Desde mi óptica espero un 2023 estable y con moderación de precios en el conjunto de Galicia ,con menos operaciones de compraventa de viviendas, y con un alquiler con incremento de precios y más presión de la demanda. Y estas, según mí criterio, son las principales claves:

• El mercado de la vivienda en compraventa, tanto usada como nueva han cerrado el mejor año de la última década.
• Los precios de venta se estabilizaran en el primer cuatrimestre del 2023
• El mercado de la vivienda en arrendamiento seguirá al alza y con menos oferta en el primer semestre de este año.
• Las grandes ciudades de Galicia no sufrirán una caída de los precios de la vivienda a pesar de un contexto económico adverso.
• Los bajos y locales comerciales vacíos se incrementarán un 12/15% en el conjunto de Galicia en este primer semestre .
• Habrá menos concesión de hipotecas y más caras .
• Descenderán un 10% las compraventas de viviendas nuevas y usadas en el primer semestre del año.
• Vigo y A Coruña seguirán focalizando la mayoría de operaciones de compraventa de viviendas y seguirá siendo centro de interés en inversión.

Y es que los costes de construcción, el alza de precios tanto en viviendas nuevas como usadas reformadas, la escasez y encarecimiento de las materias primas, la rehabilitación de las viviendas en una comunidad como la nuestra con más de 350.000 viviendas desocupadas, siguen siendo los principales retos y adaptaciones a las principales coyunturas  que el sector de la vivienda se enfrentará este ejercicio. Destacar que las tensiones en precios se producirán principalmente en el mercado del alquiler, y con las siete principales ciudades de Galicia como los municipios más tensionados en precios y oferta menguante. A ello hay que sumarle el encarecimiento de los costes de construcción y la escasez de materiales básicos en la construcción o rehabilitación de viviendas. Y precisamente en este último punto, la gestión de los fondos europeos para la rehabilitación de viviendas es uno de los grandes retos al toparnos con una ineficiente e ineficaz gestión de los mismos por parte de las diferentes administraciones, y con la administración estatal a la cabeza con una gestión opaca y presuntamente beneficiando a comunidades autónomas en detrimento de otras.

Aún así, la incerteza económica y la debilidad en la coyuntura de los hogares gallegos tendrá menos impacto del previsto hace pocos meses. Es decir, en este primer semestre los precios de la vivienda en alquiler seguirán incrementándose moderadamente y la oferta seguirá disminuyendo por la inseguridad de los propietarios.

Pero 2023 será también el año de la aprobación de la nueva Ley de vivienda, y destacó sus talones de Aquiles:

• Desconfianza absoluta de los propietarios hacia una próxima Ley Estatal de vivienda que las deja en una situación de inseguridad jurídica.
• Derivación de viviendas de alquiler tradicional hacia el alquiler de viviendas vacacionales,por rentabilidad y seguridad jurídica.
• Falta de incentivos y bonificaciones fiscales a los propietarios.

La inseguridad jurídica, la prohibición transitoria de repercusión del IPC en la renovación de contratos de alquiler, una ley de vivienda intervencionista, y el aviso de penalización a las viviendas vacías ,o la limitación de precios, penalizan al pequeño propietario que busca una alternativa distinta al alquiler tradicional de su vivienda .Lo cual, sumado a una rentabilidad en la vivienda vacacional muy superior a la tradicional produce un auge de la vivienda vacacional extraordinario. Y Vigo rompe todos los techos y se convierte, por encima de Santiago, y la ciudad de A Coruña, en la primera ciudad de Galicia con más viviendas turísticas por su elevada demanda. Y con unas previsiones de que supere las 1.000 viviendas vacacionales al remate de este año.

El fuerte, constante y progresivo tirón turístico de Vigo lo está convirtiendo en el epicentro del turismo en toda Galicia.

Actualmente en el conjunto de Galicia existe una oferta de 3.200 viviendas en el circuito de comercialización de alquiler tradicional. Aunque debo decir que en el circuito de comercialización de viviendas vacacionales en Galicia se superan ya las 17.000 viviendas.

Todo ello en un contexto en el cual el 32% de las viviendas en alquiler tradicional se ubican fuera de las áreas de influencia de las 7 grandes ciudades de Galicia, y ahí es donde el precio de los arrendamientos no representa un problema añadido a las economías familiares.

Pero, ¿qué porcentaje de hogares viven en arrendamiento? Pues el 15,3% de las familias gallegas viven de alquiler, siendo las provincias de Pontevedra y A Coruña donde se supera el listón del 16%.Por eso mismo es útil que sepamos cuántas son las unidades familiares con viviendas en arrendamiento en las siete grandes ciudades que son dónde se concentra la demanda, y que son las siguientes: en A Coruña el 28%.En la ciudad de Pontevedra un 16%.En Vigo el 28%.En nuestra ciudad ,Ourense un 24%.En Ferrol el 20% de los hogares. En Lugo ciudad un 21,2%, y en la ciudad de Santiago representan un total del 24,2%.

