¿Qué es y qué implica el tener la condición de gran tenedor con la nueva ley de vivienda?

Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, el Gobierno ha perseguido ayudar a los colectivos que poseen más dificultades para acceder a este bien. Ello ha supuesto, en consecuencia, que se hayan adoptado una serie de medidas tendentes a garantizar dicha protección, aprobándose una serie de actuaciones que van a perseguir establecer determinadas obligaciones adicionales a los arrendadores que la norma va a denominar "gran tenedor", persiguiendo —como se ha señalado— proteger al arrendatario "vulnerable" o especialmente necesitado.

Definición de gran tenedor 

Uno de los cambios en la nueva ley de vivienda es la definición de “gran tenedor”. Con el anteproyecto se englobaban bajo esta definición las personas que tuvieran en propiedad más de 10 viviendas, pero esto ha cambiado. En tal sentido, conforme la ley aprobada se considera “gran tenedor” a quien sea titular de 5 o más inmuebles de uso residencial, si están ubicados en la misma zona declarada como “tensionada”.

La Ley engloba bajo esta consideración todos los “inmuebles urbanos de uso residencial”, es decir, todas aquellas viviendas cuyo uso es vivir en ellas (con cédula de habitabilidad) que se encuentren en ciudades o pueblos (núcleos urbanos), quedando excluidos, consecuentemente, los garajes, trasteros o locales, ya que estos últimos si bien son “inmuebles urbanos”, no son de “uso residencial”.

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Una duda que ha surgido a algunos propietarios que reúnen la referida condición es qué sucede si tenemos cuatro viviendas y la quinta es nuestra residencia habitual. En ese caso, debemos de saber que también estaríamos obligados a cumplir con las exigencias establecidas por la nueva Ley.

Del mismo modo, tienen la condición de “gran tenedor” aquellos propietarios de inmueble con una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados para el uso residencial.

Si bien en nuestro país, según datos oficiales, menos del 1% de los particulares posee cinco o más bienes inmuebles con cédula de habitabilidad en núcleos urbanos, cierto es que se trata de una medida que preocupa a muchos ciudadanos, especialmente aquellos que han recibido una vivienda/s heredada/s o la posean en copropiedad.

En todo caso, como hemos señalado, la condición referida está relacionada, especialmente, al concepto de 'zona tensionada'. En este sentido, el artículo 19 de la nueva Ley de Vivienda es taxativo en este aspecto, estableciendo que el Gobierno podrá exigir a los grandes tenedores de zonas tensionadas un informe detallado sobre las viviendas de las que son propietarios y el uso que se le da a cada una de ellas de manera pormenorizada.

¿Qué se considera 'zona tensionada'?

Cuando una zona se declara como tensionada, se reduce el número de viviendas que debe poseer una persona para que se defina como “gran tenedor”, siempre que estén dentro de esa área. Ello va a implicar que éste, respecto a sus inmuebles, estará sujeto a un determinado límite de renta a exigir a sus arrendatarios. Pero ¿qué requisitos deben darse para que se declare como zona tensionada?

Cada Comunidad Autónoma tiene la potestad de decidir si declarar o no zonas tensionadas en su territorio. En este sentido, la Ley de Vivienda fija los criterios para calcular el esfuerzo económico que supone a las familias del área el acceso a la vivienda. A tal fin, podrá declarar zona tensionada aquella que cumple al menos uno de estos dos requisitos:

• La media del coste de la hipoteca o del alquiler (teniendo en cuenta los gastos) supera el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
• La evolución del precio de compra o del alquiler durante los últimos 5 años muestra un aumento de tres puntos por encima del IPC.  

Para esta delimitación, la Administración deberá recopilar información sobre los precios del alquiler y de la venta, así como los indicadores del nivel de renta de los hogares y realizar informes que justifiquen su decisión.

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Obligaciones para el 'gran tenedor'

La principal diferencia que existe entre un gran tenedor y un pequeño propietario va a venir determinado por el precio de los nuevos contratos de alquiler en las denominadas zonas tensionadas, ya que se regirán por diferentes porcentajes de subidas. De esta manera, durante este año, un “gran tenedor” no podrá actualizar las rentas por encima del 2% y, a partir del 2024, en aquellos contratos en los que proceda la actualización de las rentas, la subida de precio no podrá ser mayor del 3%.

Además, no podrá arrendar la vivienda por una cantidad que supere el límite máximo del precio, según el sistema de índice de precios de referencia, que se publicará en los próximos meses. Ello siempre que el inmueble se encuentre en una zona tensionada.

Del mismo modo, debemos saber que tener la condición de 'gran tenedor' también afecta en los casos de desahucios, ya que en el supuesto de que el demandante lo sea, según la nueva ley, si el desahucio afecta a personas vulnerables deberá haber existido, previamente, un proceso de conciliación o intermediación entre ambas partes.

Además, conforme la legislación vigente, se establece la posibilidad de que el juez, previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, tenga la facultad de suspender el lanzamiento cuando los propietarios de estos inmuebles sean personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas, solicitando informe a los servicios sociales competentes, con objeto de que puedan valorar la situación de vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar para dar respuesta a dicha situación.

***Manuel Martínez Mercado es abogado y doctor en Derecho.