El sector inmobiliario de la ciudad olívica está en un momento complicado. La falta de suelo, las pocas promociones en marcha y un mercado de alquiler totalmente tensionado se traducen en una oferta escasa incapaz de satisfacer la demanda de vivienda actual. Al mismo tiempo, los portales inmobiliarios muestran un número elevado y al alza de bajos comerciales vacíos que no encuentran inquilino y que generan una sensación de parálisis económica en determinadas zonas y calles de la ciudad.

El Gobierno autonómico ha dado recientemente un paso adelante con la intención de dinamizar la vida de esos locales para que dotarlos de una nueva vida, con un uso residencial, no sea una misión imposible. La Xunta aprobó el pasado mes de septiembre la modificación de las normas de habitabilidad de Galicia que, entre otras novedades, "facilitará que bajos comerciales en zonas urbanas que estén abandonados o sin actividad puedan cambiar de uso y reconvertirse en viviendas". Su entrada en vigor se ha producido este 15 de octubre.

La normativa gallega, no obstante, deja en manos de los ayuntamientos el "determinar las zonas dentro de sus municipios en las que se podrá eximir a estos locales en planta baja de los requisitos de privacidad exigibles a cualquier vivienda o rebajar los criterios generales en ciertos casos", remarcan desde la Xunta de Galicia.

Cada local, un caso particular

Desde el grupo inmobiliario Grupró se muestran algo escépticos ante una nueva normativa que califican de "extraordinariamente extensa y laxa" en la que "todo se acoge a interpretación y argumentación de los cambios".

Tal y como explican a este medio, en Grupró aseguran que cada local "deberá adecuarse según su situación particular y, además, no será lo mismo que lo quieras dar de alta como vivienda que como vivienda de uso turístico", ya que la normativa de base es diferente. 

"Es destacable que hoy por hoy los locales comerciales podrán optar a realizar este cambio de uso, pero no debemos liarnos la manta a la cabeza o tirarnos a la piscina, habrá muchísimos casos en los que esto no será posible, y otros muchos que bien argumentados lo consigan; por ende, consideramos que la ayuda profesional es indispensable e ineludible", añaden este grupo de expertos inmobiliarios.

¿Por dónde empiezo si quiero convertir mi local en vivienda?

En Grupró apuntan a una serie de requisitos indispensables para no perder tiempo y poder avanzar en nuestro objetivo. Así, el primer paso para comenzar con buen pie será tener en cuenta algunos puntos clave:

• Altura mínima de nuestro local 2,40 una vez terminada la obra
• Ventilación e iluminación del exterior en al menos dos espacios mayores de la viviendas
• Accesibilidad a la vivienda o posibilidad de realizarla.
• Que nuestro local no tenga menos de 50 metros cuadrados para convertir en vivienda.

Si todos estos puntos tienen un "check verde", el segundo paso, que ellos recomiendan, es la consulta a un profesional que haga de este proceso algo ágil y sencillo.

Una vez que se obtenga la viabilidad se haya diseñado un proyecto básico, se podrá empezar con el tercer paso: solicitar el permiso al Ayuntamiento. Para ello será necesario que el profesional de referencia argumente las excepcionalidades a las que el local quiere acogerse, y acompañar su proyecto con este argumentario.

Cuando el Ayuntamiento dé el visto bueno al proyecto básico se pasará al cuarto paso, presentar el proyecto de ejecución. Se trata de un proyecto mucho más minucioso en el que figuran los materiales, todas las conexiones de fontanería, electricidad, etc. Este proyecto deberá pasar el visto bueno de Ayuntamiento para que otorgue la licencia de obra.

Por último, una vez obtenida la licencia, se podrá empezar la obra del local y aquí, según las características que cada propietario desee llevar a cabo podrá encontrar en el mercado infinidad de presupuestos. Desde Grupró aseguran que resulta "indispensable para una obra sana, que el propietario determine el presupuesto desde el inicio para mantener contenido este apartado".

Abel Caballero: "Nuestra apuesta fundamental es por el pequeño y mediano comercio"

Si bien la ciudad olívica ya ha dado los primeros pasos en esta dirección, que su regidor tilda de "interesante" el modelo de ciudad no iría en esa línea, al menos, en primera instancia. Tal y como ha declarado Abel Caballero a este periódico, "en Vigo ya se está aplicando, ya hay casos de bajos que se han transformado en vivienda y por tanto estamos dando pasos en esa dirección, pero nuestra apuesta fundamental es por el pequeño y mediano comercio. El pequeño y mediano comercio es más que economía, es una forma de entender todas las zonas de la ciudad", ha señalado.

Abel Caballero pone de ejemplo el caso de ciudades anglosajonas como Cambridge, donde él vivió y en las que, asegura, "tan pronto uno se sale 500 metros del centro las calles se vuelven espectrales, porque no hay comercio, no hay lugares de ocio en los bajos y aquello se vuelve espectral, no hay adónde ir".

"Nuestro modelo es distinto. Es un modelo de convivencia, es un modelo de utilización de los bajos para el pequeño y mediano comercio, para cafeterías, para lugares de encuentro. En algunos casos la transformación en viviendas es conveniente y por tanto estamos actuando en conjunto en las decisiones. Primero: potenciación de pequeño y mediano comercio; y segundo: permitir la transformación de locales en viviendas en los casos en los que sea preciso", ha añadido el alcalde de Vigo.

Flexibilidad, siempre positiva

Un cambio de normativa orientado a la flexibilización de las normas y la dinamización de lo existente siempre es positivo. En Grupró, como agencia inmobiliaria orientada al desarrollo de suelo, aprecian positivamente estos pequeños avances, aunque se muestran precavidos ante las últimas modificaciones. "Un cambio de normativa en este sentido supone muchísimas excepciones a la norma, una gran cantidad de carga interpretativa por parte de los técnicos y una astucia y profesionalidad perfecta por parte de los arquitectos a la hora de argumentar las mismas", sostienen estos expertos.

Además, desde Grupró recuerdan que las viviendas destinadas al uso turístico tienen unos requerimientos mucho más laxos, por lo que este segmento de actividad se verá beneficiado por este nuevo giro. "En el ámbito económico-social de las ciudades será un empuje para el turismo, pero no debemos dejar a un lado la dinamización de las zonas comerciales existentes porque, sino, tendremos turistas sin servicios y no lograremos crear la rueda necesaria para obtener el equilibrio sano entre convivencia, servicios, turismo y por ende, calidad de vida".

Respaldo de Fegein

Desde la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias (Fegein) han mostrado su respaldo y apoyo en lo que respecta al cambio en la normativa aprobado por la Xunta de Galicia para la adaptación de locales y oficinas para uso de viviendas. "Va contribuir a paliar el grave problema de la falta de oferta de viviendas en alquiler", ha destacado el presidente de la federación, Benito Iglesias.

En este sentido, Iglesias ha destacado que, ahora, está en manos de los ayuntamientos la dinamización de esta normal y facilitar los trámites para que esos espacios comerciales puedan tener una nueva vida.