bien porque uno está rehabilitado y el otro no, también puede variar estando en la misma calle", ejemplifica. Según datos oficiales de 2021 y 2022 de Instituto Galego de Vivenda e Solo en función de factores como el número de fianzas e importe medio, los códigos postales donde es más caro alquilar en A Coruña son el 15004 (Ensanche) con un importe medio de 749 euros, 15003 (centro de la ciudad) con un importe medio de 630 euros y 15005 (Juan Flórez-Falperra-Santa Margarita) con un importe medio de 633 euros.

En cambio, las zonas más baratas en cuanto a alquileres serían: el 15190 (que abarca Polígono de Pocomaco, Mesoiro, Feáns, Urbanización Breogán y Polígono de Vío) con un importe medio de 373 euros, 15007 (abarca Ronda de Outeiro, Ronda de Nelle, Avenida de Arteixo y de la Sardiñeira y alrededores) con un importe medio de 477 euros y 15010 (que abarca el barrio de Agra del Orzán y parque de Bens) con un importe medio de 486 euros.

Sobre los denominados efectos "Inditex y Estrella Galicia", debido a los elevados sueldos y los numerosos trabajadores que se instalan en la ciudad, la vicepresidenta considera que "las personas con mayor poder adquisitivo demandan viviendas con ciertas características especiales y en lugares más céntricos". "Cuanta mayor es la demanda de vivienda en alquiler y menor sea la oferta disponible, la subida de precios es una consecuencia natural del mercado", dice.

Inflación: Más difícil subir los precios de los alquileres

Vérez argumenta que la subida de la inflación dibuja una situación económica que afectará en los alquileres y manifiesta que "a los propietarios les será más difícil subir los precios de los alquileres, lo cual afectará a la rentabilidad que obtienen por sus viviendas". "Los inquilinos que actualmente tienen un contrato en vigor, tienen limitada la revisión de su renta a un 2%, salvo pacto en contrario. Esta medida se mantendrá hasta finalizar este año, si bien según parece derivar la situación económica es posible que se mantenga en el tiempo", avanza.

Acerca de si la rehabilitación de vivienda puede ser la solución para aumentar la oferta de alquiler en la ciudad, la experta reconoce que "las viviendas rehabilitadas se alquilan mucho mejor", pero que "uno de los problemas con los que se encuentran los propietarios es que no disponen de recursos económicos para rehabilitar sus viviendas, además de los costes de ejecución de las obras que se han disparado hasta alrededor de un 30% con respecto a otros años, unido a la falta de profesionales para ejecutar las obras", cuenta.

Nosotros aconsejamos acudir a un profesional inmobiliario, un API colegiado para informarse sobre las ayudas para la eficiencia energética y otras a las que puedan optar para rehabilitar sus viviendas y obtener una renta por el alquiler, o bien para ponerla a la venta. A su vez, desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de A Coruña, trasladan que "nos encontramos con un problema de disponibilidad de oferta y una gran demanda de vivienda" y que "las políticas de vivienda de los últimos años no han promovido la construcción de viviendas sociales y se ha dejado en manos privadas la función social de la vivienda, lo cual es una carga que no deben ni pueden soportar".

"También hay una gran inseguridad jurídica porque no se cumplen las condiciones y plazos establecidos en los contratos y no se da cobertura jurídica a los propietarios lo que produce en definitiva una reducción de la oferta y una intensificación de los precios", critica, mientras sentencia que "el nuevo proyecto de ley de acceso a la vivienda que está pendiente de publicarse no parece que vaya a mejorar la situación actual".

Inmovipkel: "Aumento de demanda de vivienda por parte de estudiantes en los últimos dos años"

Inmovipkel es una premiada agencia Inmobiliaria en A Coruña especializada en compra o venta y alquiler de todo tipo de pisos, casas, chalets, terrenos o viviendas. Sobre el parque inmobiliario coruñés, sus responsables, Jose Figueira y Alberto de la Torre, aportan que "los últimos dos años notaron un aumento en la demanda de pisos para estudiantes". Los que más buscan alquilar actualmente y que recurren a sus servicios, son "familias con hijos y parejas que buscan inmuebles en un estado actual, además de tener una enorme demanda por parte de familias con mascotas que no tienen acceso a casi ninguna vivienda". Sobre este último grupo, concretan que "es un nicho de clientes enorme, pero bastante frenado".

Su visión sobre los alquileres, se centra en que las viviendas para gente que está temporalmente en la ciudad (seis meses en delante) "es un tipo de inmueble poco cubierto hoy en día" y en cuanto a la antigüedad de los inmuebles que denuncian muchos consumidores, consideran que "realmente hay de todo, pero existe un amplio abanico de pisos reformados y muy cuidados en la ciudad, además de empresas que se dedican a habilitar los mismos que marcan la diferencia nivel nacional", destacan. Sin embargo, reconocen que "es cierto que hay también una gran cartera de pisos antiguos en alquiler que no se alquilan debido a que el precio solicitado es similar a los anteriormente mencionados y reformados".

Ambos coinciden en reafirmar los datos del Instituto Galego de Vivenda e Solo, que arrojan que las zonas de A Coruña más caras para alquilar son el centro y el Ensanche "pero también con más demanda". Sobre la tendencia creciente, según se observa en varios portales inmobiliarios, de habilitar bajos y locales comerciales como viviendas, lo apoyan completamente porque consideran que "muchas calles se rejuvenecerían y darían más luz y seguridad a muchos barrios".

