La vivienda turística vuelve a registrar máximos en la Comunidad Valenciana: esto cuesta un alquiler

El mercado de la vivienda turística ha "abandonado los datos negativos" y recuperado volúmenes por encima de 2019 tanto en viviendas comercializadas como en precios medios de venta, según el informe publicado por BigDataHosbec tras analizar el comportamiento de los principales destinos de la Comunidad: Valencia, Benidorm, Alicante, Peñíscola y Oropesa.

"Hemos analizado los cinco puntos más relevantes en la Comunidad Valenciana de los que tenemos datos, y la conclusión más importante es que esta modalidad ha abandonado también las consecuencias de la crisis Covid", indicaron desde la patronal.

Según explican, en la primavera de 2022 se inició "una fuerte recuperación, superando en la mayor parte de los destinos los datos tanto de ocupación como de precio medio de 2019". "Valencia es el punto de la Comunidad Valenciana que oferta una mayor capacidad de alojamiento en viviendas, con casi 5.200 viviendas comercializadas, que pueden suponer unas 22.000 plazas, superando ampliamente la oferta hotelera de la ciudad".

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Lo que es llamativo es que "se aprecia una reducción del 20% respecto de 2019, fruto de los controles y exigencias para el ajuste a ordenación de este tipo de uso de las viviendas".

Los precios de las viviendas turísticas se han incrementado en una horquilla entre un 10 y un 20 %, sin que ello haya afectado a la demanda ya que la ocupación ha crecido respecto de 2019 entre 1 y 7 puntos de media anual, teniendo en cuenta que el primer trimestre de 2022 estuvo afectado por la oleada de la variante ómicron.

El precio medio más elevado lo encontramos en Peñíscola con una tarifa que ronda los 120 euros diarios, mientras que la vivienda media más económica está también en Castellón, en Oropesa, con 91 euros. La horquilla de precios en la que se mueve el mercado de la vivienda turística es mucho más estrecho que los precios hoteleros.

El estudio y la comparativa con los datos oficiales de registro de viviendas turísticas aconseja a los responsables públicos, tanto municipales como autonómicos, "mejorar y exigir el cumplimiento tanto de la ordenación urbanística para obtener las licencias como el mantenimiento actualizado de registros y la detección de duplicidades".

"Además, con estos volúmenes de actividad que como ya hemos dicho puede superar incluso a la oferta hotelera, sería más que aconsejable que toda esta modalidad tuviera obligación de adscribirse a un código CNAE propio para tener un control exhaustivo tanto de carácter fiscal, de seguridad y laboral", han concluido las mismas fuentes.

Análisis por mercados

El último informe lanzado por la Fundación Visit Benidorm, en el que se realiza un exhaustivo análisis de la evolución de las viviendas turísticas, se muestra que el destino Benidorm eleva en un 8,1 % la media de viviendas turísticas disponibles anualmente respecto a lo registrado en 2019. También cifra la media de propiedades enteras activas en más de 3.750, con una capacidad media superior a las 17.200 plazas.

Salvo en el mes de enero, la capacidad y el número de viviendas turísticas rastreadas en las plataformas de comercialización Airbnb, Booking, Vrbo y TripAdvisor son siempre superiores a los registros del último año prepandemia. Aumentando esa diferencia a partir del mes de abril y llegando al punto más álgido en el mes de julio con más de 4.000 viviendas turísticas activas y 18.300 plazas.

En relación a estos datos, el último ranking de ciudades europeas desarrollado por Transparent el pasado mes de diciembre, muestra que Benidorm cuenta con valores similares a ciudades como Zagreb y Glasgow, en propiedades disponibles, y a Amsterdam en lo que hace a capacidad.

La ocupación media de 2022 se sitúa en un 47,4 %, concretamente 4,3 puntos porcentuales por encima de 2019, afectada durante el primer trimestre por la variante Ómicron. Logrando, concretamente su punto más destacado, durante la temporada estival, con un 74,3 % en el mes de agosto.

Respecto al precio medio anunciado en las plataformas ronda los 96 euros, oscilando según el tipo de vivienda ofertada entre los 50 euros en B&B y los 532 euros en villas.

