La DANA que ha afectado principalmente a Valencia y a otras provincias ha dejado pérdidas humanas y materiales. En este último apartado, surgen muchas dudas en diferentes campos. Uno de ellos es el relativo al alquiler, tanto de viviendas como de locales.
“Se abre la posibilidad de renegociar términos o, incluso, resolver el contrato sin penalización para las partes afectadas”, afirma Abel Marín, socio del despacho Marín & Mateo Abogados.
Eso sí, los afectados deberán acreditar los perjuicios sufridos y sólo aquellos que cuenten con póliza de seguro vigente podrán acceder a la cobertura proporcionada por el Consorcio de Compensación del Seguro.
¿Qué ocurre con las viviendas en alquiler afectadas?
La DANA ha provocado innumerables destrozos en viviendas alquiladas. ¿A quién corresponde efectuar las reparaciones necesarias? Para responder, hay que echar mano del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Según recuerdan desde Alquiler Seguro, “es el propietario quien está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad”.
Por tanto, es el propietario del inmueble el que debe asumir el coste de las reparaciones. “Si se negara, el inquilino podría optar por exigirle el cumplimiento de sus obligaciones o por resolver el contrato de arrendamiento de forma definitiva”, añaden. Eso sí, salvo que la vivienda haya quedado completamente destruida o declarada en ruina. En este caso, la consecuencia es la extinción del contrato, según el artículo 28 de la LAU.
Otra opción es que el arrendatario se hiciera cargo de las reparaciones y, más adelante, exigiera al propietario el reintegro del importe. También hay que tener en cuenta, según destacan en Alquiler Seguro, es que si las obras de reparación duran más de 20 días, “el arrendador deberá reducir la renta proporcionalmente a la parte de la vivienda que no se puede usar”.
¿Qué ocurre con los locales en alquiler afectados?
En el caso de locales o naves industriales, conviene reseñar que la continuidad del negocio depende de las condiciones pactadas en el contrato. Así, si el local resulta inservible, el contrato puede revisarse porque se trata de una situación excepcional.
“Se abre la puerta a negociar la reducción de renta o, en casos extremos, resolver el contrato si el desastre ha afectado gravemente la viabilidad del negocio”, subraya Abel Marín.
¿Y si el casero o el inquilino han muerto por la DANA?
La LAU establece una serie de supuestos para asegurar que una familia no se vea forzada a perder su hogar. Así, y si ha muerto el arrendatario, hay personas que tienen derecho a la subrogación del contrato. Alquiler Seguro enumera quiénes son las personas que tienen derecho a esta subrogación por orden de preferencia:
-El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
-La persona que hubiera convivido de manera permanente con el arrendatario por relación de afectividad durante al menos los dos últimos años antes del fallecimiento.
-Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
-Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
-Los hermanos del arrendatario que hubieran convivido los dos años precedentes a su fallecimiento.
Las personas con minusvalía igual o superior al 65% que tuvieran relación de parentesco de hasta tercer grado colateral con el inquilino y que hubieran vivido con él en los últimos dos años.
Para que dicha subrogación sea válida, es necesario comunicar por escrito la muerte del arrendamiento al propietario del inmueble en un plazo de tres meses. ¿Condiciones? Debe adjuntar el certificado de defunción e indicar la identidad de la persona interesada en la subrogación y el grado de parentesco.
En el caso de que haya fallecido el arrendador de la vivienda, su heredero o herederos se subrogarán en el contrato de arrendamiento en la posición de arrendador. No siempre: si el arrendador fallecido es a su vez usufructuario del inmueble arrendado, el contrato de arrendamiento quedará extinguido sin derecho del arrendatario a continuar en la vivienda.