Fianzas, reservas, depósitos... si alquilas un piso, esto es lo que no tienes que pagar

¿Cuántas veces os habéis sentido estafados a la hora de alquilar un piso?, ¿cuántos requisitos os han llegado a poner para optar a un arrendamiento?

[Una experta explica cuáles son las obligaciones que tiene un presidente de la junta de propietarios]

Bienvenidos a la batalla de los pisos de alquiler. Si alguna vez habéis tenido que enfrentaros a esta situación y habéis acabado desistiendo por la elevada cantidad económica que solicitan en el primer mes, queridos lectores, no estáis solos. 

Es muy común, que los interesados en alquilar un piso, tras largas horas de búsqueda en distintas plataformas y andando, acaben desinteresándose por el mismo, al no poder pagar la cantidad requerida en el primer mes.

La eterna lucha de tener que negociar el precio de reserva del inmueble, la comisión, la fianza, el depósito, y por si fuera poco, la renta mensual...

Y pensaréis: ¿De verdad hay que pagar todo eso para poder alquilar un piso?

La respuesta es que no siempre hay que pagar todo lo que se nos requiere. Concurren muchos cambios normativos que no permiten solicitar al posible arrendatario tales cantidades. Vivimos en una batalla donde muchas agencias inmobiliarias y propietarios se aprovechan del desconocimiento de los arrendatarios, para sacar el máximo beneficio y ganar el asalto, sin piedad. 

Normas del juego

Ante ello, vengo a explicaros las normas del juego, para que la próxima vez que os encontréis en una situación así, tengais la oportunidad de salir victoriosos y poder alquilar un piso sin sentiros engañados.

Los costes que se pueden solicitar a los arrendatarios en el primer mes son:

La fianza arrendaticia: de carácter obligatorio, la cuantía es equivalente a una mensualidad de renta en caso de que el uso del inmueble sea para vivienda, y de dos mensualidades de renta si el uso va a ser distinto al de vivienda; al amparo del artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante “LAU”).

Su finalidad es servir de garantía. El propietario tiene la obligación de depositarla en los organismos oficiales de cada Comunidad Autónoma. Una vez se termina el contrato y se comprueba que el inmueble está en buen estado, el arrendatario tiene derecho a la devolución de la cantidad depositada en concepto de fianza, y el propietario tiene obligación de devolverla. No se puede usar para pagar el último mes de alquiler.

La comisión por gestión inmobiliaria: no es obligatoria. Si el arrendador es una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corren a cargo del arrendador, no del arrendatario, según el artículo 20 de la LAU. Por lo que una agencia inmobiliaria no puede requerirte una mensualidad por la comisión derivada de la gestión inmobiliaria.

Si el arrendador es una persona física, no hay límite legal, y podrá solicitar comisión por la gestión inmobiliaria, pero tendrá que ser acordado por las partes en el contrato.

La reserva del inmueble: la cantidad que se requiere en la reserva de un inmueble no está regulado por ley, es decir, no tiene carácter obligatorio. Por lo que, si deseas reservar un inmueble y te requieren una cantidad económica, que normalmente se trata de una mensualidad, se tendrá que pactar por las partes.

Consejo: negocia que esa cantidad depositada en concepto de reserva se descuente posteriormente en la primera mensualidad de la renta de alquiler, o si la cantidad requerida es justo de una mensualidad, que ésta sirva para pagar la renta del primer mes. No tiene que ser un gasto adicional.

El depósito: no es obligatorio, a diferencia de la fianza. Es una cantidad adicional que puede solicitar el arrendador, y tiene carácter de garantía; sirve para asegurar una cantidad adicional ante posibles problemas de impago o de la vivienda, está regulado en el artículo 36.5 de la LAU. La cantidad en concepto de depósito se acuerda entre el arrendador y el arrendatario.

El arrendatario tiene derecho a que se le devuelva una vez finalizado el contrato de arrendamiento, y el arrendador tiene obligación de devolverlo si la casa está en buen estado y se está al corriente de todos los pagos.

No se puede usar para el pago de la última mensualidad de renta. Las principales diferencias con la fianza, es que el depósito es una garantía adicional, no obligatoria, no se tiene que depositar en el organismo pertinente de cada Comunidad Autónoma, la cantidad de depósito se pacta entre las partes, y la cantidad no podrá exceder de dos mensualidades de renta si el contrato de arrendamiento es hasta cinco años, o hasta siete años en caso de que el arrendador sea persona jurídica.

La renta mensual: es el coste mensual por el arrendamiento del inmueble. Si empiezas el contrato de arrendamiento el primer día del mes, se tendrá que abonar la mensualidad íntegra, pero si empieza posteriormente al día 1 del mes, se podrá abonar la parte proporcional de la mensualidad, es decir, solo se paga el tiempo que hayas disfrutado del inmueble.

Datos de interés: hasta el 31 de diciembre de 2023 todos los contratos que se renueven no pueden subir su precio por encima del 2% del límite impuesto por el Gobierno.

Según la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda: a partir del 1 de enero de 2024 y hasta el 31 de diciembre de ese año, la actualización del precio del alquiler se puede pactar por las partes, y está desvinculada del IPC, pero se limita su incremento máximo a un 3%.  Y en 2025 entrará en vigor un nuevo índice para la actualización del precio de alquileres.

Reparaciones del piso

Los gastos de reparaciones del inmueble, si aún no ha comenzado el uso del inquilino, corren siempre a cargo del arrendador. Si hay algún desperfecto en la vivienda tendrán que repararlo antes, y no se le podrá repercutir al arrendatario, según lo dispuesto en la LAU: el arrendador debe cubrir las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, a menos que haya sido un daño causado por el arrendatario y éste se encuentre ya disfrutando del inmueble.

Por tanto, para poder alquilar un inmueble te pueden exigir esos pagos, pero con matices: si una agencia inmobiliaria te exige el cobro de comisión, recuerda que no está permitido por ley; si un arrendador te requiere el cobro de dos mensualidades de fianza por el uso de una vivienda, no está permitido por ley, solo puede ser una mensualidad, y en todo caso, se podrá requerir una mensualidad de fianza, y una mensualidad de depósito, y tienes derecho a que a la finalización del contrato te devuelvan ambos; si te cobran un coste por reserva, podrás negociar que lo descuenten de la renta mensual. Ten en cuenta estas advertencias legales para pelear con las herramientas adecuadas.

Además, es importante saber que, a la hora de alquilar un inmueble los arrendadores no pueden acceder a los informes de solvencia o declaración de la renta de los posibles arrendatarios sin autorización expresa.

La confidencialidad de los datos financieros está protegida por la Ley de Protección de Datos, por lo que, es una información privada que debe ser puesta a disposición del arrendador por voluntad del arrendatario.

** Marina Páez García, abogada penalista ejerciente del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, socia young de Women in a Legal World y miembro de la Comisión de Compliance de WLW.