La crispación política, la violencia en las calles o las noticias de tiroteos masivos con decenas de muertos terminaron con la paciencia de Dale Freeman y Christina Conover. “No nos sentíamos seguros, durante la época de Donald Trump todo era un horror, pero después no ha cambiado nada”, afirma ella. Comenzaron a pensar en largarse de Estados Unidos y miraron a Europa. Hicimos una gran búsqueda, pero cuando descubrimos la Costa del Sol no quisimos saber nada más”, apuntan al teléfono. Hablan desde su nueva casa en Mijas, donde disfrutan de un apartamento con tres habitaciones, en una urbanización con piscina, solarium y un campo de golf.
A pesar de que no sobrepasan los 60, ambos ya se han jubilado. “Buscábamos un lugar donde pudiéramos tener un permiso de residencia permanente, nuestra intención es quedarnos. Nos fijamos primero en Portugal, pero cambiaron la legislación y por eso nos vinimos a España”, sostiene Christina.
Recientemente el Gobierno portugués ha puesto fin a este tipo de visados que se obtienen al comprar una propiedad con el “objetivo de acabar con la especulación inmobiliaria”. Mientras, en España si se invierten más de 500.000 euros, se obtiene este permiso, lo que se conoce como la ‘golden visa’ o visados de oro. Dale y Christina dejaron Cincinatti, en el medio-oeste americano, por el sol, la playa y un permiso de residencia. “Y, además, aquí no hay detectores de metales por todas partes”, añaden.
Dale Freeman y Christina Conover
Los compradores estadounidenses, por lo general, desconocen el mercado inmobiliario español, por lo que suelen acudir a agencias que se encargan de asesorarlos a la hora de comprar. Lucía Lagunas, de MS Residency, se ocupó de su caso. Asegura que en los últimos dos o tres años, han visto “un incremento aproximado de clientes estadounidenses de cerca del 40%”.
“Los que llegaban antes eran, fundamentalmente, jubilados, mientras que ahora vienen también familias con hijos a trabajar desde aquí”, apunta. En este caso, se pueden beneficiar de otro tipo de visado para "nómadas digitales", orientados a trabajadores que ejercen su función en remoto. Según los datos de MS Residency, las zonas preferidas para los estadounidenses son Madrid, Barcelona y Málaga, “que está muy cotizada”. “Pero imagínate, tenemos clientes de California, que es una zona carísima. Venden su casa y en España son reyes”.
Compradores por nacionalidad
"Juega también un papel importante las conexiones con su país natal y la apertura de líneas aéreas suele marcar el paso a la hora de apostar por una u otra zona, como ha ocurrido por ejemplo en las Islas Baleares. Por ejemplo, cuando se abrió una línea directa entre Mallorca y Nueva York registramos un aumento del 400% en las visitas a las propiedades de la zona", apunta también Bruno Rabassa, CEO de la inmobiliaria de lujo Berkshire Hathaway HomeServices Spain.
Según los últimos datos del Colegio de Registradores, el año pasado la compra de vivienda por parte de extranjeros en España marcó un nuevo tope, con casi 88.800 operaciones, un 45% más que en 2022. En un año también de récord en términos globales, ya que se registraron cifras que no se veían en los últimos 15 años, las adquisiciones de foráneos representaron un 13,8% del total.
Los principales compradores siguen siendo británicos, alemanes, franceses, rumanos, belgas e italianos. Los estadounidenses apenas suponen un 1,45% del número total de compradores extranjeros (por un 10,8% de británicos), pero es una nacionalidad que va en aumento y, sobre todo, que se deja mucho dinero.
Clientes premium
Pese a comprar mucho menos, los americanos lideran la lista de adquisiciones de viviendas de más de 100 metros cuadrados. Y, según cifras del portal Idealista, ya son también los primeros en demandar una residencia en propiedad en 30 capitales de provincia, como Madrid, Barcelona, Sevilla, Bilbao, Valencia, Cádiz o Granada. En muchos casos, también están a la cabeza en demanda de alquiler.
