La Cofradía de la Virgen del Valle gana el pleito por el Kiosco Base, la conocida terraza con vistas a Toledo

El pleito judicial por la terraza con la mejor vista panorámica de la capital regional llega a su fin tras más de dos años de litigio. El juzgado de Primera Instancia número 2 de Toledo ha dado la razón a la Cofradía de la Esclavitud de Nuestra Señora del Valle al ordenar a la actual arrendataria del Kiosco Base a desalojar el local que ha venido explotando desde 1 de agosto de 2011 en virtud de un contrato de arrendamiento que el fallo judicial declara resuelto, ya que expiró el 31 de diciembre de 2021.

La sentencia condena también a la titular del negocio hostelero a abonar 100 euros al día desde el 1 de enero de 2022 hasta que abandone el local de forma efectiva y entregue las llaves a la Cofradía. A la cantidad resultante, que ya supera los 85.000 euros, habrá que añadirle el interés legal del dinero. También deberá hacer frente a las costas del procedimiento.

Tras ganar el pleito, la Cofradía de la Virgen del Valle, defendida por el abogado Juan María Marín, actual concejal de Promoción Económica y Empleo del Ayuntamiento de Toledo, tiene previsto a mediados de junio solicitar la ejecución de la sentencia, al haber adquirido firmeza tras no ser recurrida por las partes. El propio fallo judicial ya apercibe a la actual arrendataria para que abandone voluntariamente el local, ya que lo contrario se podrá ordenar el lanzamiento con la ayuda de la fuerza pública si fuera necesario.

La actuación profesional de Juan Marín como abogado de la Cofradía de la Virgen de Valle fue criticada en su día por el portavoz de Unidas-Podemos en el Ayuntamiento de Toledo, Txema Fernández, al considerar que estaba realizando una "actividad privada que se enfrentaba a los intereses municipales", argumento que fue rechazado por el aludido al considerar que no estaban en juego intereses municipales.

La controversia sobre la compatibilidad o la incompatibilidad de Juan Marín se suscitó al alegar la arrendataria que "la Cofradía no era la propietaria del local, en contra de lo afirmado en el contrato", y aportar una información publicada en un medio de comunicación en la que se señalaba que "el quiosco objeto del litigio, concesión que gestiona el Ayuntamiento, había sido adjudicado a Aquiles Integral Food".

Sin embargo, a lo largo del procedimiento ha quedado acreditado que el quiosco es propiedad de la Iglesia Católica y que, por tanto, no se explota mediante concesión administrativa del Ayuntamiento de Toledo, como es el caso de otras terrazas de la ciudad. Y es que, en este caso, la única intervención municipal se limita a la concesión de la licencia para la instalación de la terraza y al cobro de la correspondiente tasa por ocupación de suelo público.

Validez del arrendamiento de bienes ajenos

La resolución judicial, fechada el pasado 17 de abril, reconoce la legitimación de la Cofradía de la Virgen del Valle para instar el cumplimiento del contrato de arrendamiento o para resolverlo pese a no ser la propietaria del quiosco. Una legitimidad que ponía en duda la arrendataria del negocio hostelero, que basó buena parte de su demanda inicial en la falta de capacidad jurídica de la Cofradía para alquilar el local "al no ser propietaria de pleno dominio" del Kiosco Base.

En este sentido, los fundamentos de derecho de la sentencia recuerdan que "la jurisprudencia se muestra favorable a la validez del arrendamiento de cosas ajenas", ya que el contrato de alquiler "es un contrato de uso y disfrute, por lo que el arrendador ha de tener el uso y disfrute del bien arrendado, aunque no sea a título de dueño". La documentación catastral aportada refleja que el local, además de la propia ermita, donde tiene su domicilio social la Cofradía, pertenecen a la parroquia de San Justo.

Pero el argumento de la sentencia va mucho más allá al señalar que la legitimación de la Cofradía para arrendar el Kiosco Base se la "reconoció" la propia demandante-reconvenida "al suscribir el contrato y al desarrollar el objeto de este mediante el pago de rentas, cumpliendo la arrendadora con lo que era su obligación derivada del contrato, es decir, permitir el uso y aprovechamiento pacíficos del inmueble arrendado".

Desestimación completa de la demanda

En la demanda inicial de la hostelera que ha venido explotando el Kiosco Base desde agosto de 2011 también se pedía al juzgado que anulara cuatro de las cláusulas recogidas en el contrato "por constituir condiciones generales de la contratación y ser abusivas".

Entre los aspectos que la arrendataria quería dejar sin efecto figuraba la que establecía el pago de una indemnización por cada día de retraso en el desalojo del local una vez resuelto el contrato. Además, también se opuso judicialmente al apartado contractual que la obligaba a conservar el local y a hacer frente a las obras de reparación que fueran necesarias y a asumir los gastos por averías o desperfectos que se produjeran en el inmueble o en las instalaciones de agua y electricidad. Por último, también impugnó la cláusula octava del contrato que la obligaba al pago del IBI y de otras tasas municipales como la de la basura.

El fallo judicial rechaza estas pretensiones al no reconocer a la arrendataria del Kiosco base la legitimación activa para solicitar la nulidad de las cláusulas contractuales ya que el contrato "no está integrado por condiciones generales de la contratación ni está suscrito entre un profesional y un consumidor".

Con respecto al primero de los puntos, la sentencia señala que es "evidente" que el contrato no está integrado por condiciones generales. "Aun aceptando que no hubiera habido negociación del contenido de las cláusulas, de lo que no hay prueba, desde luego no se trata de cláusulas redactadas para ser incorporadas a una pluralidad de contratos, pues no consta que la Real e Ilustre Cofradía de la Esclavitud de Nuestra Señora de Valle se dedique, como empresaria, al arrendamiento de inmuebles, no constando que disponga de otros diferentes", recoge el fallo judicial que añade que además "las condiciones generales de la contratación no son nulas por el hecho de serlo", sino que debe concurrir otros factores como que el obligado no las conozca de manera completa a la firma del contrato o que estas sean "ambiguas, ilegibles u oscuras", entre otras cuestiones.

Además, el titular del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Toledo señala que la arrendataria del local no encaja en la figura de consumidora, establecida en la ley, "ya que el contrato de arrendamiento en relación con el cual entabla la acción de nulidad se refiere al local de negocio necesario para desarrollar su actividad empresarial, tal y como resulta de su propio escrito de demanda".