Por otra oparte, a partir de los datos extraídos del cuadro de mando interactivo de Visit Valencia sobre las viviendas turísticas, el año 2022 ha contado con alrededor de 5.200 casas completas disponibles. Con valores por encima de los 4.500 durante todos los meses del año, alcanzando la mayor disponibilidad en el mes de julio en el que prácticamente se rozan las 5.900.

No obstante, cabe puntualizar que la ciudad experimenta de Valencia un descenso del 21,5 % respecto a 2019, donde la media anual superaba las 6.600 viviendas completas de uso turístico.

La disminución de propiedades afecta directamente a la capacidad media anual disponible que también cae en un 26,9 % aglutinando casi un total de 22.000 plazas, 8.000 menos que en 2019. El mes que más descenso acusa es enero, mientras que julio lidera sobre el resto superando las 24.000 plazas disponibles.

El precio medio de las casas enteras que se ofertan en las plataformas que rastrea la herramienta Transparent (Booking, Airbnb, Homeway y Tripadvisor) es de 100,7 euros de media anual, oscilando entre los 86,1 de enero hasta los 117,9 de julio, y aumentando en casi 22 euros respecto a 2019. Registrándose los precios medios más altos durante 2022 en el centro histórico (109,2 euros) y la Albufera (107,8).

Este tipo de alojamientos turísticos ha alcanzado una ocupación media del 63,8 % muy en línea a la anotada en el último año de normalidad (62,5 %). Logrando durante los meses de julio, agosto y septiembre, datos por encima del 70 %.

Alicante y Castellón 

En cuanto a la ciudad de Alicante, la monitorización de las plataformas Airbnb y Vrbo realizadas a través de la herramienta Market Minder de Airdna arrojan que el 2022 más de 2.200 propiedades enteras se han encontrado activas de media anualmente. Suponiendo un 24,5 % menos que 2019, donde la cifra se situaba en más de 2.900 viviendas turísticas.

La disponibilidad ha mostrado sus niveles más bajos durante el primer trimestre del año asociado a los últimos coletazos del Covid 19 y a la temporada baja, mientras que los meses de julio, agosto y septiembre la oferta rozaba sus máximos con más de 2.500 propiedades.

A pesar de la actividad del primer trimestre, la ocupación media total de Alicante anota un 62,7 %, superando en 6,8 puntos porcentuales los datos de 2019 (55,9 %). Todos los meses se encuentran por encima de los registros del último año de normalidad incluso en los últimos tres meses del año en los que las ocupaciones no bajan del 50 %.

Los precios al igual que los registros de ocupación también se encuentran al alza, con una tarifa media anual de 115,8 euros presentando una elevación del 29,8 euros respecto a 2019. Los precios oscilan entre los 91 euros registrados en el mes de febrero y los 152 euros del mes de agosto, suponiendo este último 37 euros superior al mismo periodo de 2019.

Asimismo, los datos volcados en la herramienta Market Minder de Airdna muestran que el destino de Peñíscola decrece en número de casas enteras en un 15,2 % respecto a 2019, cifrando en más de 1.000 el número medio de propiedades activas durante 2022. En cambio, Oropesa del Mar muestra un crecimiento del 13 %, sumando 102 nuevas viviendas de uso turístico durante este ejercicio, con las que anota una cifra media de 880 propiedades.

La evolución mensual de la oferta es dispar en ambos destinos, Peñíscola refleja valores por debajo de 2019 prácticamente en todos los meses, incluyendo la temporada estival. Mientras por el contrario Oropesa del Mar supera los registros del último año de normalidad a partir del primer trimestre, anotando el pico más alto en septiembre con 1.070 viviendas de uso turístico disponibles.

Aunque el comportamiento de la disponibilidad es dispar, la evolución de la ocupación es muy similar, ya que ambos puntos turísticos activan su demanda a partir del mes de abril con la llegada de la Semana Santa, alcanzando sus niveles más altos en agosto con valores por encima del 85 % en ambos casos.

Así, el destino de Oropesa del Mar cifra su ocupación media anual en 44,5 % con una subida de 3,5 puntos porcentuales respecto a 2019, y Peñíscola del 46,1 % con un aumento de 4 puntos.

Respecto a la tarifa media, según los datos monitorizados de Airbnb y Vrbo para ambos destinos se produce un incremento de 10 euros sobre el precio registrado en 2019, situándose en el caso de Oropesa del Mar en 91,1 y Peñíscola 118,6.