Las subidas de precios en los alquileres las achacan a que "cada día el pago de impuestos es superior y el precio de una reforma para habilitar un piso para alquilar actualmente ha subido debido a los aumentos de precios de los materiales, los combustibles y el montaje o fabricación. Sobre la situación actual, exponen que bajo su punto de vista, "los precios no suben por los propietarios y menos en esta ciudad". "Nosotros en la cuarentena vivimos como el 80% de propietarios hicieron uso de altruismo para cuidar a sus inquilinos", subrayan.

Inmobiliaria Asinmo: "Bastante demanda de alquiler y poca oferta"

La gerente de la asesoría-inmobiliaria Asinmo de A Coruña, Margarita Leira, considera que en A Coruña "hay bastante demanda de alquiler y poca oferta", algo que achaca a que "muchos propietarios deciden rentabilizarlo con viviendas de temporada y alquileres turísticos, algunos de forma ilegal, y con esto eliminan mucha vivienda permanente del mercado".

Otra razón que expone para esta situación es el cambio en la ley desde 2019, en la que Sánchez obliga a cinco años de prórroga del alquiler. Según su punto de vista, esto hace que muchos propietarios no quieran tener su propiedad bloqueada este tiempo, y algunos arrendadores prefieren tener sus pisos cerrados.

Sobre el perfil de quien demanda alquiler, apunta que es sobre todo gente joven, pero también "muchas familias de inmigrantes que llegan y tienen que alquilar porque no pueden comprar aún". En este último caso, detalla que este grupo muchas veces se encuentra con dificultades añadidas, dado que muchos propietarios quieren hacer seguro de impago de alquiler y en ocasiones aún no tienen un trabajo determinado en Galicia y les piden documentación de un mínimo de un año del sueldo que ganan. "No consiguen alquilar porque no cumplen lo que se exige de las nóminas y en muchos casos no tienen familia que les pueda avalar", comenta.

Acerca de los alquileres en plantas bajas, opina que "es una opción que no está mal" y reconoce que en grandes ciudades como Barcelona, Madrid o Alicante hace mucho que se está haciendo. "Hay muchos propietarios que deciden hacer el cambio de uso del espacio y dedicarlo a vivienda, siempre que sea digno es mejor eso que una infravivienda en un segundo o un tercero", sostiene, a la vez que argumenta que "la inflación no tiene nada que ver con la bajada de la demanda de alquiler".

"Lo que si va a haber es más agrupación, porque una persona que quiere vivir sola si no le suben el sueldo o le llega para menos su sueldo y los alquileres siguen subiendo tiene que agruparse", afirma, y ejemplifica lo que ocurre en grandes ciudades: gente adulta de 35 o 40 años trabajando desde hace tiempo pero compartiendo piso.

El precio medio del alquiler en A Coruña asegura que ronda los 8 o 9 euros el metro cuadrado y concreta que "hay muy pocos pisos por debajo de 450 euros de alquiler dentro del casco urbano y que por esos precios son terceros, cuartos o quintos sin ascensor". "Por debajo de 500 euros casi no hay pisos con ascensor en la ciudad en alquiler", aclara.

"Hay oferta, pero no adecuada a la media salarial"

P.B, una coruñesa de 45 años que recientemente ha conseguido alquilar una vivienda adecuada a sus necesidades en el barrio de Monte Alto, describe su búsqueda de piso como "una odisea". Critica "precios desorbitados" en la ciudad y "suficiente oferta, pero no adecuada a la media salarial general". En este sentido, recuerda con estupor como fue a visitar un ático de 50 metros cuadrados en una zona céntrica de A Coruña destartalado y sin muebles en un quinto sin ascensor por el que pedían 350 euros al mes".

La coruñesa afirma haber visto "casas muy viejas en general con alquileres de 500 euros mensuales". "Algunos pisos te los venden como amueblados y solo tienen sofá, somier y colchón. Otras casas se nota que fueron divididas a su vez en subpisos porque tienen habitaciones muy pequeñas y por esos espacios se llegan a pedir hasta 450 euros mensuales", critica. "Desde el Ensanche hasta Monte Alto no hay ni la mitad de oferta de alquiler que en el resto de barrios de la ciudad, donde lo que hay es caro para ser viviendas alejadas del centro", denuncia.

Considera Monte Alto, Plaza de las Atochas y Orillamar como "zonas de moda" y recuerda con incredulidad locales comerciales habilitados como vivienda que le mostraron en zonas como la Ciudad Vieja "sin ventanas y tan solo una verja metálica que te separaba de la calle", además de otras viviendas "de escasos 25 metros cuadrados con todo el equipamiento junto". En este sentido, un arquitecto de la ciudad explica que "el acondicionamiento de bajos y locales comerciales como viviendas es el nuevo modelo que se está instaurando para aprovechar espacio vacío".

Otros ciudadanos que están en búsqueda activa de alquiler tras haber pasado un tiempo en otras viviendas de la ciudad, cuentan que han comprobado como los alquileres de sus antiguas casas han subido para los siguientes inquilinos, en algunos casos "hasta 100 y 200 euros más al mes".