En las comunidades de propietarios es habitual que surjan muchas dudas, sobre todo en aquello que tiene que ver con los daños en las viviendas que vienen provocados por elementos comunes. Esto sucede cuando, por ejemplo, uno de los vecinos tiene que enfrentar el pago de obras en la cubierta del edificio para acabar con las filtraciones que llegan a su terraza.
En este tipo de situaciones, el Tribunal Supremo (TS) ha determinado que son las comunidades de propietarios las que deben hacer frente a los daños provocados en las viviendas a causa de un deterioro en la estructura o impermeabilización del edificio, si bien recalca que en cada caso habrá que determinar la causa o razón de la avería.
Este último punto es importante, puesto que, si se trata de hacer reparaciones propias del mantenimiento de una terraza, deberá ser el propietario el que afronte su reparación, pero si se trata de un defecto estructural y afecta a la configuración de la misma como elemento de la construcción, el desembolso para su reparación tendrá que salir de los fondos comunes.
En el caso de que una filtración que provoca humedades viene dada por el mal estado de un forjado o estructura, o de la impermeabilización del edificio, se excluye un mal uso o falta de mantenimiento del propietario al que se le atribuye el uso, siendo entonces la comunidad la que tenga que asumir el coste de las reparaciones, así como de indemnizar al vecino afectado por los daños y perjuicios que este vicio o deterioro le pudiera haber causado.
Sin embargo, si el problema viene por el solado o pavimento, por una utilización no autorizada o falta de diligencia del propietario para cuidarlo y mantenerlo, deberá ser este quien tenga que ejecutar la reparación y correr con sus gastos.
Los gastos en una comunidad de vecinos
Cuando hablamos de gastos de comunidad en un edificio estamos hablando de todos aquellos desembolsos que se destinan al mantenimiento del edificio con carácter ordinario, como el mantenimiento de ascensores, el servicio de limpieza, el pago del conserje, los impuestos municipales, los suministros…, pero también los gastos extraordinarios, que tienen lugar en el caso de que sea necesario realizar algún tipo de obra o reforma.
Dentro de los gastos de una comunidad de vecinos, por tanto, podemos diferenciar entre dos tipos:
Gastos ordinarios
Los gastos ordinarios de una comunidad de vecinos son aquellos que se utilizan para cubrir las necesidades básicas de mantenimiento del edificio, tanto para cubrir sus cargas como los servicios y otras responsabilidades, siendo necesarios para que el edificio continúe en buen estado. Estos se reparten entre todos los propietarios en función de la participación que tengan en el edificio.
Los gastos generales incluyen todas las obras para el mantenimiento y la conservación del edificio, además de todo aquello que tenga que ver con los servicios e instalaciones comunes, como el jardín, la piscina y otros espacios compartidos. Los gastos están enfocados a cubrir aquellos desembolsos básicos que persiguen una mayor seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, y aunque no se usen las instalaciones ni áreas comunes, esos propietarios también están obligados a cumplir con todos los pagos.
Los gastos a abonar en este sentido se contemplan en una junta ordinaria, donde se decide la cuota a pagar mensualmente, incluyéndose en ella:
- Gastos de mantenimiento de servicios habituales, tales como limpieza, mantenimiento del ascensor, luz del portal, garaje, conserje, jardinería, cuidado de la piscina, etcétera.
- Gastos de mantenimiento de las instalaciones comunes como los desembolsos realizados en el cuidado de tejados, calderas, tuberías, etcétera.
- Obras de conservación que sean necesarias para el sustento del edificio.
- Fondo de reserva: este debe superar el 10% del último presupuesto ordinario, siendo necesario para cubrir aquellas obras o derramas que han tenido lugar por un imprevisto.
- Gastos municipales derivados por el vado o la recogida de basuras.
Gastos extraordinarios
Los gastos extraordinarios, como su propio nombre indica, son aquellos que no forman parte de los desembolsos fijos de la comunidad de propietarios, pero que deben ser afrontados para llevar a cabo reformas u obras en el edificio. Para poder pagar las mismas, se convoca una junta de propietarios extraordinaria, en la que se busca una solución y se determina el tipo de pago.
Estos gastos que no se contemplan en el presupuesto anual pueden suponer que la cuota de la comunidad suba o que haya que afrontar el pago de una derrama.
Reparto de gastos comunitarios
Cada comunidad de vecinos puede establecer sus propias normas a través de sus Estatutos, siendo posible establecer distintos criterios para repartir los gastos, ya sea estableciendo gastos a partes iguales sin tener en cuenta las cuotas de participación, o liberando de algunos gastos comunes a los locales del edificio, entre otros.
En lo que respecta a su reparto, por norma general, los gastos se reparten de acuerdo a la cuota de participación de cada piso, es decir, con relación al total del valor del inmueble, una cuota que se utiliza para determinar la participación en cargas y beneficios por razón de la comunidad.
Estos pagos, que se reparten en las cuotas mensuales, siempre son responsabilidad del propietario, y en el caso de que el piso esté alquilado y el contrato establezca que los gastos de comunidad corren a cargo del inquilino, el propietario sigue siendo el responsable de los mismos.