Inversión y regulación: la receta de Viena para garantizar alquileres baratos
Luis Lidón
Viena, 16 feb (EFECOM).- Viena es una de las primeras ciudades del mundo en calidad de vida y una de las capitales europeas más caras, aun así sus alquileres son asequibles debido a una fuerte inversión pública y la regulación parcial del mercado inmobiliario.
Admirada por sus majestuosos palacios, museos y óperas, Viena es desde hace un siglo ejemplo en política de vivienda hasta el punto de que la ciudad de 1,8 millones de habitantes es el municipio con el mayor parque inmobiliario en propiedad del mundo.
En la capital austríaca más del 60 % de la población -según datos oficiales- reside en alguna de las 220.000 viviendas de protección oficial o en otras 200.000 que recibieron ayudas públicas.
Además, existe una regulación sobre las viviendas construidas antes de 1945 que pone techo a los alquileres según el equipamiento. Esta combinación de medidas presiona a la baja los precios en el sector privado.
"El primer objetivo de la política de vivienda de Viena es ofrecer espacios asequibles", explica a Efe Kathrin Gaal, concejala de Urbanismo, un área que invierte 600 millones de euros anuales.
Para garantizar que las viviendas sean asequibles, el Ayuntamiento, en manos de socialdemócratas y ecologistas, busca que ningún vienés -con un salario medio bruto de unos 32.000 euros al año- gaste más de un tercio de su sueldo en el alquiler.
Según un estudio de la consultora Deloitte, en la capital austríaca el alquiler mensual medio se sitúa en 9,4 euros por metro cuadrado, mientras que en París o Londres ronda los 29, en Barcelona o Amsterdam los 17, y en Madrid está en 14,4.
Los complejos de vivienda pública se encuentran en todos los barrios, incluso en los más exclusivos.
Los requisitos económicos para solicitar estas viviendas son muy amplios -44.000 euros de límite anual de ingresos para una persona y 66.000 para dos-, algo que busca evitar la creación de guetos y propiciar la mezcolanza social, recuerda Gaal.
"Lo especial de Viena es que nadie puede saber cuánto gana alguien por su dirección", afirma Gaal, quien considera que la vivienda social "fortalece a las clases medias" y revierte a la economía local porque los ciudadanos tienen más poder adquisitivo.
El alquiler medio en las viviendas públicas es de 4 a 5 euros por metro cuadrado y los contratos son indefinidos, lo que, argumenta Gaal, ofrece estabilidad a largo plazo.
"Pago 205 euros por una vivienda de 55 metros cuadrados", explica a Efe Christina Roth frente al Karl Marx Hof, un monumental complejo residencial que cuando se inauguró en 1930 fue revolucionario por su equipamiento -cocina y baño individual en cada unidad- y por incluir lugares de ocio para la clase obrera como parques y bibliotecas.
"Si no tuviera esta vivienda, no me podría permitir vivir en Viena con mi pensión", sostiene la jubilada, de 74 años.
Roth -que vive en su piso desde hace 36 años- dice que se mudará en verano a las afueras pero dejará la vivienda a un sobrino.
Una de las criticas a la vivienda pública en Viena es que los inquilinos pueden permanecer en su hogar incluso si suben sus ingresos y pueden ceder el contrato a sus familiares.
Hace unos años, la Comisión Europea criticó que la política de vivienda en Viena distorsionaba la competencia y perjudicaba al sector privado.
Sin embargo, la relatora de la ONU sobre el derecho a la vivienda, la canadiense Leilani Farha, pone como ejemplo a Viena al recordar que un espacio digno para residir es un derecho humano.
"Creo que las autoridades tienen la obligación de interferir en el libre mercado" para garantizar el acceso a la vivienda de "los grupos vulnerables", declara Farha a Efe.
La experta canadiense considera que lo que distingue a Viena es la voluntad política de aplicar en la práctica el reconocimiento de que la vivienda es un derecho fundamental.
Pero la presión demográfica -la ciudad aumentó anualmente su población en los últimos años en unas 25.000 personas- supone un desafío para mantener los alquileres bajos.
La mayor asociación de arrendatarios de Viena -Mietervereinigung- critica que los alquileres hayan subido un 32,5 % entre 2008 y 2016, el doble que la inflación, y pide una mayor regulación y que el contrato mínimo sea de cinco años, para evitar continuas revisiones al alza.
El Ayuntamiento ya legisló en 2018 que en las recalificaciones futuras para promociones de más de 5.000 metros cuadrados, dos tercios de las viviendas deben destinarse a fines sociales con alquileres no superiores a 5 euros por metro cuadrado.
La oposición conservadora en Viena critica esta medida como un "socialismo retrógrado" y "hostil a la iniciativa privada", que desalienta la construcción en lugar de estimularla.
