Moody's avanza un enfriamiento en la escalada del precio de la vivienda al proyectar un aumento de alrededor del 3% en 2019 y una moderación de las subidas durante los tres próximos años en niveles situados entre el 2% y el 3%.
En un informe dedicado a la evolución del precio de la vivienda en España, que en 2018 creció un 6,6%, la agencia de calificación cree que factores como el descenso de la tasa de desempleo, la caída de los tipos de interés o la escasez de oferta nueva, especialmente en grandes capitales, son factores que seguirán empujando al alza los precios.
En este sentido, reseñan que pese a aumentar en los últimos cinco años, los permisos para construir en España siguen lejos de alcanzar los niveles anteriores a la crisis, siendo en noviembre de 2018 un 12,2% de los concedidos en diciembre de 2006.
En todo caso, Moody's detecta un mercado de la vivienda "a dos velocidades", ya que los mayores aumentos se concentran especialmente en la Comunidad de Madrid, Cataluña e Islas Baleares, zonas en las que el precio ha aumentado hasta un 48,6% respecto al nivel más bajo registrado en la recesión en el caso de Madrid, y un 39,3% en Cataluña.
LA VIVIENDA SE ENCARECE EN LAS CAPITALES EUROPEAS
Esta dualidad en la evolución de los precios es homologable a la registrada en otros países europeos, ya que Moody's detecta una caída en la capacidad para afrontar la compra de vivienda en las principales capitales europeas, según un estudio sobre la evolución de este precio en Europa.
De hecho, todas las principales ciudades europeas presentan, a excepción de las italianas Roma y Milán, aumentos del precio de la vivienda sustancialmente superiores al de los ingresos. Si en París, Londres o Amsterdam la compra de una vivienda se proyectaba a 12 años en el período 2005-2007, esta compra se proyecta ahora a más de 18 años.
A través de un análisis de los valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS en sus siglas en inglés), Moody's señala un fortalecimiento de la calidad de los créditos hipotecarios, tanto por la adopción de criterios más estrictos por parte de las entidades financieras como por la labor de las autoridades macroprudenciales.
MENOS APALANCAMIENTO QUE ANTES DE LA CRISIS
Pese a la subida de los precios, la agencia de calificación apunta a un menor nivel de apalancamiento en la adquisición de vivienda en Europa respecto a los niveles anteriores de la crisis.
En Madrid, por ejemplo, comprar una vivienda dedicando exclusivamente todos los ingresos es posible en 5,4 años (frente a los 6,6 años de 2013), por los 4,1 años de Amsterdam y 4,6 años en Milán. Sólo Londres (3,8 años) y París (3,2 años) presentan índices superiores a los de 2013.
Respecto a la relación de la deuda hipotecaria en sobre los ingresos, todas ellas presentan una caída, con valores generalizados por debajo del 20%. Sólo superan este nivel de apalancamiento Milán (24%), París (23%), y Madrid (23%). Antes de 2013 este indicador en las RMBS era del 34%.
AFECTACIÓN DESIGUAL DEL ALQUILER TURÍSTICO
Por otro lado, Moody's también señala la desigual afectación del alquiler turístico en el parque de viviendas de las principales capitales europeas, a través de una comparación de la relación entre el número de ofertas en el portal Airbnb por cada mil residentes.
Esta clasificación la encabezan Lisboa (unos 33 Airbnb por cada mil residentes), París (unos 24) y Amsterdam (unos 19), mientras que Londres, Madrid y Berlín no alcanzan los cinco Airbnb por el millar de residentes.
Sin embargo, desde la agencia de calificación apuntan que no se trata de un indicador tan preciso para calibrar la incidencia del alquiler turístico, principalmente porque no es un fenómeno que afecte tanto a ciudades en sí como al centro histórico de las mismas.