Primeras consecuencias de la Ley de Vivienda en Castilla y León en el mercado del alquiler: casi todos pierden

"Lo siento: ya está alquilado. He puesto el anuncio esta mañana, pero ya se han quedado con él". Es la respuesta con la que se encuentran cada vez más personas cuando llaman por teléfono para visitar una vivienda en alquiler. Los pisos 'vuelan', pero no porque haya ningún nuevo boom inmobiliario.

Hay diversos factores que influyen en esta fiebre por encontrar piso en alquiler: la última subida de los tipos de interés anunciada por el BCE en 25 puntos básicos y la tendencia alcista de un euríbor (índice al que están referenciados la mayor parte de las hipotecas en España) que ya ha superado el 4%, sumado a la pérdida de poder adquisitivo de la población, hace que muchos hayan abandonado (al menos por un tiempo) su intención de comprar una vivienda y hayan decidido optar por el arrendamiento.

En un principio, esto podría ser un buen síntoma al menos para el mercado del alquiler, pero la realidad comienza a ser bien distinta: cae la oferta debido a la inseguridad jurídica que sienten muchos propietarios a la hora de poner su propiedad en alquiler por miedo a verse estafados por arrendatarios que, una vez dentro de la casa, deciden dejar de pagar.

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La nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda, uno de cuyos objetivos era aumentar la oferta del parque de viviendas en alquiler y frenar los precios, no está consiguiendo el efecto deseado.

Ya desde marzo de 2022 los propietarios vieron cómo el Ejecutivo nacional limitaba por ley la posibilidad de revisar la renta a los arrendatarios conforme a la subida del IPC, con un máximo de un 2%, lo cual benefició a quienes habían firmado previamente un contrato de alquiler, pero generó otros efectos negativos en este mercado.

Según datos de un estudio elaborado por Tecnocasa, una de las principales empresas inmobiliarias del país, sólo en Castilla y León están en riesgo de desaparecer de la oferta del parque de viviendas en alquiler cerca de 5.500 casas, con Valladolid a la cabeza donde se prevé queden fuera del alcance de los arrendatarios casi tres mil viviendas, seguida de Salamanca con 1.100 o Segovia con 636 inmuebles.

Lázaro Cubero, director de Análisis de este grupo inmobiliario, explica que se trata de una situación que se está dando "en toda España" debido sobre todo a "la inseguridad jurídica y el miedo de los propietarios a que les okupen la vivienda y no puedan recuperarla en años". De hecho, Castilla y León no es una de las comunidades autónomas donde más okupación se produce, pero sí donde más tiempo tarda un propietario en resolver judicialmente el asunto y recuperar su propiedad: alrededor de dos años y medio de calvario.

La nueva ley contempla, entre otros asuntos, que quien tenga hasta cinco viviendas en propiedad (entre las que se incluye la vivienda habitual) será considerado 'gran tenedor' si esos cinco inmuebles están todos ubicados en zonas declaradas 'tensionadas', es decir, con un riesgo de oferta insuficiente para la población, y no podrá actualizar la renta a su inquilino por encima del 3% a partir de 2024.

Todo ello ha llevado a muchos interesados en alquilar una vivienda a llegar a preguntar en las oficinas de gestión inmobiliaria "si el propietario del inmueble ofertado es o no un gran tenedor", para poder beneficiarse de lo recogido en la norma.

Además, Cubero explica que "si el inquilino tiene hijos puede considerarse un arrendatario vulnerable y el propietario corre directamente el peligro de no cobrar su renta, lo cual desmotiva la salida al mercado de viviendas en alquiler".

El caso ha llegado hasta tal extremo que estos profesionales de la intermediación y financiación inmobiliaria han constatado que ya hay "personas mayores que tienen miedo, no quieren líos, y por recomendación de su abogado dejan de alquilar una vivienda para ponerla a la venta", lo cual genera una menor oferta y, como consecuencia de una mayor demanda, una mayor subida de los precios.

"Cada vez tenemos más propietarios de segundas viviendas solicitando tasaciones de viviendas por este motivo por lo que todo hace indicar que con la nueva Ley de Vivienda seguirá cayendo la oferta de inmuebles en alquiler", advierte el director de Análisis de Grupo Tecnocasa. Suben los precios de las viviendas que salen en alquiler, también se incrementa la demanda "por esa falta de acceso al crédito y la pérdida de poder adquisitivo", pero la oferta se contrae por el miedo de cada vez más propietarios a no poder recuperar su casa en caso de impago.

Un 9% menos de propietarios dispuestos a alquilar su vivienda

Grupo Tecnocasa calcula que las restricciones que aplica la nueva Ley de Vivienda a los propietarios a la hora de decidir qué precio poner al alquiler de su inmueble o a su derecho a recuperarlo si el inquilino decide no pagar la renta, ha hecho que "un 9% de los propietarios que sacaban en Castilla y León su vivienda en alquiler, ahora tenga intención de no hacerlo", por lo que las consecuencias económicas no sólo repercuten en quien deja de obtener una renta por su inmueble sino también en las familias más vulnerables que cada día tienen menos acceso y más caro a una vivienda en alquiler. Una cifra que sube hasta el 11,7% a nivel nacional que podría suponer la desaparición de 108.000 viviendas que actualmente están en alquiler, según los datos de la Cátedra Tecnocasa de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona.  

"De ese 9%, aproximadamente un 7% decidirá ponerlo a la venta y el 2% restante optará por cambiar su uso a estancias cortas o para perfiles muy concretos como los de directivos de grandes empresas a los que trasladan por unos meses a una ciudad y necesitan alquilar una vivienda", explica Cubero.

Un dato que sube hasta el 13% en el caso de Valladolid, por ejemplo, seguido de Ávila, Palencia o Segovia con una caída en la oferta del 10,5%. Ninguna provincia se salva.

Es la respuesta del mercado ante una incertidumbre jurídica que no le garantiza el cobro de su operación, con perfiles que en Castilla y León "no corresponden especialmente a grandes tenedores de vivienda sino a personas que tienen pensiones muy justas y sacaban un extra de 700 euros con el alquiler de esa segunda vivienda que ya tienen pagada", explica el director de Análisis de Grupo Tencocasa.

Existen tantos perfiles como situaciones personales, pero otro de los más comunes es, según detalla el informe de este grupo inmobiliario, el de "la familia que decide mudarse a una vivienda más espaciosa y en vez de vender la anterior, la alquila, con la correspondiente limitación para subir la renta al inquilino mientras lo que sí le seguirá subiendo es la letra de la hipoteca".

Según los últimos datos de que dispone el Instituto Nacional de Estadística (INE) referentes a 2021 y atendiendo a un consumo casi nulo de electricidad en esos hogares, en Castilla y León hay 360.604 viviendas vacías, lo que supone casi el 20% del total del parque inmobiliario de la Comunidad. Una cifra cerca de seis puntos por encima de la media nacional (14,4%).

Lo que prometía ser una solución al constante incremento en los precios del alquiler para favorecer el acceso de una vivienda a las clases más desfavorecidas, ha generado el "efecto contrario", concluye Cubero. Es decir: menos oferta, mayor demanda y precios más altos.