Hay que poner en relieve también que el sector inmobiliario gallego ha finalizado un gran año 2022 ,sin paliativos. Pero también se debe anticipar para los primeros meses de este año una moderación y contención de las ventas de viviendas y una facturación un 10% menor en el próximo ejercicio debido sobre todo al impacto económico y encarecimiento de la financiación para el primer semestre del año .

La clave de este estancamiento estará en la demanda de vivienda habitual residencial y para arrendar. Sin embargo, estas previsiones pueden sufrir una súbita complicación si la inestabilidad política corta la mejora del mercado laboral, la mayor renta disponible de los hogares y la confianza del consumidor o la demanda por parte de compradores foráneos.

Por lo que se puede augurar una moderación gradual durante el primer semestre siendo más cautos para el segundo semestre del año ya que la coyuntura económica ofrece aún muchas incertidumbres. Sin embargo, apuntamos a dos posibles trabas para el buen desempeño del sector: la baja formación de hogares y la caída de la población en los próximos años. Además, desde Fegein advertimos de que una mejora del PIB y del empleo estable y de calidad es básica para confirmar la evolución positiva en el sector.

El consumidor necesita confianza en el contexto general económico y laboral, y una financiación que fluya con un Euribor que no suponga una traba para ello.

Las grandes líneas que marcarán el mercado inmobiliario gallego en el 2023 serán:

• Nuevas promociones de obra nueva que se tendrán que ajustar a las necesidades reales económicas de las familias gallegas.
• La vivienda de segunda mano, que seguirá siendo la más vendida,sobre todo para su derivación para el mercado de la vivienda en alquiler y vacacional.

Las ventas de viviendas de segunda mano en Galicia se imponen en más de un 78% a las de obra nueva como consecuencia de la reducción del stock inmobiliario y ante una incipiente aún auge de nuevas promociones, así como la inseguridad jurídica ante la falta de planes generales en importantes núcleos de población, como por ejemplo Vigo que aún tardará un año más en tener un plan general aprobado de manera definitiva, o Ourense que ni siquiera lo tiene aún.

• La vivienda con 2-3 dormitorios y plaza de garaje es lo más demandado, tanto en propiedad como en arrendamiento.
• Los clientes foráneos siguen siendo la asignatura pendiente del mercado de la vivienda residencial al ser el número de operaciones insignificante en la comparativa con las comunidades autónomas del sur de España.
• Incremento de precios. La tendencia general es de incrementos moderados , aunque todavía hay núcleos (municipios de menos de 5.000 habitantes), aquellos con mayor cantidad de stock, en las que los precios continuarán siendo estables o incluso a la baja por su falta de demanda. El precio del suelo, otro de los principales indicadores de la recuperación, crece en los principales núcleos urbanísticos.
• La vivienda, concebida como una inversión. La compra de viviendas sigue siendo la prioridad al sentirse el propietario más seguro de poseer un bien tangible y solido en detrimento de la desconfianza de productos financieros y la nula rentabilidad de la renta fija.
• Los nuevos protagonistas: los jóvenes. Los que hasta ahora se han visto más afectados para poder acceder a una vivienda serán los más perjudicados en un mercado excluyente para el 88% de los menores de 35 años de poder poseer una vivienda en propiedad.

El acceso a la vivienda por parte de los jóvenes, tanto en compraventa como en alquiler, sigue siendo el centro de preocupación de todas los agentes económicos que componemos el sector inmobiliario gallego y en especial el mío propio. Por este mismo debemos saber adaptarnos al nuevo escenario que se produce con un marco económico complejo y con la espada de Damocles que es la nueva Ley Estatal de vivienda y la inseguridad que deriva la misma al mercado de la vivienda ,aunque todavía no este aprobada de manera definitiva. Aunque desde Fegein intentaremos aprovechar al máximo la coyuntura económica de este 2023. Y el mayor reto es desde mi óptica facilitar el acceso a la vivienda de los menores de 35 años. Reto conjunto por una firme  apuesta por un mercado inmobiliario eficiente. Con lo que los  Next Generation, serán otro gran reto para aprovechar realmente esas ayudas europeas en la tan necesaria rehabilitación de nuestro parque residencial y que hasta ahora han tenido un retorno mínimo.

Pero para ello se deben corregir anomalías como el tiempo de espera de una licencia municipal de obras, que en el conjunto de Galicia supera los 14 meses agravándose en este presente año y siendo inasumible para muchas empresas por el alto coste repercutido en las mismas.