“Se trata de un cliente premium, que suele pagar más de un millón de euros”, subraya Constanza Maya, directora de operaciones de Engel & Völkers Iberia. El perfil que traza la jefa de la inmobiliaria es el de “personas con más de 55 años, que están jubilados o a punto de hacerlo, tienen muchos ahorros o se dedican a las inversiones”. Según Maya, el cambio del dólar, que el año pasado llegó a estar por encima del valor del euro, ha influido mucho en este aumento. “España está de moda y en Madrid, por ejemplo, hemos visto cómo de tener mucho cliente latinoamericano, ahora nos encontramos con un comprador estadounidense que antes no teníamos”.
Demanda extranjera para alquilar y comprar viviendas en España por nacionalidad
El encanto del Mediterráneo
Michael Brown llevaba años viajando por el mundo. Había vivido en Canadá, Australia, Alemania, Escocia y los últimos 10 años los ha pasado en Tailandia. “Me vine a Tailandia cuando mi mujer murió en 2012. Pero ahora quería volver a cambiar, visité Barcelona un par de veces y decidí que ese era mi sitio”, responde desde Bangkok, donde todavía está arreglando papeles. “Me gusta el clima, el Mediterráneo, la comida, la arquitectura de la ciudad, la cultura, que puedas ir andando a todas partes… Hay partidos de fútbol y Fórmula 1. Me gusta todo de la ciudad”, confiesa. Él también está tramitando un visado permanente, pero no ha comprado una gran villa sino un apartamento al lado de Rambla de Cataluña.
Michael Brown
Sabe que es una zona repleta de turistas, aunque ha comprado la casa hace un par de semanas y todavía no conoce a sus vecinos. No muy lejos, en el barrio de Gracia, viven James y Louise, que también se enamoraron de Barcelona “por la cultura y el clima”. Ellos no vienen de la América profunda, sino que residían en Nueva York. “Teníamos una propiedad en Philadelphia, la vendimos y aquí tenemos una calidad de vida mucho mayor. Esto es mucho, mucho más barato que Philadelphia o Nueva York”.
La capital catalana es una de las ciudades donde los extranjeros tienen un mayor impacto en el mercado inmobiliario. Según los datos que ofrece su Ayuntamiento, el precio del metro cuadrado ha pasado de 2.115 euros en 2001 a más de 4.000 en 2022. El año pasado el número de foráneos que alquilaron casa en Barcelona se triplicó y ya representan el 43% del total, según el grupo inmobiliario Amat Immobiliaris. Todos las fuentes consultadas para este reportaje coinciden en que la llegada de un nuevo perfil de cliente adinerado está aumentando ya el precio de la vivienda y seguirá haciéndolo en un futuro.
James y Louise en Barcelona
[Las dos caras de la vivienda en 2023: cae el precio de compra pero sube el del alquiler]
Subida de precios
“Es inevitable, el impacto de clientes con un poder adquisitivo elevado ha ido tirando de los precios al alza. Además, la oferta se ha ido reduciendo, no hay más pisos en el mercado, mientras que la demanda sigue creciendo”, ilustra Javier Guimón, director de la oficina de Madrid de Sotheby’s International Realty, una inmobiliaria enfocada en vivienda de lujo, con una importante implantación en Estados Unidos. Constanza Maya, de Engel & Völkers coincide: “Es un fenómeno que ocurre en todas las ciudades del mundo. En París ya no pueden vivir los parisinos, como en Londres o Roma”. Y en las grandes ciudades españolas se repite la tendencia.
Es inevitable, el impacto de clientes con un poder adquisitivo elevado ha ido tirando de los precios al alza
Raf Jacobs, de nacionalidad belga, lleva dos décadas asesorando a extranjeros en la búsqueda de piso. Tiene su agencia Inspire Property Experts en Barcelona y en los últimos años se ha especializado en los clientes estadounidenses. Según sus cifras, el mayor incremento se produjo, sobre todo, a partir de la segunda mitad del año pasado, cuando el dólar comenzó a encarecerse con respecto al euro.
“Son importantes Málaga, Valencia o Madrid, pero en Barcelona ciudad y en toda la zona de la Costa Brava vemos un incremento muy notable de estadounidenses. En muchos casos, además, utilizan Barcelona como un hub para moverse por Europa”, indica. Admite que sus compradores también suelen ser ricos, aunque esto tiene una cara B. “En muchos casos los vendedores al ver aparecer a un americano encarecen los precios. Ellos desconocen el mercado español, ya que el estadounidense está mucho más regulado, y tienen problemas aquí con la burocracia. Nuestra labor es darles asistencia para que no los engañen”, concluye.