El TS avala que la junta de propietarios impida usar la piscina a los dueños de garajes que no residan

El alto tribunal destaca que ni los estatutos ni el título constitutivo de la propiedad horizontal autorizaba el uso de esos elementos comunes por parte de los propietarios de garajes no residentes, por lo que el acuerdo adoptado por la junta no fue una restricción de los derechos de éstos sino "una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad".

Los dueños de los aparcamientos, precisan los magistrados, estarán exentos de los gastos que generen la piscina y la barbacoa.

Criterios divergentes

El uso de las piscinas comunitarias ha generado criterios discrepantes de las Audiencias Provinciales.

Algunas de ellas consideran que, si no existe un reconocimiento expreso de uso de la piscina y zona recreativa en el título constitutivo de la comunidad en favor de los garajes, el acuerdo de privación de utilización, adoptado por mayoría, es plenamente válido.

Otras Audiencias, en cambio, consideran que, si no ha incluido una limitación en el uso de la piscina y zona recreativa en el título constitutivo con relación a los dueños de los garajes, no es válido el acuerdo de privación de uso adoptado por mayoría, sino que tiene que se requiere la unanimidad.

El pleito que ha llegado hasta la Sala Civil fue iniciado por el dueño de varios garajes en una urbanización de Palma de Mallorca, que llevó a los tribunales el acuerdo adoptado por mayoría de la comunidad por el que se prohibió el uso de la piscina y la barbacoa a los propietarios de los aparcamientos.

"Uso abusivo" de la piscina

El acuerdo traía causa de la situación creada por "un número importante de adolescentes, unas 15 personas, que hacen un uso abusivo de la piscina y que, tras averiguaciones, se pudo conocer que todos ellos, eran invitados del propietario de un garaje", señalaba el acta de la reunión de la comunidad de propietarios.

El recurrente alegó que el acuerdo adoptado era contrario a Derecho porque en el título constitutivo de la comunidad no constaba limitación alguna al uso de elementos comunes por los titulares de plazas de garaje.

Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Mallorca le dieron la razón.

La Audiencia señaló que "cuando no existe restricción recogida en el título de constitución, los propietarios que conforman la comunidad pueden utilizar todos los elementos comunes de la finca, incluidas las zonas ajardinadas y la piscina, pues es la restricción la que debe hallarse recogida en el título, sin que, consecuentemente, una limitación de las facultades dominicales pueda presumirse o interpretarse, como se pretende, de manera extensiva”.

Cuestión distinta, añadió la Audiencia, es que en el reglamento de régimen interior la comunidad establezca reglas relativas al uso de los elementos comunes para impedir los abusos.

Sólo para residentes

El Tribunal Supremo ha casado la sentencia de la Audiencia y ha estimado el recurso interpuesto contra ella por la comunidad de propietarios.

En una sentencia con ponencia del magistrado Francisco Arroyo, la Sala Primera declara que, de acuerdo con el Código Civil, "cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino".

Esto se complementa con el precepto, también del Código Civil, que establece que los diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio "necesarios para su adecuado uso y disfrute".

"En función de ello", señala la Sala Civil, "debe declararse que una piscina, por su propia naturaleza, está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia".

"Los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, pero no por ello son residentes sino usuarios de una plaza de estacionamiento", añade.

La sentencia argumenta que la piscina, en cuanto elemento común, "no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación. El uso de la piscina es extraño, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje".

La Sala deniega la nulidad del acuerdo de la junta de propietarios y declara que la comunidad "estaba facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina por los titulares de los garajes que no fuesen titulares de viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo".

Por ello, "el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos de los titulares de los garajes, sino que era una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad de propietarios".

"Procede declarar", concluye, "que los titulares de los garajes que no lo sean de viviendas no pueden hacer uso de la piscina y barbacoa, si bien quedarán exonerados de los gastos que esas zonas generen".