La tormenta perfecta que golpeará al mercado inmobiliario en Castilla y León en otoño

El sector inmobiliario de Castilla y León teme que a partir de septiembre pueda producirse un pinchazo en las compraventas debido a las crisis económica y energética, a pesar de los buenos datos que registra la Comunidad, que cerró en junio con un incremento interanual del 28% en la constitución de nuevas hipotecas.

El sector del ladrillo apunta a que la tensión de los mercados también les afectará, por lo que se prepara para afrontar las consecuencias. Según Standard & Poor's 500 (el índice bursátil más consultado para acercarse a la situación real de la economía) la subida de los tipos de interés para bajar una inflación que roza el 11% en España, dejará hipotecas más caras para una población con un poder adquisitivo considerablemente mermado. La tormenta perfecta para que se produzca un frenazo en los buenos datos de compraventa de viviendas que registra la Comunidad.

Este escenario "podría llevar a que los ciudadanos dilaten la decisión de comprar una vivienda por temor a qué va a pasar el próximo año y ya desde este otoño". Así, "si no saben si podrán pagar la calefacción de este invierno, ¿cómo van a comprarse una casa?", explica José Manuel Martínez Iranzo, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Castilla y León y profesional de este sector desde hace más de 30 años. Un mercado que, sin embargo, "es muy sólido, estable y todavía está al alza".

En lo que respecta a la inflación, la imparable subida de los precios afecta no sólo a la decisión de compra del cliente, sino también "a los promotores de viviendas, que ven cómo han subido los precios de las materias primas para la construcción y les deja muy poco margen de beneficio porque si ellos luego suben los precios de venta al público, corren el riesgo de que la demanda se contraiga".

Castilla y León, estable en precios

A pesar de lo que pueda parecer, y según datos de Idealista, el precio medio de la vivienda en la Comunidad se mantiene más o menos en los mismos índices que hace un año, es decir, en 1.142 euros/m2, si bien es cierto que existen diferencias entre unas provincias y otras. Segovia, Soria y Valladolid son las únicas que experimentaron un incremento en el precio medio de compraventa de sus viviendas, si bien el resto cerró julio con precios más bajos con respecto al mismo mes del año anterior.

Sin embargo, la incertidumbre sociopolítica y económica genera "una desconfianza en el comprador y en el inversor que supondrá a su vez un incremento en la demanda de los pisos de alquiler, cuya oferta, al no ser excesiva, hará que previsiblemente suban los precios".

El mercado inmobiliario en Castilla y León se ha comportado, no obstante, especialmente estable en los últimos cinco años, sin apenas variaciones en la evolución del precio medio la vivienda. "Son siempre cifras muy diferentes a la media nacional y distan mucho de las oscilaciones que experimentan las comunidades punteras como Madrid, Valencia o Baleares, si bien hay diferencias considerables entre unas zonas y otras", puntualiza.

Si en mayo de 2017 el precio medio de la vivienda estaba en 1.151 euros/m2, sorprende comprobar que en el mismo mes de este año el precio está incluso algo más bajo, en los 1.146 euros/m2. Cinco años en los que el precio medio de la vivienda en Castilla y León apenas ha variado. "Estamos aún en precios de compraventa del año 2003", calcula.

El precio de la vivienda se ha mantenido sin grandes variaciones desde 2017 Idealista.com

Esta evolución 'tranquila' no impide, sin embargo, que "el ciudadano siga confiando en el ladrillo para asegurar una inversión y rentabilidad que en este momento no puede encontrar en la banca ni a plazo fijo ni en renta variable", indica Iranzo. 

No obstante, el miedo a las okupaciones de viviendas "está haciendo daño al sector porque salen menos pisos en alquiler y a la venta que antes por miedo a que se sepa que ese piso está sin habitar, lo cual perjudica también al consumidor a la hora de encontrar una vivienda que se ajuste a lo que quiere". Sólo en 2021 la ocupación de viviendas creció en Castilla y León un 62% según datos el Ministerio del Interior, hasta las 239 viviendas con estos 'inquilinos' ilegales. Unos datos que no prevén todos los casos reales dado que muchos propietarios, por temor, no denuncian su caso. 

"La tendencia está cambiando como consecuencia de la demanda del mercado. Además, la pandemia lo cambió todo. Se buscan viviendas más confortables y nuevas, aunque también estamos viendo un aumento de personas mayores que deciden acogerse a la fórmula de vender su casa para poder pagar una residencia". Algo que, según explica Iranzo, "antes era impensable. La gente quería tener patrimonio, se lo dejaba a los hijos. Ahora prefieren no complicarse".

Sube el alquiler, pero no tanto

El acceso a una vivienda de alquiler es misión imposible para muchos jóvenes que no cuentan con las garantías necesarias para aportarle al propietario (contrato indefinido o aval bancario) ni con la capacidad económica para poder independizarse definitivamente. El precio de los combustibles y de la electricidad, "tampoco ayuda", por lo que "retrasan su decisión de vivir por su cuenta ante el temor de no poder pagar las facturas".

El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Castilla y León asegura que "el precio del alquiler sí que ha subido en torno al 15% en los últimos cinco años". La opción que "prefieren los jóvenes ante la imposibilidad de hipotecarse y también porque hay un cambio de tendencia en el patrón de consumo: ahora prefieren pagar sólo por lo que usan, y no hipotecarse de por vida para vivir en el mismo lugar. No ven que haya un futuro claro, así que deciden no arriesgar".

El precio medio por alquiler en Castilla y León subió un 3,5% interanual el pasado mes de julio hasta situarse en 7,3 euros/m2 (por debajo de los 11,3 de media nacional), con Palencia (9,1%), Segovia (7,3%) y Soria (6,6%) a la cabeza. Sin embargo, los datos con respecto al mes anterior reflejan que el precio medio del alquiler en Castilla y León cayó un 0,6%. En Salamanca el incremento fue más moderado (1,7%), Valladolid, Burgos y Zamora lo hicieron en torno a un 3,5%, mientras que en Ávila subió un 2,1% y lo hizo un 2,4% en León.

Sin embargo, las dificultades que tienen los jóvenes para independizarse, ha hecho que este pasado mes de julio se hayan batido récords de rentas máximas en 12 capitales de España, entre ellas, León.

Así las cosas, el mercado inmobiliario se enfrenta, como el resto de sectores productivos, a un futuro a corto y medio plazo marcado por una reducción de márgenes, menos obra nueva, contracción de la demanda en compraventa de viviendas e impulso del alquiler como alternativa ante la actual situación de incertidumbre.