La relación entre el valor de un crédito hipotecario y el bien hipotecado ('loan to value', LTV en sus siglas en inglés) en las nuevas hipotecas se sitúa actualmente en España cerca del 65%, por encima del nivel alcanzado antes de estallar la crisis, según alerta la agencia de medición de riesgos crediticios Moody's.
Es más, esta relación alcanzó durante la segunda mitad de 2018 niveles nunca registrados en las nuevas hipotecas (en el entorno del 67%) desde que en 2004 el Banco de España comenzara a examinar esta evolución, tal y como refleja la agencia de calificación en un reciente informe sobre la evolución del precio de la vivienda en España.
Según recalca Moody's, una mayor ratio entre el valor del préstamo y del bien hipotecado implica un mayor apalancamiento y un mayor riesgo y mayor probabilidad de impago. Si en una cartera con una media superior al 80% el impago supera el 6%, este se queda en el 1% cuando la media de apalancamiento no alcanza el 60%.
Este aumento también indica una menor capacidad del comprador de vivienda para hacer frente a una hipoteca. De hecho, Moody's también destaca en su informe que el ahorro de los propietarios en relación a los ingresos brutos disponibles entró en números 'rojos' en 2017 por primera vez en una década.
"La caída del ahorro hace más vulnerable al propietario ante turbulencias económicas, especialmente ante un aumento de los tipos", indica Moody's, que también apunta a estos como "señales de alerta temprana de riesgos" ante un aumento de los precios de la vivienda. De profundizarse, añade, este escenario impactará negativamente en las nuevas hipotecas que respalden emisiones de cédulas y bonos de titulización.
ESTABILIDAD ENTRE LAS HIPOTECAS CON MÁS RIESGO
Por otro lado, Moody's destaca la elevada relación en España entre la ratio 'loan to value' (LTV) y el crecimiento de los precios de la vivienda, pues cuando los precios crecen, la expectativa de que seguirán creciendo aumenta la disposición de los bancos a conceder créditos más cercanos al valor del bien hipotecado.
Una disposición que, apunta la agencia de calificación, en momentos de encarecimiento de la vivienda "tiende a exacerbar el ciclo del mercado inmobiliario". Por el contrario, Moody's comprueba que esta ratio cae en momentos de 'pinchazo' en los precios, con criterios de concesión de crédito más estrictos.
En todo caso, el informe también apunta a que el nivel de nuevas hipotecas con una ratio LTV superior al 80% se ha mantenido estable y por debajo de los niveles alcanzados antes y durante la recesión. Si en 2006 y 2013 las hipotecas con mayor riesgo llegaron a suponer el 18% del total de las concedidas, este porcentaje es cinco puntos inferior en 2019.
MEJOR SITUACIÓN DE LOS DEUDORES HIPOTECARIOS
Pese a esta mayor exposición al riesgo, Moody's encuentra a los deudores hipotecarios españoles "mejor situados para capear la situación que durante la recesión que devastó la economía española hace una década" en caso de un deterioro del mercado inmobiliario o un aumento de los tipos de interés.
Principalmente, argumenta en su informe, por un endurecimiento en la concesión de créditos por parte de las entidades financieras y una mayor capacidad doméstica para hacer frente a las exigencias de una hipoteca.
En este sentido, considera que la calidad del crédito hipotecario suscrito tras el estallido de la crisis es mayor, como consecuencia del endurecimiento de las condiciones para conceder préstamos. Así, señalan que la propia encuesta del Banco de España indica que los bancos han aumentado periódicamente sus precauciones.
Asimismo, destaca un aumento de las hipotecas a tipo fijo (un 40% del total en 2018 cuando no eran ni el 3% hace diez años) y una caída de la deuda hipotecaria, en el entorno de los 500.000 millones de euros cuando llegó a superar los 630.000 millones en diciembre de 2010.
CAE EL PORCENTAJE DE INGRESOS DEDICADOS A LA HIPOTECA
Respecto a las condiciones de los deudores hipotecarios, Moody's destaca que el porcentaje de ingresos dedicados al pago de la hipoteca durante el primer año de vida del préstamo ha caído sustancialmente, incluso en aquellas comunidades con aumentos de precio más intensos.
Es el caso de la Comunidad de Madrid, donde pese a que este porcentaje se sitúa en 2018 como el más elevado del país (un 29,8%), es 15 puntos inferior al registrado en 2007, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. En Cataluña, pese a que los pagos de primer año de hipoteca suponen casi el 26% del total de los ingresos, la caída es aún mayor, de más de 16 puntos.
Sin embargo, la agencia de calificación alerta de que esta relación entre ingresos y letras de la hipoteca "puede volver a ser un problema de nuevo" en un escenario de aumento significativo de los precios y de los tipos de interés en zonas especialmente encarecidas.
Así, si los precios aumentan un 20% en Madrid y Cataluña y los tipos de interés crecen 1,5 puntos, sin un cambio en los ingresos, la proporción de ingresos necesarios para hacer frente a los pagos de la hipoteca aumentaría hasta niveles registrados antes de la crisis.