Protesta contra un desahucio, en una imagen de archivo./
El Supremo anula el desahucio de una inquilina que devolvió una factura de agua de 562 €, 20 veces más que lo habitual
- La Sala Civil reprocha a la arrendadora que impusiera "sin paliativos" el pago de un importe "desproporcionado" sin darle una "merecida explicación".
- Más información: Así pueden seguir en la vivienda los inquilinos aunque el casero no quiera renovar el contrato según la ley
La Sala Civil del Tribunal Supremo ha anulado el desahucio, por impago de rentas, de una inquilina que devolvió a la empresa arrendadora de su piso en Madrid una factura de agua desorbitada, veinte veces superior a la habitual. La mujer demostró su voluntad de pagar "siempre y cuando se le facilite y acredite el consumo real" y solicitó sin éxito a la propietaria que le facilitara una cuenta para ingresar el dinero.
El caso ha llegado hasta el Tribunal Supremo porque la Audiencia Provincial de Madrid dio la razón a la empresa arrendadora y ordenó a la mujer a que saliera del piso bajo apercibimiento de lanzamiento, fallo que ahora ha revocado la Sala Civil.
La mujer vivía desde mayo de 1983 en esa vivienda de alquiler, en el que se subrogó la empresa Comerzia Soluciones Integrales de Comercio Electrónico, S.L.
Cuando surgió el conflicto la renta ascendía a 269,26 euros mensuales, más 45,80 euros por servicios y suministros y 18,52 euros por el concepto de obras.
A esas cantidades se añadía el importe de los consumos de agua de la vivienda que se cargaban por la compañía suministradora a la arrendadora y ésta, a su vez, los repercutía a la inquilina.
La mujer devolvió el recibo correspondiente a la mensualidad de mayo de 2021, que incluía una partida de agua de 562,13 euros.
El día 27 de ese mismo mes de mayo Comerzia S.I.C.E., S.L. remitió a la mujer un burofax para comunicarle que adeudaba dicha mensualidad de renta, más 3,95 euros de gastos de devolución. Se incluían los 562,13 euros girados por ISTA por consumo de agua, "según lectura efectuada el 3 de febrero de 2021 y conforme a la factura que se adjunta".
La empresa le informaba que, si en el plazo de 30 días no abonaba la cantidad adeudada, este hecho era causa de desahucio y tendría que desalojar el piso.
La inquilina contestó el 1 de junio por un burofax en el que se señaló que, como había manifestado al letrado de la arrendadora, ella no pretendía dejar sin pagar las mensualidades de renta y por ello había pedido un número de cuenta sin resultado positivo alguno.
Adujo que la factura de agua no aparecía debidamente desglosada y reiteraba que no tenía óbice en abonarla, "siempre y cuando se le facilite y acredite el consumo real ante el desproporcionado consumo recogido en la misma". También pedía el fraccionamiento dados sus reducidos ingresos.
La mujer no tenía una cuenta de la arrendataria para efectuar los pagos porque éstos se cargaban en la cuenta de la inquilina.
Consignación judicial de la renta
Envió un segundo burofax el 9 de julio de 2021 quejándose de la falta de respuesta al primero. Anunciaba que, "de persistir la arrendataria en su reiterada negativa a recibir los pagos de las mensualidades que ya se adeudan y que se continúan devengando, procederemos a consignar judicialmente las mismas".
Así lo hizo tras iniciar un expediente de consignación judicial de rentas en un Juzgado de Primera Instancia de Madrid, en el que la mujer fue depositando mensualmente la suma orientativa de 335 euros.
La empresa arrendadora no contestó a los burofaxes. El 19 de julio de 2021, Comerzia S.I.C.E., S.L. interpuso una demanda de resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en el impago de las rentas de mayo, junio y julio.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda. La sentencia destacó que la arrendadora "aprovecha un registro de consumo desorbitado (a día de hoy se desconoce a qué obedece la desproporcionada suma de 562,13 euros) para provocar una situación de incumplimiento contractual con el que fundar su acción de desahucio, en una forma de proceder contraria a la buena fe contractual que extraña un manifiesto abuso de derecho que debe reprobarse explícitamente desde esta sede».
Pero la Audiencia Provincial de Madrid dio la razón a la arrendadora. En una sentencia, con ponencia de la magistrada Luisa María Hernán-Pérez, la Sección Octava de la Audiencia argumentó: «Que la demandada [la inquilina] no se muestre conforme con la cantidad girada a la demandante por la empresa encargada de la lectura del contador, que es el único medio con que cuenta la arrendadora para justificar el importe, no excusa el impago, cuando además no se computó consumo alguno por agua en los meses anteriores».
El Tribunal Supremo ha corregido a la Audiencia de Madrid señalando que "la arrendataria rechazó, de forma comprensible, un recibo de consumo de agua de 562,13 euros, que comprendía, conforme al recibo de liquidación de agua expedido por la entidad Ista, el periodo de 3 de diciembre de 2020 a 3 de febrero de 2021, y en el que figuraba un gráfico histórico de consumos en el que únicamente aparecía el importe del último de ellos".
Buena fe
En una sentencia de la que ha sido ponente el magistrado José Luis Seoane, la Sala Civil destaca que el contrato con la empresa suministradora de agua las mantenía directamente la arrendadora y que la factura devuelta no coincidía con el importe habitualmente repercutido (26,87 euros en la renta de julio de 2021), en un período de facturación de tan solo 62 días.
Era un importe "manifiestamente desproporcionado para el consumo de una vivienda como la litigiosa conforme elementales máximas de experiencia", señala.
"Una indeclinable exigencia derivada de los principios de la buena fe contractual exigía de la arrendadora el comportamiento civiliter (civil) de obtener de la entidad liquidadora de los consumos una cumplida explicación de tan elevada suma, más de veinte veces superior al recibo del consumo de agua de la precitada mensualidad de julio de 2021".
Y, "una vez obtenida, facilitarla a la arrendataria, que difícilmente podría tener constancia de ella al no mantener vínculo contractual con la entidad suministradora de dicho servicio, y no imponerla sin paliativos a la arrendataria sin darle la merecida explicación expresamente requerida", añade.
La sentencia insiste en que "conforma una exigencia derivada de los principios y deberes éticos que impone el artículo 1258 del Código Civil que la arrendadora se interesase por averiguar las razones del importe de tan desproporcionado recibo, y diera de esta forma a la demandada la explicación obtenida al respecto, con las correcciones que, en su caso, hubiera lugar, pero no limitarse a imponer su pago, amparándose en la literalidad de lo pactado, sin prestarle la colaboración requerida para determinar las razones de tan excepcional cuantía".
En esas circunstancias, afirma el Supremo, "no podemos considerar que hubiera habido un impago de la renta con entidad resolutoria del contrato".
De esta forma, el alto tribunal revoca la decisión de la Audiencia de Madrid y desestima el recurso de Comerzia S.I.C.E. contra la sentencia de primera instancia, que dio la razón a la inquilina y queda firme.
