Con la llegada del verano, y de las 'olas de calor' continuas que nos invaden últimamente, la 'llamada' de la piscina es imperativa; todos deseamos disfrutar de ella. Además, si se da la circunstancia de que somos propietarios de una plaza de garaje en una urbanización que tiene piscina, nos puede surgir una importante cuestión: ¿tengo derecho a usar dicha piscina? 

Este tema es un asunto controvertido, ya que podemos pensar que, puesto que pagamos gastos de comunidad, tendríamos derecho a usar la piscina comunitaria. No obstante, la cuestión ha sido resuelta con ciertos matices. Y ello, sobre la base de la Sentencia del Tribunal Supremo 2094/2022, que ha sentado jurisprudencia: los propietarios de una plaza de garaje no pueden utilizar la piscina comunitaria. Aunque claro, esta aseveración no es tan taxativa.

¿Por qué si pagamos cuota a la comunidad por plaza de garaje no podemos usar la piscina?

Esta sentencia 'ratifica' el pronunciamiento de otros pronunciamientos. Si bien el argumentario es extenso, en esencial la razón principal por la que no puede usar la piscina el propietario de la plaza de garaje es porque no la necesita. Es decir, como propietario de una plaza de garaje, nos deben garantizar unos servicios mínimos; es responsabilidad de la comunidad velar por el buen uso de lo que tiene cada vecino.

Así, la comunidad debe encargarse de que todo en el garaje funcione bien (se abra bien la puerta, que esté limpio el garaje, todas las luces funcionen, etc.). Y dicho lo anterior, es obvio que para garantizar el buen funcionamiento de la plaza de garaje no es necesaria una piscina. 

Adicionalmente a lo señalado, se une que el uso de una piscina comunitaria siempre ha de entenderse, por pura lógica, para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la comunidad; si somos dueños de una plaza de garaje, y no de una vivienda, no podríamos utilizar un elemento común de la comunidad que nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilización de nuestra plaza.

Para mayor abundamiento, además, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en los artículos referidos a zonas comunes se habla, exclusivamente, de viviendas y locales, como veremos a continuación.

¿Y si estoy contribuyendo a los gastos comunes?

En este punto es donde empiezan a surgir los claro-oscuros. Con carácter general, las comunidades individualizan los gastos del garaje. Si además, el garaje cuenta con numerosas plazas de no residentes, lo normal es constituir una subcomunidad.

Ahora bien, si esta situación no se da, podríamos entender que en la cuota de la comunidad que pagamos, se incluiría una parte proporcional para los gastos de mantenimiento de la piscina y por ende, podríamos tener derecho a su uso. Ante tal situación, debemos de acudir a los Estatutos de la Comunidad. 

Es en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios, normalmente la Escritura de División Horizontal, donde se incluyen usualmente los estatutos y normas de régimen interno. Y es en alguno de estos documentos en el que habría de figurar quién puede usar la piscina y en qué condiciones.

En el supuesto de que nada se regulase, la inclusión de este derecho exigiría, cuando menos y según lo que se pretenda recoger, mayoría simple. 

Ante el silencio, y en caso de no ser factible la incorporación del 'derecho de uso' mencionado, debemos de tener en cuenta que con carácter general los propietarios de plazas de aparcamiento no contribuyen a los gastos de la piscina ni ninguna otra de las áreas comunes.

Usualmente, ningún punto de los estatutos les autoriza a usar estas instalaciones. De hecho, carecerían del derecho a usar el portal de acceso a las viviendas del edificio, y ello sobre la base de lo expuesto anteriormente: si somos propietarios de una plaza de garaje, solamente, no podemos utilizar un elemento común que no tenga nada que ver o sirva para un mejor uso de nuestro garaje.

Si el garaje tiene acceso separado, es obvio que el portal de las viviendas, por ejemplo, es de uso exclusivo para los residentes del edificio. 

¿En qué supuestos sí podría usar la piscina comunitaria?

Estos serían los requisitos que necesitaría el dueño de una plaza de garaje para usar la piscina comunitaria: 

Los estatutos deben contemplar tal posibilidad, o bien debe existir un acuerdo de junta que lo permita. 

Los propietarios de las plazas deben contribuir con su cuota a los gastos de mantenimiento de la piscina.

¿Y qué dice la ley? La redacción de la misma, si bien no es taxativa, no deja espacio para la duda. Conforme el art.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en línea con lo establecido en el art.396 del Código civil, el uso de una piscina comunitaria por quien sólo es titular de una plaza de garaje no está amparado por el concepto de propiedad horizontal.

Además, el referido artículo 396 Cc habla de “pisos, locales o partes de ellos…”, incidiendo en los elementos comunes como "aquéllos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad privativa" (piso, local o garaje). Es decir, la piscina, así como cualquier otra instalación, solo puede disfrutarse por aquellos que habitan el inmueble (propietarios o arrendatarios), sin guardar relación alguna con el uso y/o utilización de la plaza de garaje, que es un espacio sola y exclusivamente destinado a estacionamiento de vehículo.

En resumen, los propietarios de las plazas de garaje tienen prohibido el uso de la piscina salvo que se indique lo contrario. 

** Manuel Martínez Mercado, abogado y Doctor en Derecho.